대전지방법원 2025타경504070. 세종 조치원읍 다원파크리안아파트 101동 11층 1108호입니다. 현재 소유자는 고인숙으로, 2020년 10월 8일 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 취득했습니다. 권리관계의 핵심은 2023년 1월 18일 설정된 디지비캐피탈 근저당이 아니라, 그보다 앞선 2022년 11월 18일 전입·점유·확정일자를 모두 갖춘 임차인 이봉준입니다. 이 임차인은 보증금 170,000,000원 전액에 대해 배당요구를 했고 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

따라서 이번 물건은 “근저당 이후 임차권등기가 있으니 전부 소멸한다”는 식으로 보면 안 됩니다. 임차권등기 자체의 접수일은 2024년 11월 19일이지만, 임차인의 전입·점유·확정일자는 말소기준인 2023년 1월 18일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

이 부동산은 2020년 6월 24일 이전 경매로 매각되면서 당시의 압류·가압류·근저당 및 경매개시결정이 정리된 이력이 있습니다. 현재 권리분석은 그 이후부터 보는 것이 핵심입니다. 고인숙의 소유권 취득 뒤 이봉준이 2022년 10월 31일 임대차계약을 체결했고, 2022년 11월 18일 전입·점유·확정일자를 갖췄습니다. 그 다음인 2023년 1월 18일 디지비캐피탈 근저당 58,800,000원이 설정됐으므로, 임차인이 근저당보다 선순위입니다.

② 시세 비교 — 신건 2.20억은 최근 거래보다 높다

다원파크리안 동일 면적 83.26㎡의 제공 실거래 12건은 155,000,000원~190,000,000원 범위입니다. 전체 12건 평균은 175,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 174,500,000원, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 175,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -1.0%로 소폭 하락 추세입니다.

현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.1%이고, 최신 거래 175,000,000원보다도 높습니다. 제공된 동일 면적 12건의 최고 거래가 190,000,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 전체 평균과 비교하든 최근 평균과 비교하든 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다. 특히 최근 거래 추세가 -1.0%인 상황에서 “감정가에서 조금만 깎으면 된다”는 접근도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

현재 신건 가정에서는 임차보증금 170,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 디지비캐피탈에는 46,120,000원이 배당되고, 채권자 청구액 기준 미배당은 193,299,085원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 유찰 시 명목 최저가는 176,000,000원으로 내려가지만 매수인 인수는 0원이라 실질취득도 176,000,000원입니다. 그래도 최근 12개월 평균 174,500,000원과 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 명목 최저가가 140,800,000원으로 크게 낮아 보이지만, 보증금 미배당 31,971,200원을 인수하게 되어 실제 취득원가는 172,771,200원으로 올라갑니다. 결국 140,800,000원만 보고 “시세보다 3천만원 넘게 싸다”고 판단하면 오류입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 소재 죽림오거리 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 15층 건물의 11층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 철도보호지구에 저촉되고, 하수처리구역·가축사육제한구역·도시지역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
• 단지. 다원파크리안은 392세대, 2003.03.26 준공 단지입니다. 동일 면적 거래는 155,000,000원에서 190,000,000원까지 형성돼 있습니다.
• 토지. 대지 3,915.2㎡, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 640,700원/㎡입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 현재는 220,000,000원, 1회 유찰 시 176,000,000원, 2회 유찰 시에는 인수액을 더한 172,771,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
• 임차인 배당 결과 확인. 이봉준은 대항력·우선변제권이 있는 임차인입니다. 보증금이 전액 변제되지 않는 회차에서는 미배당 잔액이 매수인 부담으로 남습니다.
• 임차권등기 접수일만 보지 말 것. 2024.11.19 임차권등기보다 2022.11.18 전입·점유·확정일자가 핵심입니다.
• 실제 점유 확인. 감정평가상 임대관계는 확인되지 않았으므로 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 추세 반영. 최근 12개월 평균 174,500,000원, 최신 거래 175,000,000원, 추세 -1.0%를 기준으로 응찰 상한을 검토해야 합니다.
• 배당 원본 확인. 집행비용·세금·배당순위의 실제 확정 결과에 따라 임차보증금 미배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “신건 인수 0원”만 보면 절반만 본다

현재 회차만 놓고 보면 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 그러나 이것을 “권리가 깨끗한 신건”으로 단순화하면 안 됩니다. 이봉준은 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 실제 임차인 1명이고, 보증금은 170,000,000원입니다. 매각가가 충분할 때는 배당으로 해소되지만, 가격이 내려가면 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.

가격 역시 신건에서는 매력이 없습니다. 현재 실질취득 220,000,000원은 최근 12개월 평균 174,500,000원의 126.1%이고, 최신 거래 175,000,000원보다 높으며 가격 추세도 -1.0%입니다. 1회 유찰 가격 176,000,000원도 최근 시세보다 약간 높습니다. 2회 유찰이 되면 명목 최저가는 140,800,000원까지 내려가지만 인수액 31,971,200원이 생겨 실질취득은 172,771,200원으로 다시 올라갑니다. 신건은 가격 때문에 보류, 유찰 뒤에는 임차보증금 인수까지 합친 실질취득가로 다시 계산해야 하는 물건입니다.