대전지방법원 2026타경227. 세종특별자치시 어진동 세종에비뉴힐비 5층 5151호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재 업무시설로 이용중입니다. 현재 소유자는 주식회사넷아스이며, 2018.03.30 매매를 원인으로 2018.05.18 소유권이전등기가 이뤄졌고 당시 거래가액은 202,600,000원입니다. 이후 상호가 주식회사넷아스기술에서 스톤플라이코리아주식회사, 다시 주식회사넷아스로 변경됐습니다.
권리의 기준점은 2023.10.16 설정된 주식회사부산은행 근저당권 396,000,000원입니다. 이후 김완철 근저당권 60,000,000원과 신용보증기금·중소기업은행·근로복지공단·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국 및 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정 등은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 하지만 등기권리와 별도로 2019.06.17부터 조사된 점유관계가 있어, 등기만 보고 인수 0원으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경227 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 671 세종에비뉴힐비 5층 5151호 · 도로명 세종특별자치시 갈매로 351 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사넷아스 |
| 취득 관련 | 2018.03.30 매매 · 2018.05.18 소유권이전 · 거래가액 202,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 청구금액 | 396,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 대전지방법원 세종등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매의 말소기준권리는 을구 7번, 2023.10.16 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 396,000,000원이고 채무자는 주식회사넷아스입니다. 이후 설정된 김완철 근저당권과 각 가압류·압류·가처분 및 2026.04.14 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 확인이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)시큐메이트 유승현 | 5151호 | 2019.06.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자는 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 중복신고로 제외할 대상도 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 배당요구 여부나 우선변제 여부, 배당 후 남는 보증금의 인수 가능성을 숫자로 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 2. 부산은행 근저당권 | 396,000,000원 | 174,708,000원 |
| 3. 김완철 근저당권 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 신용보증기금 가압류 | 1,755,000,000원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 1,299,925,479원 | 0원 |
| 6. 중소기업은행 가압류 | 203,635,761원 | 0원 |
| 7. 근로복지공단 가압류 | 65,697,010원 | 0원 |
| 8. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 244,986,024원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 178,000,000원 가정 시 집행비용 3,292,000원을 제외한 174,708,000원이 부산은행에 배당되고, 부산은행부터 미배당이 발생합니다. 전체 채권액 4,025,244,274원 중 채권자 배당액은 174,708,000원, 미배당액은 3,850,536,274원입니다. 이 계산과 별개로 선순위 점유자의 실제 보증금 인수 여부는 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 점유 리스크는 별도
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 178,000,000원 | 174,708,000원 | 3,850,536,274원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 142,400,000원 | 139,606,400원 | 3,885,637,874원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 113,920,000원 | 111,525,120원 | 3,913,719,154원 |
유찰 시 최저매각가격은 142,400,000원, 113,920,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 사건은 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낮아진 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 실제 보증금이 존재하고 매수인이 승계해야 하는 구조라면, 낙찰가 외 별도 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
⑤ 이용상태·입지·현장 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 업무시설로 이용중입니다.
- 주위환경. 한국토지주택공사 세종특별본부 서측 인근으로, 관공서·도시형생활주택·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 5151호이며 사용승인일은 2016.11.11입니다. 공동 위생급배수, 소화전, 승강기, 주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역이며 동측 대로, 서측 및 남측 소로에 접합니다.
- 공시지가. 3,824,000원/㎡이며 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. (주)시큐메이트 유승현의 보증금·계약형태를 확인해 실제 매수인 승계액을 확정해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2019.06.17 점유 사실은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
- 배당요구·우선변제 확인. 우선변제 여부와 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당 후 잔존 보증금 여부를 계산할 수 없습니다.
- 5150호 경계 확인. 인접 5150호와의 아치형 내부 통로, 복원 상태 및 독립 사용 가능 여부를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 등기. 부산은행 근저당권 이후의 김완철 근저당권, 가압류·압류·가처분·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 178,000,000원이나 유찰가격만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
맺으며 — “말소되는 권리보다 선순위 점유 확인이 먼저”
등기부 자체는 정리 방향이 분명합니다. 2023.10.16 부산은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 현황조사상 5151호에는 말소기준권리보다 앞선 2019.06.17부터 (주)시큐메이트 유승현이 점유한 것으로 조사됐고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 매수인 인수 0원이라고 단정할 수 없고, 실질취득비용 역시 확정할 수 없습니다.
여기에 인접 5150호와 내부 통로를 만들어 연계 사용하고 있다는 현황까지 있습니다. 신건 최저가 178,000,000원, 1회 유찰 시 142,400,000원, 2회 유찰 시 113,920,000원이라는 숫자보다 먼저 확인할 것은 점유자의 계약과 보증금, 그리고 5150호와의 물리적 경계입니다. 이 두 가지가 해소돼야 비로소 입찰가격을 판단할 수 있는 사건입니다.
