대전지방법원 2026타경600219. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층이고 공부상 이용상태는 사무소·일반음식점입니다. 토지는 518.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,819,132,960원입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 현재 말소기준은 2023.12.29 설정된 신탄진신용협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당이고, 이후의 국 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 대전충남우유농업협동조합의 600,000,000원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기보다 말소기준보다 앞선 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600219 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1 · 죽림본로 42 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 공부상 사무소, 일반음식점 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 |
| 토지 | 518.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 주식회사도원파트너스 |
| 감정가 / 최저가 | 1,819,132,960원 / 1,819,132,960원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신탄진신용협동조합 / 871,524,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 이동이 용이한 컨테이너 2동은 매각 제외 · 지상 수목은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 있다
2019.08.26 농협은행주식회사 근저당 156,000,000원은 2021.02.08 해지로 말소됐고, 2021.06.21 기성농업협동조합 근저당 675,600,000원도 2023.12.29 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 신탄진신용협동조합 1,020,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2026.07.28 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 벤티요 | 2018.07.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| (주)영춘화 | 2024.05.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이훈희 | 2024.10.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
확인된 실제 임차인·점유자는 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이 가운데 (주)영춘화와 이훈희는 각각 2024.05.16, 2024.10.16 신고로 말소기준일 2023.12.29보다 뒤입니다. 반면 주식회사 벤티요만 2018.07.11로 앞섭니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 주식회사 벤티요의 임대차계약, 보증금, 점유의 실체와 배당관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,819,132,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,591,330원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 신탄진신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 대전충남우유농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,541,630원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 청구 총액 1,620,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 178,541,630원, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 계산에는 선순위 점유자의 보증금 미상 리스크가 확정 반영된 것이 아니므로 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 조치원읍 신흥리 소재 세종특별자치시청 조치원청사 남동측 인근이며, 주위에는 각종 근린생활시설과 아파트단지가 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 사무소·일반음식점이고, 전기설비·급배수설비·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 518.0㎡, 일반상업지역, 주상용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 930,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·하수처리구역·가축사육제한구역에 속하고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하고 제시외 건물을 포함합니다. 이동이 용이한 컨테이너 2동은 제외되며 지상 관상수 등 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 주식회사 벤티요 임대차 원본 확인. 2018.07.11 신고의 근거, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금과 계약기간을 확인해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 주식회사 벤티요의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 남는 보증금 존재 여부를 점검해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 점유자의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실질취득가를 다시 산정해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. (주)영춘화와 이훈희는 말소기준 이후 신고지만 실제 점유 범위와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 제외물 확인. 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각에서 제외되므로 현장 위치와 사용관계를 구분해야 합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물은 포함되고 지상 수목도 토지에 포함 평가됐으므로 현황과 매각목록을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”을 “실제 인수 0원”으로 읽으면 안 된다
이 사건의 등기상 말소 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2023.12.29 신탄진신용협동조합 근저당을 기준으로 이후 압류와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2018.07.11 신고한 주식회사 벤티요가 말소기준보다 앞서고, 그 보증금과 확정일자가 미상입니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하지만, 그 숫자를 곧바로 실제 인수액으로 확정해서는 안 됩니다. 선순위 점유자의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가도 미확정입니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가 1,819,132,960원만 보고 가격을 평가하기보다, 선순위 점유자의 권리와 보증금부터 해소한 뒤 입찰가를 정하는 사건입니다.
