대전지방법원 2026타경15058. 예산군 삽교읍 학재마을도나우에듀파크2차 213동 3층 303호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2022년 8월 25일 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이후 김경숙 씨가 2024년 10월 11일 임차보증금 198,000,000원의 주택임차권을 등기했고, 2026년 1월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 두 가지입니다. 첫째, 김경숙 씨의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2022년 9월 26일로 말소기준권리인 우리은행 근저당 설정일 2022년 8월 25일보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매각으로 임차권이 소멸하는 구조입니다. 둘째, 우리은행 근저당에는 같은 날 채권최고액을 120,000,000원으로 변경하고 공동담보를 해제한 기재가 존재합니다. 이 부분은 배당 추정에 직접 영향을 줄 수 있으므로 등기 원문 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15058 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 1271 학재마을도나우에듀파크2차 제213동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상7층 중 3층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 312,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,519,022원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 인수 0원
말소기준권리는 2022.08.25 우리은행 근저당권입니다. 김경숙 씨의 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.09.26으로 말소기준보다 뒤에 있어 대항력 없음으로 정리됩니다. 2024.10.11 등기된 주택임차권과 2026년 강제경매개시결정·국민건강보험공단 압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경숙 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 198,000,000원 | 2022.09.26 / 2022.09.26 | 없음 | 미상 · 배당요구 2024.10.11 | 없음 |
김경숙 씨는 2022년 6월 16일 임대차계약을 체결했고, 2022년 9월 26일 주민등록·점유개시·확정일자를 갖춘 뒤 2024년 10월 11일 임차권등기를 했습니다. 그러나 말소기준권리인 우리은행 근저당은 2022년 8월 25일이므로 전입이 한 달가량 늦습니다. 따라서 낙찰자가 보증금 198,000,000원을 승계하는 대항력 인수형 사건이 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 자금 구조 확인
학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 2022년 8월 22일 준공 단지입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 312,000,000원으로 신건입니다. 동일 조건의 최신 실거래 금액으로 감정가의 고저를 확정할 근거가 없으므로, 이 리포트에서는 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”라고 단정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 312,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,168,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 38,984,000,000원 | 306,832,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 210,519,022원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 집행비용 5,168,000원을 제외한 306,832,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당이 없는 구조입니다. 채권 총 미배당액은 38,887,687,022원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산고등학교 북동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·주거나지가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 아파트의 3층이며 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구 등에 해당하며 공시지가는 510,700원/㎡입니다.
- 단지. 학재마을도나우에듀파크2차는 329세대, 2022.08.22 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경 원본 확인. 우리은행 1번 근저당의 38,984,000,000원 설정과 120,000,000원 변경·공동담보 해제의 법적 효과를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 김경숙 임차권은 후순위·대항력 없음으로 표시되어 있지만 매각물건명세서의 매수인 부담 기재를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 민간임대주택 등기. 2020.07.07 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로 매각 후 적용관계와 말소 여부를 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 312,000,000원의 가격 경쟁력은 동일 단지·유사 면적 실거래와 현재 매물로 별도 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 249,600,000원, 2회 유찰 시 199,680,000원이며 어느 시나리오에서도 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·관리비. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제 등 변동 가능 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 내역을 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수보다 ‘근저당 변경 확인’이 먼저
이 사건의 임차인 리스크는 비교적 명확합니다. 김경숙 씨의 198,000,000원 임차보증금은 크지만 전입·점유개시가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 낙찰가가 보증금 아래로 내려가더라도 실질취득액이 보증금에 고정되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
오히려 입찰 전 가장 중요한 확인사항은 우리은행 근저당입니다. 2022.08.25 최초 채권최고액 38,984,000,000원과 같은 날 변경 기재의 120,000,000원·공동담보 해제가 함께 존재하기 때문입니다. 권리 인수 자체는 0원으로 정리되지만, 실제 배당구조와 후순위 권리의 경제적 의미는 이 변경 내용을 확정한 뒤 판단해야 합니다. 가격 또한 비교 가능한 최신 거래 금액 없이 신건 312,000,000원만으로 메리트를 단정할 수 없습니다. 임차권은 정리 가능, 가격은 중립, 등기 변경사항은 반드시 재확인. 이것이 이 물건의 핵심입니다.
