대전지방법원 2026타경62. 대전 유성구 지족동 '노은3지구영무예다음에코타운' 101동 401호입니다. 2017년 준공된 615세대 아파트 단지에 위치한 전용 84.6603㎡ 물건으로, 9층 건물 중 4층입니다. 소유자 조윤주는 2017년 12월 거래가 300,200,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행에 채권최고액 231,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 추가 근저당과 다수의 압류·가압류가 등기되었으며, 우리은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리의 기준점은 2017.12.22 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 에스비아이저축은행 근저당권, 유성구·국의 압류, 석우희·케스코의 가압류 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 다른 근저당권과 압류, 경매개시결정 중 이미 말소된 등기도 있습니다. 그러나 등기상 소멸과 실제 점유관계의 확인은 별개입니다. 현재 확인되는 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로, 현장 확인이 선행되어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경62 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1052 노은3지구영무예다음에코타운 101동 4층 401호 도로명주소: 대전광역시 유성구 지족로 92 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.6603㎡ · 9층 건물 중 4층 |
| 단지 규모 / 준공 | 615세대 · 2017.04.28 |
| 소유자 | 조윤주 · 단독소유 · 2017.12.22 소유권이전(거래가 300,200,000원) |
| 감정가 | 373,000,000원 |
| 최저매각가 | 261,100,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리은행 / 194,465,746원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 임차·점유관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 (점유관계 및 별도 부담 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2017.12.22 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 231,000,000원이며, 이번 임의경매의 신청채권자 역시 우리은행입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권 134,400,000원과 석우희 가압류 31,609,600원, 케스코 가압류 45,008,000원은 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
유성구의 압류(2023.01.17), 북대전세무서 관련 국의 압류(2024.03.15)도 말소기준권리 이후에 등기되었습니다. 기존의 서대전세무서 관련 압류, 국민건강보험공단 압류 및 종전 경매개시결정 등은 이미 등기부상 말소되어 있습니다. 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 구분해야 하므로, 당해세와 법정기일 등은 별도 확인 사항입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 75.1%
노은3지구영무예다음에코타운의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 대상 전용면적은 84.6603㎡이며, 비교 거래에는 79.92㎡·84.66㎡·84.77㎡가 포함되어 있습니다. 최근 거래 표본 평균은 347,833,333원, 최저 거래는 328,000,000원, 최고 거래는 367,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.77㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.10 | 84.77㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.09 | 79.92㎡ | 7 | 342,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.09 | 84.77㎡ | 3 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.66㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.08 | 84.77㎡ | 2 | 348,000,000원 |
| 2026.07 | 79.92㎡ | 7 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 84.66㎡ | 7 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 8 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 84.77㎡ | 1 | 328,000,000원 |
| 2026.05 | 84.66㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 347,833,333원 |
감정가 373,000,000원은 최근 거래 평균을 웃돌지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 261,100,000원입니다. 현재 최저가의 최근 평균 대비 비율은 75.1%로, 최근 실거래 평균뿐 아니라 제시된 2026년 10월 최신 거래액 340,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건과 달리 현재 회차에는 실제 가격 할인 여력이 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,100,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 우리은행은 채권최고액 231,000,000원을 기준으로 전액 배당받는 것으로 계산되어 있고, 남는 배당재원은 에스비아이저축은행에 배분됩니다. 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,455,400원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에스비아이저축은행 | 134,400,000원 | 25,644,600원 |
| 3. 가압류 · 석우희 | 31,609,600원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케스코 | 45,008,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 442,017,600원 | 256,644,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,455,400원은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 채권자 미배당 합계는 185,373,000원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 배당액은 채권최고액 기준의 시뮬레이션으로, 실제 채무잔액·이자·조세채권·법정 우선순위 및 배당요구 등에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
한 차례 유찰된 현재 회차의 최저가는 261,100,000원입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오에 따라 최저가와 배당 가능액이 감소하지만, 매수인 인수 예상액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 261,100,000원 | 185,373,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 182,770,000원 | 262,606,380원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 127,938,999원 | 316,669,747원 | 0원 |
회차별 수치는 제시된 예상 시나리오이며, 실제 매각 일정과 가격 변동을 확정하는 것은 아닙니다. 시나리오의 채권 미배당은 매수인 인수채무가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 지족동 대전새미래초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·근린생활시설·주택·임야 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 9층 건물 중 4층입니다. 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비 등을 갖추고 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 북서측 및 남서측으로 폭 20~25m 내외의 포장도로와 접합니다. 대로3류 및 중로1류와의 접합 사항도 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역 (노은3 보금자리주택지구)에 해당합니다. 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한도 있습니다. 공시지가는 1,432,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았고, 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 수리 상태와 실제 점유·임대관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 615세대 아파트 단지이며, 최근 유사 면적 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 328,000,000원~367,000,000원으로 층과 면적 등에 따른 가격 편차가 있습니다. 현재 최저가는 이 거래 범위보다 낮지만, 실제 매도 가능액까지 보장하는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 메리트 확인. 최저가 261,100,000원은 최근 평균 347,833,333원의 75.1%입니다. 입찰 경쟁으로 낙찰가가 상승할 수 있으므로 현재 최저가의 할인율과 실제 낙찰가의 할인율을 구분해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.12.22 설정된 우리은행 근저당권 231,000,000원이 말소기준입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 유성구·국의 압류, 석우희·케스코 가압류 등은 매각 소멸 대상으로 분석됩니다. 입찰 직전 최신 등기사항증명서로 변동 여부를 확인하세요.
- 실제 점유자 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 확인을 통해 점유자와 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국 및 유성구의 압류 이력이 있습니다. 등기 말소 여부와 별도로 당해세·법정기일·배당 우선순위가 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 미배당 채권 확인. 현재 추정 채권 미배당은 185,373,000원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원이지만, 배당금 부족과 인수 의무를 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태, 인도·명도 과정의 비용을 확인하세요. 등기상 인수할 권리가 없어도 실제 취득비용은 추가로 발생할 수 있습니다.
- 현장 상태 확인. 같은 단지 거래라도 층·향·내부 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 해당 호수의 내부 상태와 수리 필요 여부를 반영해 입찰가를 검토하세요.
- 매각 일정·보증금 확인. 매각기일은 2026.10.26입니다. 입찰보증금과 매각조건, 매각물건명세서의 특이사항을 법원 공고 원문에서 최종 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인은 필수”
이 물건은 신건 감정가 373,000,000원에서 한 번 유찰되어 현재 최저가가 261,100,000원으로 낮아졌습니다. 최근 유사 면적 실거래 평균 347,833,333원과 비교하면 75.1% 수준으로 가격 측면에서는 충분히 검토할 이유가 있습니다.
권리 측면에서도 2017년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 근저당·압류·가압류가 정리되는 구조이고, 자료상 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 비록 추정 미배당 채권이 185,373,000원에 이르지만, 이는 곧바로 매수인의 채무로 이전되는 금액이 아닙니다.
다만 확인된 임차인 신고가 없다는 사실과 임대관계가 확정적으로 없다는 판단은 다릅니다. 감정평가상 임대관계 미상인 만큼, 실제 점유·대항력 및 조세 관련 우선순위를 검토해야 합니다. 가격은 유리하고 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유 확인 전 무조건 안전하다고 단정할 수는 없는 물건입니다. 현재 회차의 가격 경쟁력을 활용하되, 최종 입찰 판단은 원본 서류와 현장 확인을 마친 뒤 내리는 것이 적절합니다.
