대전지방법원 2026타경600176. 대전광역시 중구 보문로 146, 현황상 영진로얄아파트 제101동으로 통칭되는 5층 505호 아파트입니다. 전용면적 비교 대상은 143.85㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 5층입니다. 소유자는 안철연입니다. 등기상 여러 근저당이 있었지만 과거 권리 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2016.11.11. 충절로신용협동조합 근저당 129,600,000원입니다. 이후 2019년·2021년 이학길 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 단순히 “없다”고 단정하면 안 됩니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 감정평가 참고사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이용상태 역시 이해관계인 부재로 외부관찰·주변 탐문·관련 공부를 통해 평가됐다고 되어 있어, 실제 점유자와 전입·확정일자 여부는 입찰 전 별도 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600176 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 대사동 95-16 5층505호 · 도로명 대전광역시 중구 보문로 146 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주거용(방, 욕실, 주방, 거실 등) · 15층 중 5층 |
| 비교 전용면적 | 143.85㎡ |
| 소유자 | 안철연 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 44,341,649원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 소유권은 1997.04.02. 안철연에게 이전됐습니다. 과거 하나은행, 삼성생명보험, 교보생명보험, 이학길, 정재영 등의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심은 2016.11.11. 설정된 충절로신용협동조합 근저당 129,600,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 이학길 근저당 20,000,000원과 100,000,000원, 2026.02.04. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세보다 높다
영진로얄의 비교 면적 143.85㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 221,250,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 220,000,000원, 최신 거래는 2024.09 · 200,000,000원이며 최근 거래 추세는 -2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 143.85㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2023.12 | 143.85㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2023.11 | 143.85㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 2021.09 | 143.85㎡ | 13 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 143.85㎡ | 3건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 240,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.1%입니다. 전체 평균 221,250,000원과 비교해도 최저가는 108.5% 수준입니다. 특히 최신 실거래 200,000,000원보다 최저가가 높은 상태에서 최근 거래 추세까지 -2.2%이므로, 현재 회차를 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 충절로신용협동조합 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 2. 근저당 · 이학길 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이학길 | 100,000,000원 | 86,240,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 249,600,000원 중 예상배당은 235,840,000원이며 미배당액은 13,760,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 회차가 바뀌어야 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 13,760,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 61,088,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 98,950,400원 | 0원 |
현재 회차 240,000,000원은 최근 시세보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가 192,000,000원은 최신 거래 200,000,000원과 최근 12개월 평균 220,000,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시에는 153,600,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 회차별 가격 변화가 핵심인 사례로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한밭야구장 서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설, 학교, 체육시설, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 주거용 아파트로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중이며 기본 급배수, 위생, 전기, 소화전, 주차장, E/V 설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이며 공시지가는 1,188,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 대지권 대상 토지의 지목은 공부상 잡종지이나 현황은 대입니다.
- 단지. 영진로얄은 90세대이며 준공일은 1984.12.28입니다. 비교 면적 143.85㎡의 확인 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검토. 신건 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 109.1%입니다. 최신 거래 200,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세 지표가 -2.2%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 221,250,000원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부 이용상태도 외부관찰·탐문·관련 공부를 통해 표준적으로 평가됐으므로 실제 점유자와 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2016.11.11. 말소기준 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 매각물건명세서, 현황조사 내용을 최종 확인해야 합니다.
- 회차 전략. 현재 240,000,000원, 1회 유찰 시 192,000,000원, 2회 유찰 시 153,600,000원으로 가격 차이가 크므로 회차별 상한을 별도로 정하는 것이 핵심입니다.
맺으며 — “권리보다 가격과 점유 확인이 핵심”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.11.11. 충절로신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 감정평가상 임대관계가 미상이라는 점은 마지막 확인 과제로 남습니다.
가격은 현재 회차에서 더 부담스럽습니다. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 220,000,000원의 109.1%이고 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -2.2%입니다. 따라서 등기 권리는 통과 가능, 신건 가격은 보류, 점유관계는 확인 필요가 이 사건의 핵심입니다. 가격 메리트는 현재 회차보다 유찰 시나리오에서 검토하는 편이 합리적입니다.
