대전지방법원 2026타경15229. 예산군 삽교읍 내포신도시이지더원아파트 102동 2층 201호, 전용면적 비교 기준 76.9183㎡의 아파트입니다. 소유자 김규철은 2019년 매매를 원인으로 228,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2021.03.12. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 227,150,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제도 없고, 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 등기상 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 최저가 271,000,000원은 최신 거래 198,000,000원뿐 아니라 최근 12개월 평균 201,791,666원도 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15229 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 894-1 내포신도시이지더원아파트 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 비교기준 76.9183㎡ |
| 소유자 | 김규철 · 2019.03.15. 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 212,321,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 내포신도시이지더원아파트 · 892세대 · 2017.12.27. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 임차인 없이 말소기준 이후 권리 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수·대항력 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2021.03.12. 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이며, 이후 서민금융진흥원 9,914,751원, 서울보증보험주식회사 22,518,389원, 주식회사 에스비아이저축은행 63,351,410원의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 한화생명보험주식회사 채권최고액 163,200,000원 근저당과 주식회사동양주택개발 채권최고액 82,080,000원 근저당은 2021.03.12. 해지로 말소됐습니다. 2018년 설정됐던 국 명의 채권최고액 35,880,000,000원 근저당도 2019.01.18. 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 134.3%
내포신도시이지더원아파트의 최근 비교 거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 201,791,666원, 최신 거래는 2026.08 · 198,000,000원입니다. 현재 최저가 271,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 134.3%로, 가격 메리트가 있는 구간이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 76.92㎡ | 2 | 198,000,000원 |
| 2026.08 | 76.92㎡ | 3 | 204,500,000원 |
| 2026.07 | 76.92㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 76.92㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.04 | 72.92㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 2 | 194,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 8 | 204,000,000원 |
| 2026.04 | 76.92㎡ | 12 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 76.92㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2026.03 | 76.92㎡ | 15 | 212,000,000원 |
| 2026.03 | 76.92㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 201,791,666원 |
비교 거래의 최저가는 180,000,000원, 최고가는 227,000,000원입니다. 감정가이자 현 최저가인 271,000,000원은 이 최고 거래가보다도 높습니다. 특히 이 물건과 같은 2층의 최신 2026.08 거래가 198,000,000원이라는 점도 현재 회차 가격을 보수적으로 봐야 하는 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 227,150,000원 | 227,150,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,914,751원 | 9,914,751원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 22,518,389원 | 22,518,389원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 63,351,410원 | 6,822,860원 |
| 6. 강제경매 관련 · 주식회사에스비아이저축은행 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 322,934,550원 중 예상 배당액은 266,406,000원이며, 미배당액은 56,528,550원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 4,594,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 정보 기준)
- 용도. 아파트. 토지이용상황도 아파트로 확인됩니다.
- 단지 규모. 내포신도시이지더원아파트 892세대, 2017.12.27. 사용승인 단지입니다.
- 토지 조건. 토지면적 53,530.1㎡, 지목 대, 평지·사다리형, 도로접면 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 도청이전신도시 개발예정지구·도시개발구역·도시지역·지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로·주변계획. 대로3류(폭 25m~30m)·광장·완충녹지에 접합니다.
- 공시지가. 623,400원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 최근 비교 거래가 12건 존재하지만, 현재 경매 최저가가 최근 12개월 평균의 134.3%라 현재 회차에서는 실거래 시장과의 가격 괴리가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격 확인. 최저가 271,000,000원은 최근 12개월 평균 201,791,666원보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 1회 유찰도 신중. 1회 유찰 가격 216,800,000원도 최근 12개월 평균보다 높습니다.
- 2회 유찰 구간 비교. 2회 유찰 가격은 173,440,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 198,000,000원보다 낮아집니다.
- 임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계에 따른 추가 인수액은 없습니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현 매각가 가정에서 미배당액 56,528,550원이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 가압류·경매개시결정의 현황을 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 현재 가격은 보류”
이 사건은 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 임차인이 없고, 2021.03.12. 말소기준 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 실질취득 271,000,000원은 최근 12개월 평균 201,791,666원의 134.3%입니다. 최신 2026.08 거래 198,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격 부담이 큽니다.
1회 유찰 시 216,800,000원도 최근 평균보다 높고, 2회 유찰 시 173,440,000원에서야 최근 평균 아래로 내려옵니다. 따라서 이 물건을 신건이라는 이유로 서둘러 볼 필요는 없습니다. 권리는 깔끔하지만 현재 가격은 시세 이상. 이 사건의 핵심은 인수 위험 회피가 아니라 실거래 수준과 맞는 회차·응찰가를 기다리는 것입니다.