대전지방법원 2026타경264. 세종특별자치시 조치원읍 남리 ‘세종3차굿애플’ 5층 501호, 전용 16.9428㎡의 도시형생활주택(아파트)입니다. 현재 소유자는 양영화이며 2017.01.26 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 60,000,000원입니다. 권리의 기준점은 2014.12.24 설정된 전농동새마을금고 근저당권, 채권최고액 55,510,000원입니다. 이후 남아 있는 안산세무서장·구로세무서장 관련 압류와 2026.05.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 쪽은 숫자가 많아 보이지만 결론은 다릅니다. 조사된 실제 임차인 5명은 모두 2014.12.24 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 5명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 인수 0원과 명도 부담 0은 같은 말이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2014.12.24 전농동새마을금고 근저당권입니다. 2017.02.23 근저당 채무자가 양영화로 변경됐지만 근저당권 자체의 기준일은 그대로입니다. 2023.02.13 안산세무서장 관련 압류와 2024.04.29 구로세무서장 관련 압류, 2026.05.11 임의경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2022.06.02 영등포구 관련 압류는 2022.06.13 해제돼 이미 말소됐습니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 보증금은 없습니다. 조사된 사람은 실제 임차인 5명입니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리인 2014.12.24보다 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 관계는 단정할 수 없습니다. 감정평가에서도 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다

세종3차굿애플의 실거래는 총 10건이 제시돼 있습니다. 전체 평균은 42,800,000원으로 최저가 40,000,000원이 그 평균의 93.5%라 언뜻 낮아 보입니다. 하지만 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 34,000,000원, 최신 거래 36,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -27.0%를 우선해야 합니다.

현재 최저가 40,000,000원은 인수액이 0원이므로 실질취득액도 40,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균의 117.6%이고 최신 거래 36,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균 42,800,000원과의 단순 비교만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

채권최고액 55,510,000원을 기준으로 전농동새마을금고에 38,880,000원이 배당되고 16,630,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 그러나 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(아파트)으로 이용 중이며, 전용면적은 16.9428㎡입니다.
• 입지. 세종종합사회복지관 남서측 인근. 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 함께 있는 주택·상가 혼용지대로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 5층 501호이며 사용승인일은 2014.11.28입니다. 승강기·개별난방·주차장·화재탐지·소화전설비 등이 조사됐습니다.
• 도로·토지. 동측과 남측으로 소로2류 아스콘 포장도로에 접하며, 제2종일반주거지역·도시지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 해당합니다. 공시지가는 843,700원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 총 74세대의 소형 도시형생활주택이며, 전체 실거래 평균보다 최근 12개월 평균이 낮고 최근 대비 과거 거래 추세가 -27.0%로 확인됩니다. 가격 판단은 과거 고가 거래보다 최근 흐름을 우선해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득액은 최저가와 같은 40,000,000원입니다. 이를 최근 12개월 평균 34,000,000원과 비교해야 합니다.
• 전체 평균 착시 경계. 전체 평균 42,800,000원만 보면 최저가가 93.5%이지만, 최근 12개월 기준으로는 117.6%입니다. 하락 추세 -27.0%까지 함께 봐야 합니다.
• 임차인 5명 점유 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 불가능해 건축물현황도·외부관찰·탐문을 토대로 평가됐습니다.
• 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 회차별 판단. 현재 40,000,000원, 1회 유찰 시 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원 시나리오를 최근 거래와 함께 비교해 응찰가를 정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2014.12.24 전농동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입했습니다. 후순위 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리의 안전성과 가격의 매력은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 40,000,000원은 최근 12개월 평균 34,000,000원의 117.6%이고 최신 거래 36,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -27.0%입니다. 전체 평균 42,800,000원 대비 93.5%라는 수치만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이고 점유자 5명의 명도 확인도 필요합니다. 종합적으로는 가격이 더 내려오거나 최근 거래가 다시 확인되기 전까지 보수적으로 접근할 물건입니다.