대전지방법원 2026타경600023. 대전광역시 대덕구 덕암동 61-32, 도로명 덕암로125번안길 123에 위치한 연립/다세대 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 각 층 4가구씩 이용 중입니다. 소유자는 남성호이고, 2023.01.19. 대전중부새마을금고의 채권최고액 576,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 채권최고액 840,000,000원 근저당을 비롯해 경매개시결정, 가압류와 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 입찰 판단에서는 등기순위만 볼 수 없습니다. 대부분의 확인된 점유자는 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 성명이 ‘주택임’으로 기재된 주거 임차 신고는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600023 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 덕암동 61-32 · 대전광역시 대덕구 덕암로125번안길 123 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 다가구주택(각 4가구) |
| 소유자 | 남성호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,343,435,200원 / 2,343,435,200원 (신건) |
| 청구액 | 1,161,586,432원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 발급 | 2026.09.02 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.01.19.
말소기준권리는 2023.01.19. 을구 1번 대전중부새마을금고 근저당 576,000,000원입니다. 같은 날 을구 2번 근저당 840,000,000원도 존재하며, 이후 설정된 주택임차권 5건, 임의·강제경매개시결정 및 대전대덕새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2024.02.21. 국민건강보험공단 압류는 다음 날 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 대부분 후순위, 1건은 미상
확인된 전입일이 있는 점유·임차 신고는 모두 2023.01.19. 말소기준권리 이후에 전입해 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 ‘주택임’으로 기재된 주거 임차 신고는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 이 건은 별도 확인 대상입니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김화동 · 204호 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김혜영 · 301호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김연승 · 301호 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김리한 · 301호 | 2024.10.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주빈경 · 302호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김솔비 · 203호 | 2025.06.16 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이영주 · 403호 | 2023.08.11 | 2023.07.04 | 미상 | 2026.02.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 김소연 · 201호 | 2023.04.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 최민성 · 202호 | 2023.06.14 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 육근형 · 303호 | 2024.01.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박주원 · 404호 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 강새결 · 1층 101호 | 2023.07.25 | 미상 | 미상 | 2026.01.23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 장한빛 · 304호 | 2023.08.11 | 2023.08.11 | 30,000,000원 | 2025.11.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 심규동 · 403호 | 2023.03.10 | 2023.02.20 | 190,000,000원 | 2026.01.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 홍랑기 · 402호 | 2023.03.07 | 2023.02.14 | 180,000,000원 | 2026.02.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이미선 · 401호 | 2023.02.28 | 2023.02.07 | 150,000,000원 | 2026.01.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 이점순 · 302호 | 2023.04.20 | 2023.03.03 | 105,000,000원 | 2026.05.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
| 주택임 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.01.14 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 2,343,435,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,834,352원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대전중부새마을금고 | 576,000,000원 | 576,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대전중부새마을금고 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 대전대덕새마을금고 | 171,069,940원 | 171,069,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 730,530,908원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 채권총액 1,587,069,940원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 730,530,908원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제와 실제 임차권 배당관계에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 배당 부족 발생
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,343,435,200원 | 1,587,069,940원 | 0원 | 730,530,908원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 1,874,748,160원 | 1,587,069,940원 | 0원 | 266,530,738원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 1,499,798,528원 | 1,482,400,543원 | 104,669,397원 | 0원 | 0원 |
실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 2,343,435,200원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 임의의 시세 추정 대신 회차별 배당 변화와 임차관계 확인을 중심으로 보는 것이 맞습니다. 2회 유찰 가정에서는 채권자 미배당이 104,669,397원으로 발생하지만, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 여전히 0원입니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정평가 기준)
- 입지. 신탄진IC 남동측 인근으로 단독주택·빌라·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕·평지붕 4층이며, 1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 437.8㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지이며 공시지가는 692,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없으며, 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 확인. 전입일·보증금 미상인 ‘주택임’ 신고의 실제 점유자, 전입일, 보증금과 대항력 여부를 원본에서 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 장한빛·심규동·홍랑기·이미선·이점순의 임차권등기와 배당요구, 확정일자 및 실제 점유관계를 함께 대조하세요.
- 관계인 확인. 장한빛은 304호 임차권자이자 강제경매 채권자로도 나타나므로 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 확인하세요.
- 호실별 점유 대조. 301호와 403호처럼 서로 다른 이름이 함께 확인되는 호실은 실제 현재 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 포함 범위를 현황도·감정평가서와 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 정보가 없으므로 최저가만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 별도의 시장가격 검증이 필요합니다.
맺으며 — “말소형이지만, 임차 확인 전까지는 안전형으로 단정 금지”
등기만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.19. 대전중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각으로 소멸하는 형태입니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다. 그러나 이 물건은 여러 호실을 가진 다가구주택이고, 다수의 점유 신고와 주택임차권등기가 존재합니다.
특히 전입일과 보증금이 확인되지 않은 주거 임차 신고 1건은 대항력 가능 여부를 확정할 수 없고, 장한빛에 대해서는 관계인 또는 가장임차인 가능성을 확인하라는 주의사항도 있습니다. 시세 자료도 없어 신건 2,343,435,200원의 가격 메리트를 평가할 근거가 없습니다. 결론은 등기상 말소구조는 양호하지만, 임차관계 확인이 끝나기 전에는 인수 위험을 완전히 0으로 단정하지 않는 것이 맞습니다.
