대전지방법원 2026타경15053. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 ‘학재마을도나우에듀파크2차’ 208동 3층 303호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 등기상 말소기준은 2022.08.25 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤 2024.09.13 조규옥의 주택임차권등기, 2026.01.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.03.26 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 매각으로 소멸하는 권리 흐름상 예상 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 198,000,000원입니다. 하지만 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰자가 이를 떠안는 구조는 아닙니다. 조규옥의 전입신고일은 2022.08.31, 점유개시일은 2022.08.30, 확정일자는 2022.08.31이고, 모두 말소기준 근저당 2022.08.25보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 정리돼 있고, 예상배당에서도 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15053 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 208동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 예학로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상 7층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 311,000,000원 / 311,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,434,498원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 학재마을도나우에듀파크2차 · 329세대 · 2022.08.22 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권등기, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 38,984,000,000원으로 기재돼 있고 공동담보목록이 연결돼 있으며, 같은 날 1번 근저당권 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용도 등기돼 있습니다. 예상배당표는 우리은행 채권최고액 기준으로 계산돼 매각대금 대부분이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다.
조규옥 임차인의 임대차계약일은 2022.06.16이지만, 대항력 판단에 직접 연결되는 전입신고일은 2022.08.31로 말소기준일보다 늦습니다. 임차권등기 자체도 2024.09.13에 접수돼 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 배당요구는 2024.09.13에 접수돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.98억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조규옥 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2022.08.31 / 2022.08.31 | 대항력 없음 | 미상 | 매수인 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 311,000,000원입니다. 다만 같은 단지의 최신 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 금액이 확인되지 않아, 311,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지는 산정할 수 없습니다.
따라서 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다. 이 사건의 실질취득액은 현 회차 기준 311,000,000원이지만, 이를 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 311,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,154,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 305,846,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,434,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 미배당은 38,891,588,498원입니다. 공동담보 근저당의 큰 채권최고액을 기준으로 산정된 미배당이므로 금액이 크게 나타나지만, 이 미배당액과 매수인 인수액은 별개입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가고, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 311,000,000원 | 305,846,000원 | 38,891,588,498원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 248,800,000원 | 244,516,800원 | 38,952,917,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 199,040,000원 | 195,453,440원 | 39,001,981,058원 | 0원 |
⑥ 민간임대주택등기·등기사항 체크
- 민간임대주택등기. 2022.08.25 등기부에 민간임대주택등기가 기재돼 있으며, 원인에는 2020.07.07 민간임대주택 등록이 표시돼 있습니다.
- 근저당. 2022.08.25 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액 38,984,000,000원, 채무자는 주식회사심산건설입니다.
- 근저당 변경. 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제 내용이 기재돼 있습니다.
- 임차권등기. 조규옥의 주택임차권은 2024.09.13 접수됐고 임차보증금은 198,000,000원입니다.
- 후순위 권리. 2026.01.23 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.03.26 국민건강보험공단 압류가 있으며, 모두 말소기준권리 이후입니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재로, 부근은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있고 서측 인근에 덕산고등학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 외벽은 몰탈위페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 선후관계 재확인. 말소기준 2022.08.25, 전입 2022.08.31, 임차권등기 2024.09.13의 순서를 원본에서 다시 대조하세요.
- 실거래 확인. 최저가 311,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 단지·유사 면적의 최신 거래와 최근 12개월 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원문을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 현황조사 원문에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 금액을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “보증금 1.98억”보다 중요한 것은 기준권리 순서
이 사건은 보증금 198,000,000원의 임차권등기가 있어 첫인상은 무거워 보이지만, 실제 권리분석의 핵심은 날짜입니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2022.08.25, 임차인의 전입이 2022.08.31이므로 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가 311,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거가 없으므로 가격 메리트는 보류가 맞습니다. 결론적으로 권리구조는 비교적 단순하지만, 신건 가격의 시장 적정성 확인이 필요한 물건입니다.
