대전지방법원 2026타경27. 대전 유성구 용계동 힐스테이트도안 102동 2층 201호 오피스텔입니다. 채무자이자 소유자인 백지현 명의로 등기되어 있으며, 대전푸른신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 말소기준권리는 2024.07.22 설정된 대전푸른신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 402,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순위로 설정된 주식회사자이언트 근저당권 115,748,400원 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

이 사건에는 실제 임차인 박창도 1명이 확인됩니다. 전입일은 2025.04.22로 말소기준권리 설정일보다 늦어, 제시된 권리관계상 선순위 대항력을 갖추지 못합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구가 접수되어 있으므로, 매수인 인수 위험과 임대차 사실관계 확인을 구분하여 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 후순위 임차인은 확인 필요

최초 신탁등기에는 교보자산신탁주식회사가 소유자로 표시되었지만, 해당 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 이후 백지현 명의로 소유권이 이전되었으며, 같은 날 설정된 대전푸른신용협동조합의 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후 순위의 주식회사자이언트 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 임차인 박창도가 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위변제나 승계로 인한 중복신고는 아닙니다. 전입신고는 말소기준권리보다 늦고, 2026.04.27 배당요구를 했습니다.

따라서 이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 유형과 다릅니다. 매수인 실질취득액은 제시된 권리 인수 기준으로 낙찰가에 인수액 0원을 더한 금액입니다. 현재 최저가 낙찰을 가정하면 권리 인수를 포함한 취득 기준액은 312,900,000원입니다. 별도의 취득 부대비용과 점유 인도 관련 비용은 이 금액에 포함된 것으로 보지 않습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%, 그러나 시세 메리트는 미확정

현재 최저매각가는 312,900,000원으로 감정가 447,000,000원의 70%입니다. 이미 1회 유찰되어 감정가보다 입찰 기준가격이 낮아졌다는 사실은 분명합니다.

하지만 감정가 대비 할인율과 최근 실거래 시세 대비 할인율은 서로 다릅니다. 이 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 비교 대상은 같은 단지·같은 유형의 최근 거래이며, 실제 층과 이용상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 312,900,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치이며, 근저당권별 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 예상값입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 대전광역시 유성구 원신흥동 및 용계동의 도안네거리 남서측 인근 힐스테이트도안 내 구분건물입니다. 주변에는 상업용·업무용·주거용 시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 29층 건물 중 2층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 샷시창호와 위생·급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지 및 도로. 대지권의 목적 토지는 업무시설 등의 건물부지로 이용 중이고, 주변 대로와 중로에 접합니다. 토지면적은 6,586.7㎡, 공시지가는 2,667,000원/㎡입니다.
• 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 중점경관관리구역과 관련된 제한 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 특이사항이 없는 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 상업·업무·주거시설이 혼재한 입지의 오피스텔입니다. 실제 매매가격과 매수 수요가 확인되지 않은 만큼, 감정가와 유찰률만으로 환금성이 높다고 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래부터 검증. 최저가 312,900,000원은 감정가 대비 70%이지만, 최근 실거래 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다. 동일 유형의 최신 거래가격과 거래 추세를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 임차인 보증금 확인. 박창도는 말소기준권리 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 판단되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최종 매각물건명세서·임대차계약 내용을 대조해야 합니다.
• 점유 및 인도. 임차인의 실제 점유상태와 인도 협의 가능성을 확인하고, 낙찰 후 인도명령 등 필요한 절차를 검토해야 합니다.
• 배당 부족액 구분. 현재 회차 예상 미배당 210,029,000원은 채권자에게 배당되지 못하는 금액입니다. 이를 매수인 인수금액으로 잘못 합산하지 않아야 합니다.
• 오피스텔 이용상태. 감정상 용도는 오피스텔입니다. 실제 이용상태, 관리규정, 점유 관계 및 향후 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 제세공과금. 미납 관리비와 우선변제 가능한 조세채권 등의 존재 여부를 확인해야 합니다. 일부 공용부분 관리비는 매수인 부담 문제가 발생할 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 확인한 뒤 매각기일 2026.10.26의 진행 여부와 조건을 점검해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가가 곧 저렴한 시세는 아니다”

이 사건의 장점은 권리관계가 비교적 명확하고 제시된 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 대전푸른신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 임차인 박창도도 말소기준권리 이후 전입하여 선순위 대항력을 주장하는 구조는 아닙니다.

그러나 실제 임차인 1명이 확인되고, 보증금과 우선변제 여부가 아직 명확하지 않습니다. 현재 최저가 312,900,000원이 감정가 447,000,000원보다 낮다는 사실만으로는 오피스텔의 실제 시장가치를 판단하기 어렵습니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 채권자 미배당액이 아니라 최근 실거래와 비교한 실제 매입가격, 임차인 관련 서류의 확인, 점유 인도 가능성에 있습니다. 시세 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 응찰하는 것은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.