대전지방법원 2025타경788. 충청남도 아산시 기산동 167에 있는 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층으로, 감정 이용상태는 1·2층 모두 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현재 1층은 공실, 2층은 카페로 이용 중입니다. 토지는 803.0㎡의 대지이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다.
권리의 출발점은 2021.09.27 설정된 아산서부신용협동조합의 근저당권 180,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 456,000,000원·54,000,000원 근저당권과 아산시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경788 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 기산동 167 · 충청남도 아산시 순천향로 383 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 제2종근린생활시설(일반음식점) · 1층 공실 · 2층 카페 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 및 기타지붕 2층 · 사용승인일 2018.07.13 |
| 토지 | 803.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 문귀환 · 2021.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,221,738,000원 / 1,221,738,000원 (신건) |
| 청구액 | 539,132,900원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 문귀환이며, 2021.09.27 아산서부신용협동조합 근저당권 180,000,000원이 말소기준입니다. 이후 같은 채권자의 456,000,000원·54,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025.11.03 아산시 압류와 2025.11.12 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 아산서부신용협동조합은 아산미래신용협동조합으로 명칭이 변경됐고, 2026.04.08에는 각 근저당권에 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전 등기가 기록돼 있습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 원서나 | 1동 2층 | 2024.07.05 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | 2026.02.09 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
원서나의 전입신고일은 2024.07.05로 말소기준권리인 2021.09.27 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,300,000원이며 2026.02.09 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 대항력이 없으므로 이 보증금이 매수인에게 승계되는 구조로 보지는 않습니다.
③ 가격 — 실거래 비교 대신 회차별 구조를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,221,738,000원으로 신건입니다. 동일 또는 유사한 실거래 가격과 비교할 근거가 제시돼 있지 않으므로, 이 금액을 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 법원의 회차별 최저가 시나리오입니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 1,221,738,000원 | 0원 | 517,120,620원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 977,390,400원 | 0원 | 275,216,496원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 781,912,320원 | 0원 | 81,693,197원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,221,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,617,380원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 아산서부신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 아산서부신용협동조합 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 아산서부신용협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 517,120,620원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 합계 690,000,000원이 모두 배당되고 채권 미배당은 0원, 소유자 잔여는 517,120,620원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 기산동 신정호 남측 인근에 위치하고, 주변은 일반음식점·카페 등의 근린생활시설과 농경지 등으로 형성된 지방도주변지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근 지방도에 시내버스정류장이 있으며, 접근성과 대중교통 이용 편의는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층, 사용승인일 2018.07.13. 외벽은 강화유리·미장스톤·징크패널 등이고, 2층에는 천장형에어컨이 설치돼 있습니다.
- 토지. 면적 803.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형·소로한면이며 공시지가는 233,800원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·생산녹지지역·성장관리계획구역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 농업보호구역은 접함으로 표시돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 정확한 경계와 현황은 측량이 필요하다고 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 감정가와 동일한 1,221,738,000원입니다. 실거래 시세를 별도로 확인해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 임차인·명도. 원서나는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 2층 카페의 실제 영업·점유 상태와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 감정 당시 1층은 공실입니다. 현재도 공실인지, 임대 가능 상태와 시설 상태가 어떤지 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계·현황. 매각물건명세서에 정확한 경계 및 현황은 측량이 필요하다고 명시돼 있으므로 토지 경계와 실제 사용 범위를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 테라스·계단실이 일괄매각에 포함돼 있으므로 현황과 감정 반영 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제. 생산녹지지역·성장관리계획구역 등 이용 제한이 향후 증축·용도변경·개발 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별개”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 정리되고 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 단순합니다. 그러나 물건은 아파트가 아니라 1층 공실·2층 카페의 근린시설 + 토지입니다. 현재 최저가는 감정가 1,221,738,000원 그대로인 신건이고, 실거래 시세 비교 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 여기에 생산녹지지역, 성장관리계획구역, 정확한 경계·현황 측량 필요라는 요소까지 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 확인. 이 사건의 승부처는 인수위험보다 실제 수익성과 토지·건물의 현황을 얼마에 평가하느냐입니다.
