🏢 오피스텔 📅 2026.09.07 🧾 인수 0원 ⚠️ 미배당 77,618,400원

대전지방법원 2026타경27. 대전광역시 유성구 용계동 힐스테이트도안 102동 201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 권리구조의 기준점은 2024.07.22 설정된 대전푸른신용협동조합의 채권최고액 402,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 주식회사자이언트의 채권최고액 115,748,400원 근저당권이 설정됐고, 2026.01.22 대전푸른신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.

임차인 박창도 씨의 전입일은 2025.04.22입니다. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없다고 판정되어 있습니다. 배당요구는 2026.04.27 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 별도로 확인해야 합니다. 다만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리

2023.05.26 교보자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.07.22 백지현 씨 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 대전푸른신용협동조합 근저당권이 먼저 접수되어 말소기준권리가 되고, 이어 접수된 주식회사자이언트 근저당권과 2026.01.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

전입신고가 2025.04.22로 말소기준권리인 2024.07.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.27 했으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 우선변제 여부와 실제 배당액은 매각물건명세서 원본에서 보완 확인할 필요가 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 박창도 씨 1명으로 봅니다.

③ 가격 판단 — 신건 447,000,000원, 시세 비교 전 단정 금지

현재 회차는 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 447,000,000원입니다. 대항력 있는 임차보증금 인수는 없어 실질취득 역시 447,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이 금액이 시장보다 싼지 비싼지는 별도의 실거래 시세와 비교해야 하므로, 신건 최저가만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 447,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 517,748,400원, 채권자 예상배당은 440,130,000원이며 현재 회차 예상 미배당은 77,618,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

신건 447,000,000원에서는 대전푸른신용협동조합 근저당권에 402,000,000원이 배당되고, 주식회사자이언트에는 38,130,000원이 배당돼 77,618,400원의 미배당이 남습니다. 1회 유찰 시에는 총 미배당이 165,954,800원, 2회 유찰 시에는 236,473,520원으로 커집니다. 이는 후순위 채권자의 회수 문제이고, 현재 산정상 매수인이 승계하는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도안네거리 남서측 인근 힐스테이트도안 내 오피스텔로, 주변은 상업용시설·업무용시설·주거용시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 29층 건물 내 2층 201호입니다.
• 토지·도로. 대지권의 목적인 토지는 업무시설 등의 건물부지로 이용 중이고 주변으로 대로 및 중로 등에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며, 광로2류·광로3류·중로2류·보행자전용도로에 접하고 중점경관관리구역에 지정되어 있습니다.
• 공시지가. 2,667,000원/㎡이며 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 원본 확인. 박창도 씨의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계와 명도 상황을 위해 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 명도 확인. 실제 임차인 1명이 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 일정과 점유상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
• 가격 비교. 신건 최저가 447,000,000원을 최근 힐스테이트도안 오피스텔 실거래와 직접 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 후순위 미배당. 신건에서도 주식회사자이언트 채권 일부가 미배당되고, 유찰될수록 미배당 규모가 커집니다. 매수인 인수와는 별개지만 채무관계의 압박 정도를 보여줍니다.
• 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 안전과 가격 메리트는 따로 본다”

이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2024.07.22 대전푸른신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 박창도 씨의 전입은 2025.04.22로 뒤입니다. 따라서 임차인의 대항력은 없고, 후순위 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 447,000,000원이 시장에서 유리한 금액인지에 관한 판단은 최근 실거래와 비교한 뒤 내려야 합니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 시세 확인 전 보류가 가장 일관된 결론입니다.