대전지방법원 2026타경97. 세종특별자치시 고운동 고운드림 8층 801호에 관한 임의경매입니다. 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 건축물대장상 용도는 일반음식점이지만 현재는 운동시설로 이용 중이며, 인접 호수와 내부 경계벽 없이 통합 사용되는 것으로 조사됐습니다.
소유자 김혜정은 2016.05.09 공유자 전원의 지분을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 328,000,000원입니다. 2019.10.01 우리은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 260,400,000원입니다. 이후 카드사·은행 등 채권자들의 가압류가 연속적으로 발생했고, 우리은행의 임의경매 신청으로 매각 절차가 진행됐습니다.
핵심은 두 갈래입니다. 등기상 금전채권의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 독립된 801호로서의 사용·명도·환금성에는 별도의 불확실성이 있습니다. 특히 상업용 집합건물이 여러 호실에 걸쳐 하나의 공간으로 운영되고 있다는 점은 입찰가격에 반영해야 할 중요한 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경97 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1379 고운드림 8층 801호 도로명주소: 세종특별자치시 마음로 272-22 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린생활시설 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 · 8층 건물의 8층 |
| 공부상 용도 | 근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 이용 | 근린생활시설(운동시설) · 인접 801~803호와 벽체 구분 없이 통합 이용 |
| 매각 특기사항 | 일괄매각 · 인접 호수와 일체 이용 중 |
| 소유자 | 김혜정 (2016.05.09 소유권 취득 · 거래가액 328,000,000원) |
| 감정가 | 461,000,000원 |
| 최저매각가 | 322,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 우리은행 |
| 신청 청구액 | 350,863,650원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 우리은행 근저당
말소기준으로 제시된 권리는 2019.10.01 접수 제61182호, 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 260,400,000원이고 채무자는 김혜정입니다. 기존 2015년 우리은행 근저당권은 등기 이력상 이미 말소된 것으로 정리되어 있으며, 2019년 근저당권은 기존 근저당권의 목적물에 추가 설정된 내용이 포함되어 있습니다.
말소기준 이후의 삼성카드·농협은행·제이비우리캐피탈·신한은행·케이비국민카드·전북은행 가압류 6건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 따라서 이들 채권이 배당에서 전액 회수되지 못하더라도 미배당 채권액이 매수인의 개인채무로 자동 승계되는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
조사된 점유·배당요구자는 조경준 1명입니다. 전입신고일은 2022.04.12로, 말소기준권리 설정일인 2019.10.01보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 한 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유 범위가 여러 호실에 걸쳐 있어 실제 임대차계약과 명도관계는 별도로 검증해야 합니다.
| 임차인·점유자 | 점유 범위 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경준 | 801~804호 |
전입 2022.04.12 배당요구 2026.05.26 |
없음 전입일 기준 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 조사된 임차인 | 1명 · 조경준 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2022.04.12 |
| 말소기준권리 | 2019.10.01 · 우리은행 근저당권 |
| 대항력 판단 | 전입일 기준 없음 |
| 확정일자 | 미상 |
| 보증금 / 차임 | 미상 |
| 배당요구 | 2026.05.26 접수 |
| 점유 범위 | 801~804호 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
특히 집합건물 여러 호실을 하나의 운동시설로 이용하고 있다면, 등기상 인수할 보증금이 없다는 판단과 실제 공간을 인도받을 수 있는지는 서로 다른 문제입니다. 입찰 전 임대차계약의 존재, 계약 상대방, 해당 호실의 사용 범위, 시설물 소유 및 원상회복 문제를 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 할인이라는 뜻은 아니다
감정가는 461,000,000원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 322,700,000원입니다. 이는 감정가의 70%에 해당합니다. 하지만 인근 근린생활시설의 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저매각가가 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.
더구나 이 물건은 일반적인 독립 점포와 달리 인접 호실과 경계벽 없이 통합 이용 중인 상업용 공간입니다. 실제 분리 가능성, 일괄매각 대상, 용도 차이, 영업시설과 점유 상태에 따라 개별 호실의 이용가치와 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 322,700,000원 | 317,382,200원 | 344,381,771원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 225,890,000원 | 221,927,540원 | 439,836,431원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 158,123,000원 | 155,109,278원 | 506,654,693원 | 0원 |
회차별 수치는 해당 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 미래 회차의 진행이나 실제 낙찰가격이 확정된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,317,800원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 2. 삼성카드 가압류 | 19,952,753원 | 19,952,753원 |
| 3. 농협은행 가압류 | 10,508,203원 | 10,508,203원 |
| 4. 제이비우리캐피탈 가압류 | 58,762,927원 | 26,521,244원 |
| 5. 신한은행 가압류 | 52,482,207원 | 0원 |
| 6. 케이비국민카드 가압류 | 10,857,881원 | 0원 |
| 7. 전북은행 가압류 | 248,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 661,763,971원 | 317,382,200원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 344,381,771원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,317,800원을 제외한 채권자 배당액은 317,382,200원입니다. 우리은행 근저당권과 삼성카드·농협은행 가압류는 시뮬레이션상 전액 배당되지만, 제이비우리캐피탈부터 일부 미배당이 발생합니다. 신한은행·케이비국민카드·전북은행 가압류에는 예상 배당액이 없습니다.
