대전지방법원 2026타경600189. 대전 동구 가양동 광원빌라 2층 202호, 전용 45.68㎡ 다세대주택입니다. 권리의 핵심은 등기부에 남아 있는 김혜진의 주택임차권입니다. 김혜진은 임대차계약일 2022.06.13, 확정일자 2022.06.27, 전입·점유개시 2022.07.26이고 보증금은 80,000,000원입니다. 이 임차권등기는 2024.11.07 등기됐으며, 말소기준이 되는 2026.01.29 강제경매개시결정보다 앞선 권리라 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 최저매각가 78,000,000원을 전제로 하면 집행비용 1,804,000원이 먼저 빠지고, 김혜진에게 76,196,000원이 배당됩니다. 보증금 80,000,000원 중 3,804,000원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가만 보면 78,000,000원이지만 실제 부담은 낙찰대금과 인수액을 합친 81,804,000원입니다. 이 사건은 유찰로 최저가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져, 낙찰가 하락분이 그대로 가격 메리트로 남지 않는 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 38-25 2층202호 · 도로명 대전광역시 동구 동서대로1748번길 90 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 45.68㎡ · 지상3층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 1990.04.16 |
| 소유자 | 이종순 · 2020.06.22 공유자전원지분전부 이전 · 거래가액 50,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
과거 한국주택은행의 채권최고액 9,100,000원 근저당은 2001.10.30 해지를 원인으로 2004.02.21 말소돼 현재 인수 문제와 무관합니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2026.01.29 강제경매개시결정입니다. 문제는 김혜진의 임차권등기가 그보다 앞선 2024.11.07에 존재하고, 전입과 확정일자는 더 앞선 2022년이라는 점입니다. 매각물건명세서도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 — 실제 임차관계 5명, 4명은 보증금 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 임차관계로 파악되는 인원은 5명입니다. 다만 김혜진을 제외한 4명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 전입일만으로 대항력 있다고 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.26 | 2022.06.27 | 80,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| WANG CHUNMIAO | 2023.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| WANG QIJUN | 2023.08.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| WANG ENRONG | 2023.08.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| WANG BO | 2023.10.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 비교 — 최저가부터 비교거래보다 높다
광원빌라(2동)는 총 6세대이고, 대상과 같은 전용 45.68㎡ 거래 표본은 2023.02 2층 73,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 78,000,000원은 이 비교거래의 106.8%입니다. 즉 인수액을 전혀 고려하지 않아도 신건 최저가 자체가 비교거래보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 45.68㎡ | 2 | 73,000,000원 |
여기에 김혜진의 미배당 보증금 3,804,000원을 더하면 현재 회차 실질 부담은 81,804,000원입니다. 따라서 시세 판단에서 78,000,000원만 보고 “감정가 대비 싸다”거나 “유찰되면 메리트가 커진다”고 평가하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 비교 기준은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 김혜진 예상배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 78,000,000원 | 76,196,000원 | 3,804,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 62,400,000원 | 60,876,800원 | 19,123,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 49,920,000원 | 48,621,440원 | 31,378,560원 |
1회 유찰 때는 낙찰가가 62,400,000원으로 내려가지만 인수액이 19,123,200원으로 커집니다. 2회 유찰 때는 낙찰가가 49,920,000원까지 내려가도 인수액은 31,378,560원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 유찰이 곧 실질취득가 하락을 뜻하지 않습니다. 여기에 보증금 미상 점유자 4명의 위험은 별도입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 김혜진 보증금 | 80,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 김혜진 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 김혜진 임차보증금 배당으로 매각대금 78,000,000원이 모두 소진되고, 임차보증금 부족분 3,804,000원이 매수인에게 인수되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상3층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 대전가양중학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공공시설이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 190.6㎡ · 지목 대 · 평지의 세로장방형 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 999,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 광원빌라(2동)는 총 6세대이고 동일면적 거래 표본이 1건이므로, 거래가격과 매도기간은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 78,000,000원이 아니라 김혜진 미배당 인수액 3,804,000원을 더한 실제 부담을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 인수액 19,123,200원, 2회 유찰 시 31,378,560원으로 커집니다. 표시 최저가만 내려가는 구조를 할인으로 오해하면 안 됩니다.
- 미상 점유자 4명 확인. WANG CHUNMIAO, WANG QIJUN, WANG ENRONG, WANG BO의 보증금·확정일자·실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 김혜진 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 김혜진이므로 임대차계약·보증금 지급·채권 발생 원인을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 김혜진 임차보증금 미배당 잔액의 매수인 인수 문구와 매각기일까지의 변경사항을 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 실제 점유자와 인도 범위가 여러 명으로 나타나므로 현장 점유상태를 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금·최우선변제 사항은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도, 부담은 거의 남는다”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 감정가 78,000,000원이 아닙니다. 김혜진의 보증금 80,000,000원입니다. 현재 회차에서도 배당 후 3,804,000원이 매수인에게 넘어와 실질 부담이 81,804,000원이 되고, 유찰되면 그 인수액은 19,123,200원, 31,378,560원으로 커집니다. 따라서 최저가 하락만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
가격 측면에서도 동일면적 비교거래는 73,000,000원인데 신건 최저가가 이미 그보다 높은 106.8%입니다. 여기에 보증금과 확정일자가 미상인 점유자 4명이 별도로 남아 있습니다. 현재 자료만으로는 가격도 싸지 않고, 권리도 닫히지 않았습니다. 이 물건은 “몇 번 유찰되느냐”보다 실제 인수범위를 어디까지 확정할 수 있느냐가 먼저입니다.
