대전지방법원 2025타경813. 천안시 동남구 구성동 비둘기맨션 3층 307호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 최순예이며 2021년 2월 1일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 말소기준은 2021.02.08 정성열 근저당권 100,000,000원입니다. 이후 이종창 근저당권 100,000,000원, 김선경 가압류 80,000,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 후순위 등기보다 등기부 밖 점유관계가 훨씬 중요합니다. 최제원은 307호에 2020.04.28 전입한 것으로 확인되고, 매각물건명세서에는 보증금 60,000,000원, 확정일자 2020.04.03인 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 10개월 앞서므로, 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 남은 보증금은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경813 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 구성동 433-2 3층 307호 · 도로명 충청남도 천안시 동남구 구성4길 21 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 내 3층 307호 |
| 사용승인일 | 1984.09.07 |
| 소유자 | 최순예 (2021.02.01 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
② 임차인 분석 — 배당받고 끝나는지, 잔액을 인수하는지가 승부처
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최제원 | 307호 | 2020.04.28 | 2020.04.03 | 60,000,000원 | 2026.01.14 | 대항력 있음 | 배당순위 확인 | 미배당 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증금 대위·보증기관 승계 신고가 아니라 최제원 본인이 조사된 구조입니다. 배당요구도 2026.01.14 접수했습니다. 따라서 입찰자는 “보증금 6,000만원이 존재한다”는 사실만 볼 것이 아니라, 매각대금에서 그 6,000만원이 전액 배당되는지를 계산해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 제시 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 정성열 | 100,000,000원 | 78,160,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이종창 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 김선경 | 80,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 금액은 제시된 배당 산정값입니다. 다만 매각물건명세서에는 선순위 임차인 최제원의 보증금 60,000,000원이 별도로 확인되므로, 실제 배당에서는 임차인 배당과 조세 등 선순위 항목을 함께 대조해야 합니다. 따라서 근저당권자 배당액 78,160,000원이 그대로 확정된다고 보면 안 됩니다.
④ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
비둘기맨션은 18세대이고 목표 면적은 71.64㎡로 확인됩니다. 그러나 이 사건에 비교 가능한 최신 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 80,000,000원 또는 최저가 80,000,000원이 시장가격보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
더구나 이 사건은 선순위 임차보증금 60,000,000원의 배당·인수 구조가 가격과 직접 연결됩니다. 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 생기면 그만큼 매수인이 떠안을 수 있으므로, 표면 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충무로사거리 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로 제반 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 건물. 1984.09.07 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물의 3층 307호입니다. 위생·급배수 및 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 정비구역(구성1·2구역 재개발사업)에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,133.2㎡, 평지·가로장방형·소로각지이며 공시지가는 840,000원/㎡입니다.
- 환금성. 18세대 소규모·1984년 사용승인 연립주택이고 비교 가능한 최신 실거래가 확인되지 않아, 가격 검증과 재매각 유동성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당순위 재확인. 최제원의 전입 2020.04.28·확정일자 2020.04.03·배당요구 2026.01.14 및 보증금 60,000,000원을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 인수액 계산. 실제 배당에서 보증금 60,000,000원이 전액 변제되는지 확인하고, 부족하면 그 미배당액을 낙찰가에 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 64,000,000원, 2회 유찰 51,200,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수가 발생하면 실질 부담은 표면가격만큼 낮아지지 않습니다.
- 조세·최우선권 확인. 제시 배당에는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 법원기록에서 선순위 배당항목을 확인하세요.
- 정비구역 확인. 구성1·2구역 재개발사업 정비구역에 포함되어 있으므로 사업 진행 단계와 권리산정 기준일, 조합원 지위 관련 사항을 별도로 확인하세요.
- 건물 노후도·관리비. 1984년 사용승인 건물인 만큼 내부 상태, 공용부 보수 필요성, 체납 관리비를 현장 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 및 법원기록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기보다 임차인 배당표를 먼저 봐야 한다
이 사건의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 그래서 권리가 단순하다고 결론 내리면 안 됩니다. 2020.04.28 전입한 선순위 임차인 최제원과 보증금 60,000,000원이 핵심입니다.
현재 신건 최저가 80,000,000원은 집행비용을 제외하고도 보증금 60,000,000원을 전액 배당할 수 있는 금액 범위에 있으므로, 관련 순위가 그대로 인정된다면 인수 0원이 가능합니다. 그러나 실제 배당에서 한 푼이라도 부족하면 그 잔액은 매수인이 떠안습니다. 동시에 최신 비교 실거래가 없어 8,000만원이 시장가격보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 권리의 결론은 “배당표 확인 전까지 조건부”, 가격의 결론은 “시세 검증 전까지 보류”가 적절합니다.