전체 채권액 661,763,971원 중 344,381,771원이 미배당으로 계산됩니다. 신청채권자인 우리은행의 청구액은 350,863,650원이며, 현재 시뮬레이션의 신청채권자 배당액은 260,400,000원입니다. 이 추정액은 채권최고액을 기준으로 계산된 것으로, 실제 확정 채권액이나 배당순위의 최종 법원 판단과 같다고 단정할 수 없습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며, 보증금·확정일자 미상 임차인의 권리 확인 결과에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 고운동 두루초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 관공서, 학교 및 공원이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 석재붙임 외벽과 내부 인테리어 마감이 확인됩니다. 급배수·전기·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 근린상업지역 및 행정중심복합도시 지구단위계획구역에 속합니다. 상업용 건부지이며 북서측·남동측 포장도로에 접하고, 서측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다. 토지 공시지가는 3,409,000원/㎡입니다.
- 용도 차이. 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 운동시설입니다. 실제 영업 용도가 관련 법령과 건축물 용도 기준에 적합한지, 필요한 허가·신고 사항이 있는지를 확인해야 합니다.
- 호실 경계. 801~803호가 벽체 구분 없이 통합 이용 중이라는 점이 감정평가에서 확인됩니다. 향후 분리 사용 및 개별 매각 시 물리적·법적 제약이 있는지 확인이 필요합니다.
- 환금성. 상업용 근린시설로서 입지뿐 아니라 현황 용도, 점유 상태, 호실별 경계, 매수 목적에 따른 수요 차이가 중요합니다. 비교 가능한 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 현재 최저가의 가격 경쟁력이나 재매각 용이성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2019.10.01 우리은행 을구 2번 근저당권을 기준으로 권리 소멸을 검토했습니다. 2015년 근저당의 말소 이력과 2019년 추가설정 관계를 최신 등기사항전부증명서 및 관련 공동담보 내역에서 재확인해야 합니다.
- 일괄매각 대상 확인. 매각물건명세서상 일괄매각 기재가 있습니다. 실제 매각에 포함되는 호실과 각 호실의 권리·점유관계, 감정가 배분 및 물리적 경계를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 점유자 조경준 확인. 2022.04.12 전입, 2026.05.26 배당요구, 801~804호 점유로 조사됐습니다. 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 임대인, 점유권원 및 실제 인도 가능한 범위를 확인해야 합니다.
- 통합 시설의 명도 문제. 801~803호가 벽체 구분 없이 통합 이용 중입니다. 경매 취득 후 공간 분리, 시설물 정리, 인접 호실과의 사용관계 및 원상회복 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 검증. 일반음식점으로 등재된 공간이 운동시설로 이용되고 있습니다. 관할 행정기관의 용도·영업 관련 인허가 사항을 확인해야 합니다.
- 상업용 실거래 비교. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 할인 매수라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격과 임대수익 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당표와 실제 인수액 구별. 채권 미배당 344,381,771원은 매수인 인수채무가 아닙니다. 다만 당해세, 최우선변제, 미납 공용관리비 및 실제 명도에 필요한 비용은 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장, 호별배치도 및 실제 현황을 대조해야 합니다. 특히 호실별 경계와 매각 범위가 핵심입니다.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 안전한 상가 매수”
세종 고운드림 801호는 등기상 권리만 보면 2019년 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류가 소멸하는 구조입니다. 현재 회차의 채권 미배당이 344,381,771원에 이르지만 이는 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
그렇다고 안전한 투자라고 단정하기는 어렵습니다. 인접 801~803호와 경계벽 없이 통합 이용 중이고, 조경준의 조사된 점유 범위는 801~804호입니다. 일반음식점과 운동시설 사이의 용도 차이도 존재합니다. 따라서 매각으로 금전채권이 정리되더라도 명도, 공간 분리, 사용 가능성, 재매각 과정에서 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.
감정가 461,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 322,700,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않은 이상 이를 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·통합 이용·용도·가격 검증이 우선인 신중 검토 대상입니다. 입찰 판단의 핵심은 할인율이 아니라 실제로 무엇을 인도받아 어떻게 사용할 수 있는가입니다.
