대전지방법원 2026타경62. 대전 유성구 지족동 노은3지구영무예다음에코타운 101동 4층 401호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 비교 대상 면적은 84.6603㎡입니다. 소유자 조윤주는 2017년 12월 11일 매매계약을 통해 거래가액 300,200,000원에 취득했고, 2017년 12월 22일 소유권이전과 동시에 우리은행에 채권최고액 231,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 에스비아이저축은행 근저당 134,400,000원, 세금 압류, 석우희 가압류 31,609,600원, 케스코 가압류 45,008,000원 등이 이어졌고 2026년 2월 2일 우리은행의 임의경매가 개시됐습니다. 모두 말소기준보다 뒤에 형성된 권리이므로 매각 소멸 구조입니다. 따라서 이 사건은 권리보다 신건 최저가 373,000,000원이 실제 거래시장과 맞는지가 더 중요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경62 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1052 노은3지구영무예다음에코타운 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 비교 대상 면적 84.6603㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 조윤주 · 2017.12.11 매매 · 거래가액 300,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 194,465,746원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 단지 | 노은3지구영무예다음에코타운 · 615세대 · 사용승인 2017.04.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 산정돼 있습니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 입찰 전 실제 점유관계는 현황조사와 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 하지만, 현재 산정된 권리구조상 별도의 임차보증금 인수액은 잡혀 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 107.4%, 최고 거래보다도 높은 신건
노은3지구영무예다음에코타운의 최근 비교 거래 12건은 2026년 3월부터 8월 사이 328,000,000원~367,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 347,250,000원입니다. 가장 최근인 2026년 8월 84.66㎡ 4층 거래는 360,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.66㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 79.92㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 8 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 1 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 3 | 346,000,000원 |
| 2026.05 | 84.77㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.04 | 84.66㎡ | 1 | 337,000,000원 |
| 2026.03 | 84.77㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.66㎡ | 2 | 352,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 347,250,000원 |
현재 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 최신 거래 360,000,000원보다 높고, 최근 비교 거래 최고가 367,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 자체를 근거로 “시세보다 저렴하다”라고 평가할 수 없는 회차입니다. 권리 위험이 낮더라도 가격 점수를 따로 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 3. 가압류 · 석우희 | 31,609,600원 | 1,578,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케스코 | 45,008,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 442,017,600원 중 366,978,000원이 배당되고 75,039,600원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 373,000,000원 | 366,978,000원 | 75,039,600원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 298,400,000원 | 293,422,400원 | 148,595,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 238,720,000원 | 234,577,920원 | 207,439,680원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 인수액으로 전환되는 유형이 아닙니다. 제공된 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰되면 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 373,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 298,400,000원, 2회 유찰 시 238,720,000원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전새미래초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·주택·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 노폭 20~25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(노은3 보금자리주택지구)에 속하며 대로3류와 중로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 4층으로, 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 위반건축물 표시 사항은 없습니다.
- 단지 규모. 615세대, 사용승인일 2017.04.28이며 최근 비교 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중인 부정형 평지이며 공시지가는 1,432,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 회차 가격부터 확인. 373,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.4%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 시세보다 높은 가격을 정당화하지 마세요.
- 최근 동일 층 거래 확인. 2026.08 전용 84.66㎡ 4층 거래가 360,000,000원입니다. 본건도 4층이므로 응찰가 판단에서 직접 비교할 수 있는 거래입니다.
- 점유관계 원본 대조. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 2017년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각 소멸 구조이며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 다만 현재 최저가 373,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 347,250,000원의 107.4%이고, 최신 360,000,000원과 최근 최고 367,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차는 “권리가 안전하니 바로 산다”가 아니라 “권리는 안전하지만 가격은 시장보다 높다”가 정확한 결론입니다. 권리상 인수 리스크는 낮지만, 신건 가격에는 별도의 할인 메리트가 없습니다.
