대전지방법원 2026타경600189. 대전 동구 가양동의 광원빌라 2동 202호입니다. 전용면적 45.68㎡, 1990년 사용승인을 받은 3층 다세대주택의 2층 호실입니다. 현재 소유자는 이종순으로, 2020년 6월 거래가액 50,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 임차인 김혜진이 신청한 강제경매가 진행되고 있으며, 매각기일은 2026년 10월 26일입니다.
이 물건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리보다 먼저 성립한 임차권입니다. 김혜진은 2022년 7월 26일 주민등록과 점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 6월 27일입니다. 임차권등기는 2024년 11월 7일에 이루어졌습니다. 반면 말소기준권리인 강제경매개시결정은 2026년 1월 29일입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제받지 못한 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 이 사건은 최저가를 낮게 낙찰받는다고 그만큼 싸게 취득하는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 떨어지면 김혜진의 배당액도 줄어들고, 그 부족분만큼 매수인 인수액이 증가합니다. 집행비용을 제외하면 낙찰가와 보증금 인수액의 합계가 약 80,000,000원 수준에 묶이는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 38-25 광원빌라 2동 2층 202호 도로명주소: 대전광역시 동구 동서대로1748번길 90 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.68㎡ · 지상 3층 중 2층 |
| 건물 / 규모 | 광원빌라(2동) · 6세대 · 1990.04.16 사용승인 · 벽돌 및 시멘트벽돌조 |
| 소유자 | 이종순 (2020.06.22 소유권 취득 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김혜진 / 80,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.01.29 갑구 5번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 2024.11.07 을구 3번 · 김혜진 · 임차보증금 80,000,000원 |
| 추가 전입 신고 | 4명 · 임대차관계 및 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 8,000만원 임차권
과거 한국주택은행 근저당권은 2004년 2월 21일 이미 말소되었습니다. 현재의 핵심 권리는 근저당이 아니라 김혜진의 주택임차권등기입니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 먼저 성립했고, 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.
임차보증금 80,000,000원 · 전입일 2022.07.26 · 확정일자 2022.06.27.
배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상 부족분은 26,782,800원입니다.
임차인·전입자 분석 — 확정 인수권리 외에도 확인할 사람이 있다
임차권등기가 확인되는 김혜진 외에 WANG CHUNMIAO, WANG QIJUN, WANG ENRONG, WANG BO의 전입 내역이 있습니다. 이들은 모두 2026년 1월 29일 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 다만 전입일이 빠르다는 사실만으로 각각 독립된 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 임대차계약의 존재, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 거주 관계를 별도로 확인해야 합니다.
| 임차인 / 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김혜진 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.07.26 | 80,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 승계 아님 |
| WANG CHUNMIAO | 2023.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| WANG QIJUN | 2023.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| WANG ENRONG | 2023.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
| WANG BO | 2023.10.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
등기 임차권자 1명과 추가 전입·점유 신고자 4명, 총 5명의 인적 내역입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없습니다. 추가 4명이 각각 독립된 실제 임차인인지, 같은 임대차관계의 동거인인지 여부는 확정되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가 74.8%라는 숫자의 함정
광원빌라(2동)는 6세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 동일 면적 45.68㎡의 확인된 거래는 2023년 2월, 73,000,000원입니다. 전체 거래 평균도 73,000,000원이지만, 표본이 1건이므로 여러 거래에서 형성된 안정적인 시장 평균으로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 전용 / 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2023.02 | 45.68㎡ / 2층 | 73,000,000원 |
| 거래 평균 | 확인 거래 1건 | 45.68㎡ | 73,000,000원 |
| 감정가 | 경매 감정평가 | 45.68㎡ / 2층 | 78,000,000원 |
| 현재 최저가 | 1회 유찰 · 70% | 45.68㎡ / 2층 | 54,600,000원 |
| 실질취득 | 최저가 + 인수액 | 현재 회차 | 81,382,800원 |
표면상 최저가 54,600,000원은 확인된 거래가 73,000,000원의 74.8%입니다. 그러나 80,000,000원 선순위 임차보증금에서 배당 부족분을 인수하면 계산이 완전히 바뀝니다.
+ 김혜진 보증금 예상 인수 26,782,800원
= 실질취득 81,382,800원
2023년 확인된 거래 73,000,000원 대비 8,382,800원 높고, 거래가의 약 111.5%입니다. 심지어 감정가 78,000,000원도 웃도는 수준입니다. 따라서 최저가 기준 25.2% 할인이라는 수치를 가격 메리트로 인정하면 안 됩니다.
