대전지방법원 2026타경121. 대전 동구 낭월동 847, 석천로 3-15에 위치한 연립/다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 3층으로, 1층은 소매점 일부 공실과 주택, 2~3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 토지는 281.7㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다. 소유자는 박동희이며 말소기준권리는 2019년 1월 11일 설정된 대전유성신용협동조합 근저당권입니다.
등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 최초 689,000,000원으로 기재됐고, 2020년 8월 14일 변경등기에는 채권최고액 348,000,000원이 표시되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 대전유성신용협동조합 채권액을 689,000,000원으로 적용합니다. 이후 하헌주 근저당 130,000,000원, 조은성·유수현의 주택임차권, 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경121 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 낭월동 847 · 대전광역시 동구 석천로 3-15 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점(일부 공실)·주택 · 2~3층 주택 |
| 토지 | 281.7㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 박동희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 980,033,900원 / 980,033,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 하헌주 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 원칙적으로 소멸
핵심은 2019.01.11. 을구 1번 대전유성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 확인되는 전입자들의 전입일은 모두 이 날짜보다 늦고, 조은성·유수현의 임차권등기 역시 2025년에 이루어졌습니다. 따라서 알려진 전입·임차권만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 확인되지 않습니다.
② 임차인·점유 현황 — 알려진 전입자는 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성윤달 | 1층 103호 | 2024.10.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태건 | 205호 | 2024.03.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이균학 | 305호 | 2022.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정훈 | 205호 | 2020.08.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재현 | 102호 | 2024.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심재규 | 202호 | 2019.01.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상철 | 301호 | 2022.06.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김치영 | 103호 | 2023.06.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김서현 | 203호 | 2022.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최형민 | 304호 | 2023.05.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)청정에스앤씨 | 105호 | 2025.03.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조은성 | 3층 303호 24.69㎡ | 2022.04.13 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유수현 | 2층 201호 30㎡ | 2023.09.11 | 60,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 정에스 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
조은성은 임대차계약일 2022.04.07, 주민등록일·확정일자 2022.04.13, 점유개시일 2022.04.16이고 보증금은 60,000,000원입니다. 유수현은 임대차계약일·확정일자 2023.08.04, 주민등록일 2023.09.11, 점유개시일 2023.09.14이고 보증금은 60,000,000원입니다. 두 임차권등기 모두 말소기준일인 2019.01.11보다 늦어 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 980,033,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,200,339원 |
| 2. 근저당 · 대전유성신용협동조합 | 689,000,000원 | 689,000,000원 |
| 3. 근저당 · 하헌주 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 148,833,561원 |
현재 회차 가정에서는 채권 819,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 148,833,561원입니다. 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 후순위 채권 미배당이 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 980,033,900원 | 819,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 784,027,120원 | 773,786,849원 | 45,213,151원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 627,221,696원 | 618,549,479원 | 200,450,521원 | 0원 |
1회 유찰 시 신청채권자 하헌주의 130,000,000원 중 예상 배당은 84,786,849원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 하헌주 배당이 0원으로 계산됩니다. 이는 후순위 채권자의 배당 부족 문제이지, 제공된 시뮬레이션상 매수인이 그 부족액을 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산내초등학교 남서측 인근. 주변은 단독주택, 다가구주택, 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 철근콘크리트구조 3층 건물로 1층은 소매점 일부 공실과 주택, 2~3층은 주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 281.7㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 물류단지에 포함되고 중로3류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 783,800원/㎡입니다.
- 규제·상태. 도시지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 주택만으로 구성된 단일 호가 아니라 소매점과 여러 주거 점유가 결합된 3층 건물·토지 일괄매각이므로, 매수 후 운용과 명도·임대관계 확인을 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 2건 확인. 기사항전·정에스는 대항력 가능 여부가 미상입니다. 전입·점유 시작 시점, 보증금, 확정일자를 원본으로 확인해야 합니다.
- 다수 점유관계 정리. 1층부터 3층까지 여러 호실에 점유·임차 관계가 기재되어 있어 낙찰 후 인도·명도 및 임대차 정리 범위가 넓습니다.
- 임차권등기 2건. 조은성·유수현 각 60,000,000원은 말소기준권리 이후라 대항력은 없지만, 배당요구·배당관계와 실제 점유 상태를 최종 서류로 대조하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 대전유성신용협동조합 근저당은 최초 689,000,000원, 2020.08.14 변경등기에는 348,000,000원이 기재돼 있으므로 현재 효력 범위와 배당기준을 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 각 호실·상가 부분과 토지의 매각 범위를 현황도면 및 물건명세서로 대조하세요.
- 가격은 실거래 확인 후. 현재 자료만으로는 최근 시세와의 할인·할증 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
맺으며 — “배당상 인수 0원”과 “현장 확인 0건”은 다르다
이 사건의 등기 순서는 비교적 분명합니다. 2019.01.11. 대전유성신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 확인되는 모든 전입과 임차권등기는 그 이후입니다. 현재 980,033,900원 가정 배당표에서도 채권이 모두 충족되고 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 다수의 주거 점유와 1층 소매점이 함께 있는 복합 이용 건물이고, 특히 전입일을 알 수 없는 2건은 대항력 판정 자체가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 후순위니까 끝”이 아니라, 미상 점유관계의 사실확인까지 마쳐야 권리분석이 완성되는 사건입니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 980,033,900원이 시세 대비 유리한 가격인지도 현재 단계에서는 판단할 수 없습니다. 결론은 배당구조는 양호, 점유 확인은 필수, 가격 평가는 보류입니다.
