대전지방법원 2026타경600259. 대전광역시 대덕구 석봉동 199-3 소재 지하2층·지상7층 철근콘크리트 건물과 토지에 관한 사건입니다. 감정 이용상태는 지하2층·지하1층 주차장 등, 1~7층 근린생활시설 등이며 일부 공실입니다. 소유자는 주식회사피크타워이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 7,767,910,100원입니다.
등기권리의 중심은 2025.02.11 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,720,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 2025.01.10 설정됐던 대전중부새마을금고 근저당권 2건은 2025.02.11 이미 말소됐습니다. 이후 김기범 가압류, 주식회사국제이엔씨 전세권 2건, 경매개시결정과 대덕구 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 말소기준보다 앞선 점유관계와 보증금 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 석봉동 199-3 · 대전광역시 대덕구 대덕대로1605번길 16-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지하2층·지하1층 주차장 등 · 1~7층 근린생활시설 등 (일부 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상7층 · 소화설비·승강기설비·위생 및 급배수 설비 |
| 토지 | 865.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피크타워 · 2025.01.10 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 7,767,910,100원 / 7,767,910,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국코아엔지니어링 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준은 2025.02.11 중소기업은행 근저당권 6,720,000,000원입니다. 그 뒤 2025.04.03 김기범 가압류 254,050,000원, 같은 날 주식회사국제이엔씨의 6층 전부 전세권 50,000,000원과 7층 전부 전세권 30,000,000원, 2026.02.19 강제경매개시결정, 2026.03.03 임의경매개시결정, 2026.04.13 대덕구 압류가 이어집니다. 이들 등기권리는 모두 말소기준 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이라 실질취득액 확정 불가
임차·점유 조사 내역은 13건입니다. 이 가운데 2025.02.11 말소기준보다 뒤에 전입한 김창연·김미경·주식회사 엑스골프 신탄점 남성호는 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 말소기준 이전 전입 7건과 전입일이 확인되지 않는 3건은 보증금·확정일자 정보가 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 매수인이 실제로 승계할 금액도 현재 확정할 수 없습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 봉암건설 주식회사 남성호 | 2층 202호 | 2021.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김창연 | 101호 | 2025.12.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정숙 | 3층 | 2024.12.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 설동진 | 2층 201호 | 2024.12.27 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 효림건설 최상규 | 3층 302호 | 2018.05.10 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 김미경 | 103호 | 2025.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최송희 | 303호 | 2022.04.01 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 임정철 | 102호 | 2019.12.12 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 채움주택건설주식회사 남일호 | 2층 202호 | 2020.03.02 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회사 엑스골프 신탄점 남성호 | 4층 | 2025.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 피씨카페 이국행 | 3층 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 주식회 | 주거 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
최송희는 2026.04.21, 임정철은 2026.03.19 배당요구가 확인됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 사실만으로 우선변제액이나 매수인 승계액을 계산할 수는 없습니다. 특히 말소기준 이전 전입 점유자는 실제 보증금과 배당 결과가 확인되어야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
③ 회차별 배당여력 — 유찰 시 미배당이 빠르게 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 7,767,910,100원 | 7,074,050,000원 | 0원 | 613,780,999원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 6,214,328,080원 | 6,149,784,799원 | 924,265,201원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,971,462,464원 | 4,919,347,839원 | 2,154,702,161원 | 0원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 청구액이 전액 배당되고 소유자에게 613,780,999원이 남습니다. 하지만 1회 유찰 시 미배당은 924,265,201원, 2회 유찰 시 2,154,702,161원으로 증가합니다. 이 미배당액이 모두 매수인에게 승계된다는 뜻은 아니며, 등기상 후순위 권리는 소멸합니다. 다만 임차·점유자의 보증금이 별도로 확인되지 않았기 때문에 유찰가만 보고 실질취득비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,767,910,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 80,079,101원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,720,000,000원 | 6,720,000,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 김기범 | 254,050,000원 | 254,050,000원 |
| 4. 을구 5번 전세권 · 주식회사국제이엔씨 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 을구 6번 전세권 · 주식회사국제이엔씨 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 6. 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사 한국코아엔지니어링 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 7. 갑구 4번 경매개시결정 · 중소기업은행 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 613,780,999원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구액 7,074,050,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 613,780,999원입니다. 집행비용은 80,079,101원으로 추정되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 잔여액은 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대덕구 석봉동 소재 등마루 어린이공원 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·주택·아파트 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 지하2층·지하1층은 주차장 등, 1~7층은 근린생활시설 등으로 이용되며 일부 공실입니다.
- 건물상태. 외벽은 외장석 붙임 마감 등, 내벽은 인테리어·일부 타일붙임과 일부 마감 전 콘크리트 상태, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다.
- 토지. 865.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·사다리형이며 공시지가는 785,400원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재정비촉진지구·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 점검 포인트. 일부 공실과 근린생활시설 중심 이용 상태를 실제 점유·임대차 현황과 함께 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 실액 확인. 말소기준 이전 전입 또는 전입일 미상 점유자의 보증금이 확인돼야 최종 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 현재 우선변제 여부가 미상인 점유자가 많아 확정일자와 배당요구 여부를 원문과 대조해야 합니다.
- 동일 호실 중복 점유 확인. 2층 202호에는 봉암건설 주식회사 남성호와 채움주택건설주식회사 남일호가 각각 조사되어 있어 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전세권 소멸 확인. 주식회사국제이엔씨의 6층 전부 50,000,000원, 7층 전부 30,000,000원 전세권은 말소기준 이후 등기로 매각 소멸 구조입니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 6,214,328,080원, 2회 유찰 시 4,971,462,464원으로 내려가지만 잠재 인수 보증금이 미상이라 최저가 하락만으로 실질취득비용이 낮아졌다고 볼 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이므로 현재의 소유자 잔여와 인수액을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
- 현장 점검. 1~7층 근린생활시설 등과 일부 공실 상태, 각 층·호실의 실제 사용자를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소가 명확해도, 실질취득액은 아직 열려 있다”
이 사건의 등기부 구조만 보면 말소기준은 단순합니다. 2025.02.11 중소기업은행 근저당권 이후의 가압류·전세권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 임차·점유 관계를 합치면 결론이 달라집니다. 말소기준 이전 전입 또는 전입일 미상 점유가 10건이고, 이들의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 승계액을 아직 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “신건 감정가 7,767,910,100원”보다 먼저 점유자별 보증금과 배당 후 미회수액을 확정해야 합니다. 1회·2회 유찰로 최저가가 낮아지더라도 잠재 인수액이 남는다면 실질취득비용은 예상과 달라질 수 있습니다. 등기권리는 정리되지만, 점유·보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하기 어려운 사건입니다.
