대전지방법원 2026타경38. 대전 서구 내동 롯데아파트 106동 14층 1403호, 동일면적 거래 기준 84.99㎡ 아파트입니다. 권현수 명의의 소유권은 2015.04.24 이전됐고 당시 거래가액은 190,000,000원이었습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2023.11.06 신용보증기금 가압류 127,500,000원이며, 그 뒤 성신종합가구 주식회사 34,033,000원 가압류, 강성권 12,320,000원 가압류와 2026타경38 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 이영애의 전입일은 2023.07.27로 말소기준권리인 2023.11.06보다 앞서고, 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 배당요구도 2026.02.06 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가만으로 실질취득가를 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경38 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 내동 220 롯데아파트 106동 14층1403호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.99㎡ · 지하2층/지상14층 중 14층 |
| 소유자 | 권현수 · 2015.04.24 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차가 변수
말소기준권리는 2023.11.06 신용보증기금 가압류입니다. 성신종합가구 주식회사와 강성권의 후순위 가압류, 2026.01.23 이영애 명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 이영애는 말소기준보다 앞선 2023.07.27 전입으로 대항력이 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영애 | 2023.07.27 | 2026.02.06 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 274,000,000원은 최근 시세 이상
롯데아파트 동일면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 258,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.08의 252,000,000원이고, 최근 12건 범위는 230,000,000원~290,000,000원입니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 3 | 252,000,000원 |
| 2026.08 | 84.99㎡ | 12 | 257,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 10 | 270,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 7 | 253,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 2 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 13 | 252,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 7 | 251,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 290,000,000원 |
| 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 258,583,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,636,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 127,500,000원 | 127,500,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 성신종합가구 주식회사 | 34,033,000원 | 34,033,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 강성권 | 12,320,000원 | 12,320,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 이영애 | 210,000,000원 | 95,511,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당표상 총 채권액은 383,853,000원, 배당액은 269,364,000원이며 미배당은 114,489,000원입니다. 다만 임차인 이영애의 보증금·우선변제 범위가 확정되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하2층/지상14층 중 14층 1403호입니다.
- 입지. 대전광역시 서구 내동 소재 대전외국어고등학교 동측 인근으로, 대규모 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 주차장까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 동서대로와 도솔터널을 통해 도안신도시 접근이 용이합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역 및 자연녹지지역이며 공시지가는 1,187,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 롯데아파트는 1,632세대, 1994.08.29 준공 단지이며 동일면적 최근 거래는 230,000,000원부터 290,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 이영애의 보증금이 미상이므로 임대차계약서와 보증금 지급내역을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 전입은 2023.07.27이나 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이영애와 경매채권자 이영애가 동일 이름이므로 실제 임대차와 채권관계를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 106.0%이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 재산정. 임차보증금·당해세·최우선변제를 반영하면 현재 가정 배당표와 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차인의 실제 점유와 사용 상태를 현장에서 재확인하고 명도 가능성까지 검토해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격도 높고, 실질취득가는 아직 모른다”
이 사건은 후순위 가압류가 소멸한다는 사실만 보고 안전형으로 판단하기 어렵습니다. 말소기준권리보다 앞선 2023.07.27 전입 임차인 이영애에게 대항력이 있고, 보증금이 얼마인지 확인되지 않은 상태이기 때문입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 274,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 258,583,333원의 106.0%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “인수액 확정 전 입찰 보류”입니다. 임차보증금과 우선변제 범위를 먼저 확정한 뒤, 낙찰가에 실제 인수잔액을 더한 실질취득가를 최근 시세와 비교해야 합니다.
