대전지방법원 2026타경600219. 세종특별자치시 조치원읍 죽림리 148-1 소재 근린시설 및 토지에 대한 임의경매 사건입니다. 공부상 건물 용도는 사무소·일반음식점이고, 토지 면적은 518.0㎡, 용도지역은 일반상업지역입니다. 현재 소유자는 주식회사도원파트너스입니다.

2023.12.29 설정된 신탄진신용협동조합의 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 국가 압류, 국민건강보험공단 압류, 대전충남우유농업협동조합 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 해당 근저당권은 2026.07.28 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다.

문제는 소멸하는 등기권리보다 임차·점유관계입니다. 신고된 점유자 가운데 주식회사 벤티요의 신고일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 임대차계약과 대항력 요건이 확인되면 미배당 보증금을 매수인이 부담할 수 있으므로, 최저매각가만 실제 취득원가로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차관계가 변수

과거 농협은행주식회사의 채권최고액 156,000,000원 근저당권과 기성농업협동조합의 채권최고액 675,600,000원 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2023.12.29 신탄진신용협동조합이 설정한 채권최고액 1,020,000,000원 근저당권입니다.

2026.07.28 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었지만, 이는 기존 근저당권의 승계로서 말소기준권리의 순위가 새로 발생한 것은 아닙니다. 배당 시 실제 권리자와 채권양도 관계를 확인해야 합니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 먼저 확인할 위험

현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 임차·점유 신고자는 3명입니다. 보증기관의 대위변제·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않았습니다. 그러나 각 신고자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최종적인 임차인 지위와 배당순위를 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%, 그러나 실질취득은 미정

감정가는 1,819,132,960원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 1,273,393,000원입니다. 감정가 대비 입찰가격은 70% 수준입니다.

하지만 이 할인율을 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 근린시설·토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가가 실제 시장에서 형성되는 가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 인수 가능 보증금까지 감안하면 가격 비교의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득금액이어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,273,393,000원 가정)

위 배당은 집행비용 추정치 및 근저당권 채권최고액 등을 적용한 시뮬레이션입니다. 신탄진신용협동조합 명의로 계산된 근저당권은 2026.07.28 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제와 선순위 점유자의 실제 보증금 인수액은 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험을 분리

회차별 시뮬레이션에 따르면 유찰이 늘어날수록 매각가격이 내려가고 채권자 미배당액이 커집니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 청구금액이 충족되는 것으로 계산되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 충족되지 않습니다.

다만 채권자의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수채무 증가를 뜻하지는 않습니다. 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 반대로, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 확인된다면 미배당 부분은 낙찰자의 실질 부담이 될 가능성이 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 세종특별자치시청 조치원청사 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 근린생활시설과 아파트단지 등이 혼재한 상업지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노변에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 518.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로서 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 930,400원/㎡입니다.
• 용도·규제. 도시지역·일반상업지역으로, 소로1류 도로에 접하며 가축사육제한구역 및 하수처리구역에 해당합니다.
• 건물. 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로, 공부상 사무소와 일반음식점 용도입니다. 전기·급배수·위생설비가 되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설과 토지를 함께 취득하는 구조이므로 아파트와 달리 용도별 임대수요·운영수익·토지 활용성에 따라 매수층과 적정 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격 확인 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 주식회사 벤티요의 법적 지위. 2018.07.11 신고의 근거와 실제 점유·사업자등록, 임대차계약 체결 여부를 확인하고 말소기준권리보다 선순위인지를 확정해야 합니다.
• 보증금 및 미배당 인수액. 벤티요의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부, 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인한 후 실질취득원가를 계산해야 합니다.
• 나머지 점유자의 관계. (주)영춘화와 이훈희의 계약관계, 보증금, 배당요구, 실제 사용·점유 범위와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계. 신탄진신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 세금·공과금. 세종세무서장 및 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세, 교부청구, 배당순위와 별도로 승계될 수 있는 부담을 검토해야 합니다.
• 매각 제외 시설. 일괄매각 범위에 포함되는 제시외 건물과 제외되는 컨테이너 2동의 현황·소유관계·철거 및 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 유사 근린시설의 매매가격, 임대료, 공실 가능성 및 유지관리비를 확인해 감정가 대비 할인율이 아닌 시장가치 대비 적정성을 평가해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”

이 사건은 감정가의 70%까지 내려왔다는 점에서 표면적인 가격 인하가 눈에 띕니다. 그러나 할인율이 곧 투자 안전성과 수익성을 의미하지는 않습니다.

등기상 말소기준권리는 비교적 명확합니다. 문제는 2018.07.11 신고된 주식회사 벤티요의 선순위 점유관계와 보증금이 미상이라는 사실입니다. 배당표상 인수액이 0원으로 계산되었더라도 실제로 인수할 미배당 보증금이 존재하지 않는다고 단정할 수 없습니다.

게다가 근린시설·토지의 실거래 시세 비교가 확인되지 않아 최저매각가 1,273,393,000원이 시장에서 저렴한지도 검증되지 않았습니다. 일괄매각 및 일부 시설의 매각 제외 조건까지 고려하면 권리·가격·현장 확인이 모두 필요한 사건입니다.

결론은 입찰 보류 및 선순위 점유관계 우선 확인입니다. 보증금과 실제 인수액을 확인하고, 이를 포함한 실질취득금액을 근린시설·토지의 시장가치와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.