대전지방법원 2026타경600163. 대전 동구 구도동 355에 있는 숙박시설과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층이며 현재 숙박시설로 이용 중입니다. 토지는 831.0㎡, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 4,145,730,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2023.04.25 설정된 대전원예농업협동조합 근저당권 채권최고액 4,008,000,000원입니다. 그보다 앞선 수산업협동조합중앙회 근저당권 3,960,000,000원은 같은 날 이미 말소됐습니다. 이후 현대카드·신용보증기금·대전신용보증재단· 탄동농업협동조합·주식회사케이비국민카드의 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 구도동 355 · 대전광역시 동구 물류로13번길 63 |
| 물건종류 / 이용 | 숙박시설 + 토지 · 숙박시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 5층 |
| 토지 | 831.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 한예숙 (2023.04.25 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 4,145,730,000원 / 4,145,730,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대전원예농업협동조합 / 3,322,329,204원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재의 말소기준권리는 2023.04.25 을구 3번 대전원예농업협동조합 근저당권입니다. 2025년 이후 설정된 가압류 5건과 2026.01.28 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당 구조에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 이용 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박미옥 | 숙박시설 | 2025.09.25 | 2026.04.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 박미옥 1명입니다. 전입일 2025.09.25는 말소기준권리인 2023.04.25 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.16 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 대항력이 없으므로 현재 산정상 배당 부족분이 생기더라도 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,145,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,857,300원 |
| 1. 근저당 · 대전원예농업협동조합 | 4,008,000,000원 | 4,008,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 18,093,011원 | 18,093,011원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 5,308,657원 | 5,308,657원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 12,264,000원 | 12,264,000원 |
| 5. 가압류 · 탄동농업협동조합 | 7,956,290원 | 7,956,290원 |
| 6. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,201,861원 | 17,201,861원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 33,048,881원 |
현재 회차 4,145,730,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 4,068,823,819원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 33,048,881원으로 계산됩니다. 근저당 항목은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 부족은 커져도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,145,730,000원 | 4,068,823,819원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,316,584,000원 | 3,281,018,160원 | 787,805,659원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,653,267,200원 | 2,624,334,528원 | 1,444,489,291원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 박미옥 임차인은 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없고, 등기부상 후순위 권리들도 소멸하므로 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 채권자의 배당 부족과 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 구도동 소재 남대전 톨게이트 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설·업무시설·창고 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 831.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·소로각지입니다. 개별공시지가는 788,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역(남대전종합물류단지)이며 물류단지·가축사육제한구역·중점경관관리구역이 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층·지상 5층으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 박미옥의 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당요구가 접수된 만큼 최우선변제·우선변제 여부와 실제 배당액을 확인하세요.
- 옥탑1층 계단실 29.36㎡. 일반건축물대장에는 등재되어 있으나 바닥면적에 산입되지 않아 연면적에서 제외되고 등기사항전부증명서에는 등기되어 있지 않습니다. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건을 확인하세요.
- 토지 경계. 감정평가상 토지 위치와 지적경계는 지적도·토지이용계획확인서 및 개략적인 목측에 의한 것으로, 정확한 위치와 인접토지 경계는 지적측량 등 별도 실사가 필요합니다.
- 숙박시설 현황. 현재 숙박시설로 이용 중인 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 내부 상태와 실제 점유 범위, 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 다시 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 실사는 가볍지 않다
이 사건은 등기부 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.04.25 대전원예농업협동조합 근저당권이고 이후 가압류 5건과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 박미옥 역시 2025.09.25 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 물건 자체는 단순한 주거용 집합건물이 아니라 숙박시설과 831.0㎡ 토지를 함께 매각하는 상업용 부동산입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 미등기 옥탑1층 계단실 29.36㎡, 토지 경계 실사 같은 확인사항이 남아 있습니다. 감정가와 최저가가 같은 신건이므로 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현장실사는 별개의 문제로 접근해야 합니다.
