대전지방법원 2026타경600657. 대전 대덕구 송촌동 481-10, 송촌로93번길 6 소재 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층이고 사용승인일은 2011.08.22, 현재는 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 토지는 215.7㎡의 대지로 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
권리분석의 기준점은 2011.10.12. 국민은행 근저당권 104,000,000원입니다. 이후 설정되었던 전세권·임차권과 현재 확인되는 임차인 전입은 모두 이 날짜보다 뒤입니다. 경매개시결정과 2026년 압류도 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 건의 실제 난도는 등기보다 다수 점유와 현황 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600657 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 송촌동 481-10 · 대전광역시 대덕구 송촌로93번길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층 · 사용승인 2011.08.22 |
| 토지 | 대 215.7㎡ · 평지 · 정방형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 최분자 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 858,953,520원 / 858,953,520원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김엄주 / 57,194,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 국민은행 근저당
말소기준권리는 2011.10.12. 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 과거 양경미 전세권, 아이트로닉스 전세권, 벽산페인트 전세권, 박채은 주택임차권은 이미 말소되었습니다. 현재 등기된 임정안·김엄주의 주택임차권과 2026년 강제경매개시결정·대덕구 압류는 모두 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 8명, 대항력은 모두 없음
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 아래 8명 모두 실제 임차인으로 봅니다. 임정안과 김엄주는 임차권등기가 확인되고 보증금도 각각 확인되지만, 전입일이 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다. 나머지 점유자들도 전입일이 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인수 | 101호 | 2020.12.18 | 미상 | 2026.05.04 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 진지석 | 201호 | 2023.12.20 | 미상 | 2026.04.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손희자 | 202호 | 2017.07.11 | 미상 | 2026.06.22 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이상수 | 203호 | 2013.01.18 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이민호 | 301호 | 2012.10.10 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이순주 | 401호 | 2012.04.23 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 임정안 | 1층 56㎡ (102호) | 2024.12.04 | 45,000,000원 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김엄주 | 4층 55㎡ (402호) | 2017.08.28 | 53,000,000원 | 2025.05.27 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 시나리오 — 신건 100%, 유찰 시 80%·64%
현재 최저매각가는 감정가와 같은 858,953,520원입니다. 1회 유찰 시 687,162,816원, 2회 유찰 시 549,730,252원 시나리오입니다. 세 시나리오 모두 계산상 채권자 총 청구 161,194,739원이 전액 충족되고 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 858,953,520원 | 161,194,739원 | 0원 | 686,769,246원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 687,162,816원 | 161,194,739원 | 0원 | 516,696,449원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 549,730,252원 | 161,194,739원 | 0원 | 380,638,210원 | 0원 |
현재 가격은 감정가의 100%에서 출발합니다. 실거래 비교 근거 없이 최저가만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 권리상 인수 0원과 별개로 실제 매매가·임대수익·건물 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 858,953,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,989,535원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김엄주 | 57,194,739원 | 57,194,739원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 686,769,246원 |
예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다. 다만 제시된 회차별 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다가구주택 등으로 이용 중입니다. 1층은 공부상 소매점이나 현황 주택 2가구, 2층은 공부상 다가구주택 1가구이나 외관상 3가구로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층, 사용승인일 2011.08.22. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지 및 타일 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 입지. 대양초등학교 북측 인근으로 상가주택·근린생활시설·단독·다가구주택·아파트단지·교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 대 215.7㎡, 평지·정방형·소로한면이며 공시지가는 1,016,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역·문화유산보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 해당하고 도로와 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서 비고에는 층별 용도·가구 수의 현황 차이가 별도로 조사되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실별 점유 확인. 실제 임차인이 8명입니다. 101·102·201·202·203·301·401·402호의 현재 점유자와 퇴거 가능 시점을 각각 확인하세요.
- 보증금 미상 임차인. 윤인수·진지석·손희자·이상수·이민호·이순주의 보증금 및 확정일자, 최우선변제 가능 여부를 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 다시 확인하세요.
- 김엄주 관계 확인. 402호 임차권자이면서 신청채권자와 동일인으로 표시됩니다. 임대차계약과 강제경매 채권의 관계를 확인하세요.
- 1층·2층 현황 확인. 공부상 용도와 실제 이용 가구 수가 다르게 조사되어 있으므로 현장 방문과 건축물대장·도면 대조가 중요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물, 야외수도 등은 토지에 포함평가되고 차양 등은 건물에 포함평가되어 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 858,953,520원만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 실제 매매가와 임대수익을 별도로 검증하세요.
- 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상배당이므로 최종 배당요구종기 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 운영형 난도가 남는다”
이 사건은 말소기준이 2011.10.12. 국민은행 근저당으로 명확하고, 확인된 임차인 전입이 모두 그 뒤라 대항력 인수 문제는 없습니다. 회차별 예상에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 선순위 임차권이 아니라 8명의 실제 임차인, 호실별 명도, 그리고 1층·2층의 공부·현황 차이입니다.
가격 역시 권리와 분리해서 봐야 합니다. 현재는 감정가 858,953,520원이 그대로 최저가인 신건입니다. 실거래 근거 없이 이 숫자만으로 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 별도 검증, 점유관계는 호실별 확인. 이 두 가지가 입찰 전 핵심입니다.