시점에 관한 한계도 중요합니다. 확인된 실거래가 2023년 2월 거래이므로 2026년 10월 현재의 거래 수준을 직접 증명하지는 못합니다. 최근 시장가격의 상승이나 하락을 판단할 만큼 시계열 거래가 확보되어 있지 않아 최근 가격 추세를 특정할 수 없습니다. 그렇더라도 현재 확인 가능한 거래보다 실질취득액이 높다는 점, 선순위 임차권 인수와 추가 점유 불확실성이 있다는 점을 감안하면 가격상 유리한 물건이라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
현재 최저매각가 그대로 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용 1,382,800원을 먼저 공제하면 임차인 김혜진에게 배당되는 금액은 53,217,200원입니다. 보증금 80,000,000원에 미치지 못하는 26,782,800원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,382,800원 |
| 1. 임차권 · 김혜진 선순위 보증금 우선변제 |
80,000,000원 | 53,217,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 김혜진 동일인 명목 별도 배당 |
80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 김혜진 | — | 26,782,800원 |
매수인 인수액은 배당액이 아니라 매각 후 잔존하는 보증금 부족분입니다. 경매신청채권자와 임차권자가 동일인이라는 점을 고려하여 두 청구액을 단순 합산하지 않습니다. 배당액과 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 추가 전입자 관련 인수위험도 금액 계산에서 제외되어 있습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 크게 줄지 않는다
다음은 각 회차 최저매각가에 낙찰되고 김혜진의 보증금 부족분을 인수한다고 가정한 계산입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인 배당액이 줄고 미배당 보증금이 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 김혜진 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 54,600,000원 | 26,782,800원 | 81,382,800원 |
| 2회 유찰(49%) | 38,220,000원 | 42,867,960원 | 81,087,960원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 26,754,000원 | 54,127,572원 | 80,881,572원 |
각 회차의 낙찰가·예상 인수액을 단순 합산한 금액입니다. 집행비용 추정액 차이로 실질취득액이 소폭 달라지며, 김혜진 외 추가 인수 가능액과 취득세·등기비용 등은 포함하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 가양동 소재 대전가양중학교 남서측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 전반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 1990.04.16 사용승인된 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등으로 마감되어 있으며, 기본적인 위생·급배수 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역으로, 교육환경보호구역 및 중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 교육환경보호구역의 세부 제한은 별도 확인이 필요합니다. 토지 공시지가는 999,400원/㎡입니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이고, 1990년 준공된 노후 건물입니다. 확인된 실거래 표본이 1건이라 현재 시장가격을 검증하는 데 한계가 있습니다. 일반적인 대규모 공동주택과 동일한 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수 확인. 김혜진의 을구 3번 임차권등기와 매각물건명세서상 인수 문구를 반드시 대조하세요. 배당 부족분을 인수하는 구조가 분석의 출발점입니다.
- 최저가 대신 실질취득액으로 판단. 현재 회차 기준 최저가 54,600,000원에 예상 인수액 26,782,800원을 합산한 81,382,800원을 가격 판단의 기준으로 삼아야 합니다.
- 추가 전입자 4명 관계 확인. WANG CHUNMIAO, WANG QIJUN, WANG ENRONG, WANG BO의 실제 점유·임대차계약·보증금·확정일자·김혜진과의 관계를 확인해야 합니다. 독립된 임차인인지 단순 동거인인지에 따라 위험이 달라집니다.
- 신청채권과 임차보증금의 동일성. 김혜진의 경매신청 청구액 80,000,000원과 임차보증금 80,000,000원의 관계, 집행권원 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다. 두 금액을 독립 채권으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 임차권등기 및 명도. 김혜진의 임차권등기 말소 요건과 실제 점유 상황을 확인하고, 추가 전입자들의 퇴거 및 인도 가능성도 함께 점검해야 합니다. 배당만으로 모든 점유 문제가 해결된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 최근 거래가격 재확인. 확인된 거래는 2023.02의 73,000,000원입니다. 2026년 현재 거래가격과 비교 가능한 인근 다세대 거래, 실제 건물 상태를 확인하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 노후 건물 유지관리. 1990년 사용승인 건물인 만큼 방수·누수·배관·난방·외벽 상태와 공용부분 관리 상태, 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 배당 추정의 변동 가능성. 집행비용·당해세·최우선변제 등은 실제 배당표에 영향을 줄 수 있습니다. 예상 인수액은 최종 배당과 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 집행권원 및 관련 계약 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 5,460만원, 취득비용은 약 8,138만원”
이 물건의 가격 착시는 매우 뚜렷합니다. 감정가 78,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 54,600,000원까지 내려갔지만, 선순위 임차권자 김혜진의 보증금 80,000,000원이 배당에서 전부 해결되지 않습니다. 그 결과 현재 회차 매수인 예상 인수액은 26,782,800원, 실질취득액은 81,382,800원입니다.
실질취득액은 확인된 2023년 실거래 73,000,000원의 약 111.5%입니다. 해당 실거래는 현재 시세를 대표할 만큼 최신 자료가 아니므로 정확한 현시점 시장가격은 추가 검증이 필요하지만, 현재 확인되는 가격만으로는 저렴하다고 볼 수 없습니다.
여기에 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 추가 전입자 4명, 6세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 부담, 1990년 준공 건물의 유지관리 위험이 겹칩니다. 더 유찰되더라도 낙찰가 하락분 상당액이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되어, 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다는 점도 결정적입니다.
종합 판단은 D등급, 고위험·입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 인수, 추가 전입자 권리 확인, 실질취득액과 검증 가능한 시세의 비교입니다. 특히 추가 전입자의 임대차관계와 전체 인수범위가 정리되기 전에는 낙찰가만을 기준으로 응찰하는 판단을 피해야 합니다.
