🏷️ 최저가 1,156,997,160원 👥 실제 임차인 7명 ⚠️ 대항력 가능·미상 2명 📅 2026.09.08
대전지방법원 2025타경504182. 대전 서구 갈마동 386-17의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건으로, 사건 분류는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택 등입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층이고 사용승인일은 2011.03.15입니다. 현재 소유자는 주식회사김앤천이며, 2020.06.10 소유권을 취득한 날 한밭새마을금고 앞으로 채권최고액 306,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후의 등기상 압류·경매개시결정·임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 경매에서 임차인의 보증금 승계 여부는 등기 순번만으로 끝나지 않습니다. 기준일보다 앞선 주민등록과 점유가 있는 임차인은 별도 확인이 필요합니다. 윤현숙과 김세호는 보증금·확정일자·배당요구가 확인되고 현재 배당표에서는 전액 배당되는 것으로 잡혀 인수액이 0원입니다. 반면 조남천과 신혜영은 기준일보다 전입이 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종 인수 위험이 열려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경504182 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 386-17 · 대전광역시 서구 신갈마로127번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 다가구주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인일 2011.03.15 |
| 토지 | 대 253.0㎡ · 제3종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사김앤천 |
| 감정가 / 최저가 | 1,156,997,160원 / 1,156,997,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김세호 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 화단(조경수) 및 야외수도는 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2020.06.10 한밭새마을금고 근저당권 306,000,000원입니다. 2025.09.09 대전광역시 서구 압류, 2026.01.06 강제경매개시결정, 2026.07.21 국 압류는 모두 기준일 이후라 매각으로 소멸합니다. 2024.09.20 윤현숙의 주택임차권과 2025.07.02 김세호의 주택임차권도 등기 자체는 기준일 뒤지만, 임차인의 대항력 판단에서는 각자의 최초 전입·점유 시점을 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 7명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영창 | 203호 | 2023.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2026.02.25 | 대항력 없음 |
| 조남천 | 205호 | 2019.04.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 · 배당요구 2026.01.28 | 미상 위험 |
| 박수빈 | 301호 | 2024.07.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 나대민 | 305호 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 확정 2023.05.31 · 배당요구 2026.01.15 | 대항력 없음 |
| 신혜영 | 401호 | 2016.07.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 윤현숙 | 부동산 4층 전체(401호) | 2016.07.15 | 140,000,000원 | 有 | 有 · 확정 2016.06.29 | 현재 가정 0원 |
| 김세호 | 건물 중 3층 304호 약 26㎡ | 2011.03.30 | 30,000,000원 | 有 | 有 · 확정 2011.03.30 | 현재 가정 0원 |
윤현숙은 보증금 140,000,000원, 김세호는 보증금 30,000,000원이 확인되고 두 사람 모두 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 배당요구와 우선변제권도 확인되며 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 두 보증금이 각각 전액 배당됩니다. 따라서 이 두 임차인에 한해서는 제공된 배당모형상 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 없습니다.
반면 401호에는 신혜영과 윤현숙이 각각 기재되어 있고 두 사람의 전입일도 2016.07.15로 같습니다. 동일 호실의 실제 점유관계와 임대차관계를 반드시 원문에서 대조해야 합니다. 또한 임차인 김세호는 이 사건 신청채권자와 동일한 이름으로 기재되어 있어, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있습니다. 이 부분 역시 동일인 여부와 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,156,997,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,969,972원 |
| 1. 임차인 윤현숙 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 1. 임차인 김세호 보증금 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한밭새마을금고 | 306,000,000원 | 306,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김세호 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 637,027,188원 |
현재 배당모형에서는 알려진 채권과 윤현숙·김세호의 보증금이 모두 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 조남천·신혜영의 보증금은 확인되지 않아 이 0원을 최종 확정 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 알려진 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,156,997,160원 | 0원 | 637,027,188원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 925,597,728원 | 0원 | 407,941,751원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 740,478,182원 | 0원 | 224,673,400원 |
세 시나리오 모두 현재 파악된 채권총액 336,000,000원은 전액 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 그래서 표면적인 배당 안정성은 높습니다. 그러나 유찰로 최저가가 내려간다고 해서 조남천·신혜영의 임차관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 특히 선순위 임차인의 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 모두 회수되지 않는 구조라면, 그 미배당액은 매수인 인수 문제로 이어질 수 있으므로 가격만 보고 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다가구주택 등으로 이용 중인 4층 철근콘크리트 건물이며, 토지와 함께 일괄매각됩니다.
- 입지. 봉산초등학교 동측 인근으로, 주위에는 다가구·다세대주택, 근린생활시설, 상가주택 및 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 253.0㎡의 대지로 제3종일반주거지역, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조남천 임대차 확인. 205호, 전입 2019.04.30. 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 신혜영·윤현숙 401호 관계 확인. 두 사람이 모두 401호와 연결되어 있고 전입일도 2016.07.15로 동일합니다. 계약관계와 점유주체를 원문으로 대조해야 합니다.
- 김세호 관계 확인. 임차인 김세호와 신청채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당모형상 인수액은 0원이지만, 미상 임차보증금과 당해세·최우선변제 반영 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 화단의 조경수와 야외수도는 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 가격판단 분리. 현재 확인 가능한 권리자료만으로는 실거래와 대조한 가격 우위를 확정할 수 없습니다. 최저가가 낮아지는 것과 권리위험 해소는 별개입니다.
맺으며 — “0원으로 계산됐다”와 “0원이 확정됐다”는 다르다
이 사건은 숫자만 보면 배당여력이 충분합니다. 현재 매각가 1,156,997,160원에서 집행비용, 윤현숙·김세호의 보증금, 한밭새마을금고 근저당, 신청채권자 청구액까지 배당한 뒤에도 소유자 교부액 637,027,188원이 남는 구조입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 알려진 채권의 미배당은 0원으로 계산됩니다.
하지만 권리분석의 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 조남천과 신혜영이라는 말소기준 이전 전입자가 있고 그 보증금이 확인되지 않기 때문입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “현재 배당표가 충분한가”보다 “미상 임차인의 실제 보증금과 대항력 요건이 무엇인가”입니다. 두 임대차가 정리되기 전까지는 매수인 인수액을 최종 0원으로 확정하지 않는 것이 맞습니다. 배당표는 양호, 권리확정은 보류. 이 물건의 입찰 전 최우선 과제입니다.
