대전지방법원 2026타경97. 세종특별자치시 고운동 고운드림 8층 801호, 공부상 근린생활시설(일반음식점)이고 현황은 근린생활시설(운동시설)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김혜정으로, 2016년 거래가액 328,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2019.10.01. 우리은행의 근저당권 260,400,000원이며, 그 뒤에 등기된 삼성카드·농협은행·제이비우리캐피탈·신한은행· 케이비국민카드·전북은행의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 주의할 부분은 사용 형태와 가격 검증입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있고, 현황은 인접 801호~803호와 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있습니다. 또한 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없으므로, 감정가 461,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경97 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 근린생활시설(일반음식점) · 현황 근린생활시설(운동시설) |
| 소유자 | 김혜정 (2016.05.01. 매매, 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 461,000,000원 / 461,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 350,863,650원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 특이 이용상태 | 인접호수 801호~803호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 효력이 남아 있는 말소기준권리는 2019.10.01. 설정된 우리은행 근저당권 260,400,000원입니다. 2015년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 2025~2026년에 들어온 가압류 6건과 2026.02.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 시 채권자들에게 미배당이 발생해도, 이 자료상 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조경준 | 801-804호 | 2022.04.12 | 미상 | 2026.05.26 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 조경준의 전입일은 2022.04.12.로 말소기준권리 2019.10.01.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 매수인이 이를 인수하는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2026.05.26. 배당요구를 한 상태이므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서 보완 내용과 원문을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 동일·유사 근린시설의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 최저가가 모두 461,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 특히 아파트가 아니라 상업용 근린시설이고, 인접 호수와 통합 사용 중이라는 물건 특성까지 있어 거래사례의 개별성이 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 461,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,010,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,952,753원 | 19,952,753원 |
| 4. 가압류 · 농협은행주식회사 | 10,508,203원 | 10,508,203원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 58,762,927원 | 58,762,927원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 52,482,207원 | 52,482,207원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,857,881원 | 10,857,881원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 전북은행 | 248,800,000원 | 41,026,029원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 661,763,971원 중 453,990,000원이 배당되고 207,773,971원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.5% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설이며 집합건축물대장상 일반음식점, 현황은 운동시설로 이용 중입니다.
- 입지. 두루초등학교 서측 인근으로 대단위 아파트단지, 단독주택 단지, 근린생활시설, 관공서, 학교, 공원이 혼재된 행정중심복합도시 내 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장과 간선도로 접근성을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 포장도로에 접하고, 서측 포장도로를 이용해 차량 진출입이 가능합니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 소로1류·중로2류에 접합니다. 토지는 상업용으로 이용 중이고 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물의 8층이며 급배수·전기·소화전·승강기·주차장설비가 되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 상업용 근린시설에 더해 인접 호수와 통합 사용되는 구조여서 일반 주거용 집합건물보다 매수층과 활용 검토 범위가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호별 경계 확인. 801호~803호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 실제 경계, 출입구, 설비 연결상태와 원상복구 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유범위 확인. 임차인 조경준의 점유부분은 801-804호로 기재되어 있습니다. 배당요구 여부와 별개로 실제 인도 대상과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당관계 검토를 위해 원문을 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 일반음식점, 현황 운동시설이므로 향후 사용계획에 필요한 건축·영업 관련 조건을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 461,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 착시 경계. 현재 회차에서도 채권 미배당이 207,773,971원 발생하지만, 이 미배당액 자체는 자료상 매수인 인수금이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문과 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건성은 별도 문제”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2019년 우리은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 조경준도 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로 실질취득액은 현재 최저가와 같은 461,000,000원입니다. 다만 여기서 곧바로 “안전하고 싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 본건은 근린시설이며, 공부와 현황 용도가 다르고, 인접 호수와 벽체 구분 없이 일체로 사용 중입니다. 무엇보다 최근 실거래 시세 자료가 없어 현재 가격의 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 매력은 미확인, 현장·활용성 검토는 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.
