대전지방법원 2026타경74. 대전 서구 갈마동 398-17에 있는 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 1층은 다가구주택 1가구, 2층은 3가구, 3층은 3가구, 4층은 1가구로 이용 중입니다. 일반건축물대장상 1층 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이지만 현황은 다가구주택 1가구이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 권리의 중심은 2024.03.22. 설정된 대전푸른신용협동조합 근저당 720,000,000원입니다. 같은 날 대전영화신용협동조합 근저당 480,000,000원도 설정됐고, 이후 전세권 160,000,000원, 임차권 80,000,000원, 다수의 가압류와 국세 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 매수인 인수액 자체는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경74 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 398-17 다가구주택주건축물제1동 · 대전광역시 서구 갈마중로30번길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 4층 다가구주택 · 1층 1가구, 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 1가구 |
| 토지 | 274.5㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 891,100원/㎡ |
| 소유자 | 이광민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,594,043,880원 / 1,594,043,880원 (신건) |
| 청구액 | 414,027,397원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.03.22. 대전푸른신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 전세권, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025.07.22. 신아종합건설 가압류 94,979,390원은 2025.07.29. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 8명, 대항력은 모두 없음
확인된 실제 임차인은 8명입니다. 모두 전입일이 2024.03.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 여러 호실의 보증금과 우선변제 범위가 확정되지 않아, 낙찰 전 각 호실의 계약·배당요구·보증금 내용을 직접 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이찬민 | 101호 | 2024-11-27 / - | 미상 | 2026-02-26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진선 | 201호 | 2024-09-09 / - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽수빈 | 202호 | 2024-09-13 / - | 미상 | 2026-03-03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천수민 | 203호 | 2024-06-12 / - | 미상 | 2026-02-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오성민 | 301호 | 2024-08-23 / - | 미상 | 2026-02-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창재 | 303호 | 2024-06-25 / - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박선화 | 401호 | 2025-04-22 / - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양희석 | 3층 302호 약34.27㎡ | 2024-08-26 / 2024-08-09 | 80,000,000원 | 2026-02-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 전세권·임차권 — 소멸하지만 배당에는 들어온다
유창재는 303호에 관해 전세금 160,000,000원의 전세권을 보유하고 있습니다. 전세권 설정일은 2024.07.11.로 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 존속기간은 2024.07.04.부터 2026.07.03.까지입니다.
양희석은 3층 302호 약34.27㎡에 대해 임차보증금 80,000,000원, 임대차계약일 2024.08.08., 확정일자 2024.08.09., 전입·점유개시 2024.08.26.으로 2026.02.19. 주택임차권이 등기됐습니다. 역시 말소기준 이후의 권리여서 대항력은 없고 매각으로 소멸합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,594,043,880원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,340,439원 |
| 을구 1번 근저당 · 대전푸른신용협동조합 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 대전영화신용협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 을구 2번 전세권 · 유창재 | 160,000,000원 | 160,000,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김성환 | 404,142,043원 | 215,703,441원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신한카드주식회사 | 73,222,760원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 51,224,418원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신아종합건설 주식회사 | 135,389,390원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 17,259,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,041,237,721원 중 1,575,703,441원이 배당되고, 465,534,280원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,594,043,880원 | 1,575,703,441원 | 465,534,280원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,275,235,104원 | 1,260,082,753원 | 781,154,968원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,020,188,083원 | 1,007,586,202원 | 1,033,651,519원 | 0원 |
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 둔원고등학교 북서측 인근이며, 주위는 다가구주택과 단독주택 등으로 이루어진 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 다가구주택이며 사용승인일자는 2024.03.04.입니다. 외벽은 화강석 및 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 및 경보·소화기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 274.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면 도로접면이며 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 1층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 다가구주택 1가구입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 8명 전수 확인. 대항력은 모두 없지만 각 호실의 실제 계약서·보증금·배당요구 여부와 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 유창재 전세권 확인. 전세금 160,000,000원, 303호 53.31㎡ 범위의 전세권이 배당에 반영돼 있습니다.
- 양희석 임차권 확인. 302호 약34.27㎡, 보증금 80,000,000원, 확정일자 2024.08.09., 전입·점유개시 2024.08.26.입니다.
- 배당 부족 확인. 신건에서도 465,534,280원이 미배당이고, 1회 유찰 시 781,154,968원, 2회 유찰 시 1,033,651,519원으로 커집니다.
- 1층 용도 확인. 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소), 현황은 다가구주택 1가구이므로 이용상태를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “단순한 물건”은 다르다
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리들이 소멸해 매수인 인수액 0원이라는 장점이 분명합니다. 하지만 1층부터 4층까지 실제 임차인이 8명이고, 그중 여러 명의 보증금과 우선변제 범위가 확인되지 않았습니다. 여기에 전세권 160,000,000원, 임차권 80,000,000원과 다수의 가압류가 배당에 얽혀 신건에서도 465,534,280원의 채권 미배당이 발생합니다.
따라서 결론은 “등기상 인수는 안전하지만, 임차·배당 확인은 복잡한 다가구주택”입니다. 실질취득금액은 현재 최저가와 같은 1,594,043,880원이며 인수액은 0원입니다. 다만 비교 실거래 수치가 없어 현재 신건 가격 자체의 시장 메리트는 확정하기 어렵습니다. 입찰 전에는 특히 각 호실의 보증금·최우선변제, 1층 현황 용도, 제시외 건물 범위를 원본과 현장에서 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
