대전지방법원 2026타경600575. 대전 유성구 봉명동 유성씨제이나인파크 101동 1201호 아파트입니다. 현재 소유자는 정다솜이고, 2018.02.28 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 550,000,000원입니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 근저당권이 설정됐고 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 등기된 주식회사굿리치 근저당·전세권, 유성구 및 양주시 압류, 주식회사 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 이름이 확인된 점유자가 2명 있습니다. 연호와 연규만 모두 101동1201호에 2025.04.24 전입했고, 이는 말소기준일 2018.02.28보다 뒤입니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준보다 늦어 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차관계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600575 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 553-2 유성씨제이나인파크 12층 101-1201호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 유성구 계룡로 92 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제27층 중 제12층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 정다솜 · 단독소유 · 2018.02.28 소유권이전 · 거래가액 550,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 706,000,000원 / 706,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 356,775,530원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 모두 정리된다
과거 주식회사국민은행 근저당 396,000,000원은 2018.02.28 이미 말소됐습니다. 이번 경매의 기준은 같은 날 새로 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이 근저당은 최초 채권최고액 468,000,000원으로 등기됐고, 2024.04.05 변경등기에는 채권최고액 377,400,000원이 기재돼 있습니다. 순위 자체는 2018.02.28 설정일을 유지합니다.
② 점유자 — 2명 모두 말소기준 이후 전입
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 연호 | 101동1201호 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 연규만 | 101동1201호 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 두 사람 모두 2025.04.24 전입으로 말소기준권리보다 후순위입니다. 보증금과 확정일자는 미상이므로 배당 범위는 별도 확인이 필요하지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 108.1%, 하락 추세도 확인
CJ나인파크의 실거래 표본은 12건이고 전체 평균은 692,333,333원입니다. 하지만 최근 가격 판단에서는 과거 800,000,000원 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 5건 평균은 653,000,000원, 최신 2026.08 거래는 700,000,000원입니다. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.1%이고 최신 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 170.73㎡ | 5 | 700,000,000원 |
| 2026.08 | 165.32㎡ | 24 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 170.73㎡ | 15 | 700,000,000원 |
| 2026.06 | 165.32㎡ | 15 | 615,000,000원 |
| 2025.11 | 151.9㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2025.08 | 170.73㎡ | 21 | 735,000,000원 |
| 2025.05 | 170.73㎡ | 17 | 730,000,000원 |
| 2025.04 | 170.73㎡ | 23 | 740,000,000원 |
| 2025.03 | 165.32㎡ | 10 | 640,000,000원 |
| 2025.02 | 170.73㎡ | 9 | 670,000,000원 |
| 2025.02 | 170.73㎡ | 20 | 728,000,000원 |
| 2024.12 | 179.4㎡ | 11 | 800,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 706,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,460,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 468,000,000원 | 468,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사굿리치 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 전세권 · 주식회사굿리치 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,604,581원 | 16,604,581원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,935,419원 |
현재 회차에서는 예상 채권 미배당액 0원, 소유자 잔여 81,935,419원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 706,000,000원 | 0원 | 81,935,419원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 564,800,000원 | 57,852,581원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 451,840,000원 | 169,682,981원 | 0원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인에게 승계되는 것으로 산정되지 않습니다. 즉 채권 미배당 증가와 매수인 인수는 별개입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 남서측 인근으로 각종 근린생활시설, 위락시설, 도시형생활주택 및 대규모 아파트단지가 소재하는 상업지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 유성온천역과 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 제27층 중 제12층이며 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 광대로에 접하고, 서측 및 남측으로 소로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 주상용이며 공시지가는 5,580,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
- 거래. CJ나인파크는 168세대, 2008.01.11 준공이며 최근 실거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 비교. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 653,000,000원과 최신 거래 700,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.4%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 현재 최저가를 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 점유관계 확인. 연호·연규만은 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경 확인. 한국스탠다드차타드은행 근저당은 최초 468,000,000원 설정 후 2024.04.05 채권최고액 377,400,000원 변경등기가 있으므로 현재 등기 상태와 배당요구액을 확인하세요.
- 전세권 확인. 주식회사굿리치 전세권 10,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목은 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 실거래를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018.02.28 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 굿리치 근저당·전세권과 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 점유자 연호·연규만도 2025.04.24 전입으로 대항력이 없으며 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 706,000,000원은 최근 12개월 평균 653,000,000원의 108.1%이고 최신 거래 700,000,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 거래 추세 -9.4%까지 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 “권리가 깨끗하니 싸다”가 아니라 권리는 합격이지만 가격 메리트는 확인되지 않은 신건으로 보는 것이 맞습니다.
