대전지방법원 2025타경504169. 대전 중구 목동 ‘올리브힐’ 107동 10층 1004호 아파트입니다. 현재 소유자는 정요셉·최은정이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2016.05.16 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.12.17 설정된 무안군산림조합 근저당권 379,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 박미연 근저당권과 현대카드·케이뱅크·카카오뱅크 가압류, 국 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “후순위 권리가 사라진다”는 이유만으로 안전형이라 보기 어렵습니다. 현황조사상 최은정이 2016.05.16 전입했고, 이는 말소기준권리 2024.12.17보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력과 인수 범위를 완결적으로 계산할 수 없습니다. 보증금이 확인되기 전까지 실질취득비용도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504169 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 목동 362 올리브힐 107동 10층1004호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지하1층/지상22층 중 10층 |
| 소유자 | 정요셉 2분의 1 · 최은정 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 424,000,000원 / 424,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 301,028,074원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
말소기준권리는 2024.12.17 무안군산림조합 근저당권 379,600,000원입니다. 2025.03.05 박미연 근저당권 100,000,000원, 2025.03.14 현대카드 가압류 20,943,143원, 2025.04.23 케이뱅크 가압류 282,452,830원, 2025.08.19 카카오뱅크 가압류 31,109,837원, 2025.12.19 국 압류와 2025.12.30 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이라 인수액 확정 불가
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은정 | 2016.05.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최은정의 전입일은 2016.05.16으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 선순위 전입자의 보증금이 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 최저가 424,000,000원만을 실제 취득비용으로 보면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 시세 이상
올리브힐 동일 평형의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 397,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 420,000,000원이고, 거래 범위는 380,000,000원~434,000,000원입니다. 현재 최저매각가 424,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.6%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.88㎡ | 10 | 392,000,000원 |
| 2026.06 | 84.88㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 13 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 2 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 23 | 434,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 6 | 412,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 13 | 425,000,000원 |
| 2026.05 | 84.88㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2026.04 | 84.88㎡ | 12 | 385,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.88㎡ | 12건 | 397,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 424,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,640,000원 |
| 2. 근저당 · 무안군산림조합 | 379,600,000원 | 379,600,000원 |
| 3. 근저당 · 박미연 | 100,000,000원 | 37,760,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 | 20,943,143원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이뱅크 | 282,452,830원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 카카오뱅크 | 31,109,837원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권액 814,105,810원 중 417,360,000원이 배당되고 396,745,810원이 미배당됩니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 선순위 전입자 최은정의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 424,000,000원 | 417,360,000원 | 396,745,810원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 339,200,000원 | 333,651,200원 | 480,454,610원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 271,360,000원 | 266,760,960원 | 547,344,850원 |
유찰될수록 표면 최저가는 339,200,000원, 271,360,000원으로 내려가지만, 선순위 전입자의 보증금이 존재해 매수인이 미배당분을 인수하는 구조라면 그 금액이 실질취득비용에 추가될 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 유찰 가격만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전목양초등학교 남동측 인근이며, 주위는 대규모 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 서측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며, 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상22층 건물의 10층 1004호이며 위생·급배수·소화·승강기·난방설비가 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 완경사 토지의 아파트 건부지이며 서측 대로에 연결되고 서·동측 소로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·주거환경개선지구이며 교육환경 보호구역과 역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공시지가. 1,296,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됐습니다.
- 단지. 올리브힐은 804세대이며 사용승인일은 2011.07.29입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 최은정의 임대차관계, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 확인하세요.
- 인수액 확정 전 입찰 금지. 보증금이 미상인 현재는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 424,000,000원은 최근 12개월 평균 397,750,000원의 106.6%로 가격 메리트가 없습니다.
- 공매 교차 확인. 2026.08.07 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.07.31 무안군산림조합의 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고 근저당권부채권 질권설정이 다수 존재합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”만으로 안전하다고 볼 수 없다
등기만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 후순위가 아니라 말소기준보다 앞선 전입자 최은정의 보증금이 미상이라는 점입니다. 매수인에게 승계될 보증금이 없다면 권리 부담은 크게 줄지만, 현재 자료만으로는 그 결론을 확정할 수 없습니다. 가격도 최저가 424,000,000원이 최근 12개월 평균 397,750,000원의 106.6%로 높습니다. 따라서 권리 확인은 보류, 가격 메리트도 보류. 매각물건명세서에서 선순위 점유관계를 확정한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 사건입니다.
