대전지방법원 2026타경600461. 세종 조치원읍 계룡아파트 1동 203호에 관한 강제경매입니다. 여기서 가장 먼저 봐야 할 것은 56,000,000원이라는 가격이 아니라 매각 대상의 범위입니다. 현재 등기상 소유자는 김관배·김광배·김성배·김영배·김옥화·김태순 6명의 공유자이고, 김성배의 지분은 기존 15분의 2와 상속으로 추가된 90분의 13을 합쳐 90분의 25입니다. 본건 경매개시결정은 바로 그 김성배 지분을 대상으로 합니다.
따라서 낙찰자는 계룡아파트 203호 전체 소유자가 되는 것이 아니라 25/90 지분권자가 됩니다. 다른 공유자의 지분은 그대로 남고, 물건 사용·처분·정리 과정에서도 공유관계라는 별도의 난도가 생깁니다. 등기상 현재 근저당권은 없고 배당모형상 매수인 인수액도 0원이지만, 이것만으로 일반적인 ‘깨끗한 아파트 경매’와 같은 유형으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 조치원읍 교리 11-1 계룡아파트 제1동 제2층 제203호 · 새내로 143 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.28㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 1989.05.29 |
| 매각 대상 | 김성배 공유지분 25/90 · 15분의 2 + 90분의 13 |
| 현재 공유자 | 김관배 13/90 · 김광배 13/90 · 김성배 25/90 · 김영배 13/90 · 김옥화 13/90 · 김태순 13/90 |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 56,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상록수제일차유동화전문 유한회사 / 20,874,618원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 점유·임대 확인 | 임차인 신고 내역 없음 · 임대관계 미상 · 현장조사 당시 폐문부재로 내부확인 곤란 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 그러나 공유관계는 남는다
현재 등기에는 존속 중인 근저당권이 없습니다. 과거 한국주택은행·조치원중앙신용협동조합·농업협동조합중앙회 근저당과 가압류·가처분은 이미 말소됐습니다. 본건에서 기준이 되는 등기는 2026.03.09. 김성배 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 배당모형상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
2026.05.12.에는 김광배의 13/90 지분에 대해 별도의 강제경매개시결정(2026타경600973)도 등기돼 있습니다. 이는 본건 김성배 지분과 다른 공유자 지분에 관한 절차입니다. 낙찰 후 공동소유자 구성이 추가로 바뀔 가능성이 있으므로, 입찰 시점의 등기부와 각 사건의 실제 매각대상 지분을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
② 시세 비교 — 46.2%가 아니라 ‘25/90 지분’으로 다시 봐야 한다
계룡아파트 동일 면적대의 최근 12개월 실거래는 4건이고 평균은 121,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 115,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -20.9% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.61㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 7 | 125,000,000원 |
| 2026.01 | 59.28㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.28㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 121,250,000원 |
숫자만 놓으면 최저가 56,000,000원은 최근 12개월 전체 호 평균의 46.2%처럼 보입니다. 그러나 이 비교는 한쪽은 25/90 지분 가격, 다른 쪽은 아파트 전체 호 거래가격이라 단위가 다릅니다. 따라서 이 46.2%를 근거로 “시세 반값” 또는 “싸다”고 평가하면 안 됩니다.
최신 거래 115,000,000원을 같은 방식으로 환산하면 약 31,944,444원이고, 최저가는 그 약 175.3%입니다.
반대로 56,000,000원을 25/90 지분율로 기계적으로 역산하면 전체 호 등가금액은 201,600,000원입니다. 이는 최근 12개월 전체 호 평균 121,250,000원과 최신 거래 115,000,000원을 모두 크게 웃돕니다. 이 계산은 공유지분의 실제 거래가치를 확정하는 감정이 아니라 서로 다른 단위의 가격을 동일한 지분율 기준으로 맞춰보는 단순 비교입니다. 그럼에도 신건이 가격상 싸다고 볼 근거는 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,408,000원 |
| 1. 갑구 14번 · 상록수제일차유동화전문 유한회사 | 20,874,618원 | 20,874,618원 |
| 2. 갑구 15번 · 신한카드 주식회사 | 20,874,618원 | 20,874,618원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,842,764원 |
56,000,000원 매각 가정에서는 배당모형상 채권자 청구액 41,749,236원이 전액 배당되고 소유자 교부액 12,842,764원이 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 56,000,000원 | 41,749,236원 | 0원 | 12,842,764원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 44,800,000원 | 41,749,236원 | 0원 | 1,844,364원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 35,840,000원 | 34,794,880원 | 6,954,356원 | 0원 | 0원 |
가격만 유찰 시나리오로 내려도 공유지분이라는 구조는 바뀌지 않습니다. 최근 12개월 평균을 25/90로 단순 환산한 약 33,680,556원과 비교하면 1회 유찰가 44,800,000원도 약 133.0%, 2회 유찰가 35,840,000원도 약 106.4%입니다. 즉 2회 유찰 시나리오에서도 단순 지분율 기준으로는 최근 12개월 평균을 아직 웃돕니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조치원읍 교리 교동초등학교 남서측 인근. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물, 사용승인일 1989.05.29. 위생급배수·난방·소방·승강기·1층 주차장설비가 확인됩니다.
- 도로. 단지 동측 약 20m, 북측 약 10m, 서측 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·하수처리구역에 포함됩니다. 공시지가는 759,300원/㎡입니다.
- 단지. 계룡아파트 156세대. 동일 면적대 실거래 12건 평균은 142,625,000원, 최근 12개월 4건 평균은 121,250,000원입니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부확인이 곤란했고 외부관찰과 주변탐문을 통한 표준적 이용상황을 고려해 평가됐습니다.
- 공유지분 평가. 감정평가에서도 공유지분의 위치를 특정할 수 없어 전체 면적 기준 평균단가로 평가했다고 명시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각지분부터 확인. 본건의 핵심은 김성배 지분 25/90입니다. 전체 아파트를 56,000,000원에 취득하는 경매가 아닙니다.
- 시세 비교 단위 통일. 56,000,000원과 전체 호 실거래 121,250,000원을 그대로 나눠 ‘46.2% 할인’으로 해석하지 마세요. 지분율을 맞춘 비교가 필요합니다.
- 공유자우선매수. 공유자우선매수는 1회에 한하여 허용됩니다. 최고가매수신고 이후 우선매수권 행사 가능성을 입찰 변수에 포함해야 합니다.
- 공유관계 정리 비용. 낙찰 후에도 다른 공유자의 65/90 지분이 남습니다. 사용·매각·정리 과정에서 공유자 협의 또는 공유관계 정리 절차 가능성을 검토해야 합니다.
- 별도 지분경매 확인. 김광배 13/90 지분에는 2026.05.12. 별도 강제경매개시결정이 있습니다. 입찰 직전 최신 등기와 사건 진행상태를 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상이고 내부조사도 이뤄지지 않았습니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -20.9% 낮습니다. 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 배당모형상 6,954,356원의 미배당이 생기지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
맺으며 — “5,600만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건을 한 문장으로 정리하면 금전 인수는 깨끗하지만, 가격과 공유지분 구조가 어렵다입니다. 낙찰자가 취득하는 것은 계룡아파트 203호 전부가 아니라 김성배의 25/90 지분입니다. 최근 12개월 전체 호 평균 121,250,000원을 같은 지분율로 단순 환산한 값은 약 33,680,556원이고, 신건 최저가 56,000,000원은 그 약 166.3%입니다.
최신 거래 115,000,000원 기준 지분환산액 약 31,944,444원과 비교하면 약 175.3%이고, 시장 추세도 -20.9%입니다. 여기에 공유자우선매수 1회, 별도 김광배 지분 강제경매, 임대관계 미상까지 겹칩니다. 인수 0원이라는 이유만으로 높은 점수를 줄 수 없는 사건입니다. 현재 회차에서는 “가격이 싸서 지분 리스크를 보상한다”는 결론을 내리기 어렵습니다.
