대전지방법원 2026타경600666. 세종특별자치시 소정면 고등리 세종첨단일반산업단지 내 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 주식회사싸이텍이고, 주건축물제1동은 일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕 3층 공장으로 2017.01.11. 사용승인됐습니다. 1층은 공장·로비·화장실·고객미팅실·측정실·창고·가공/조립실, 2층은 사무실·접견실·화장실, 3층은 회의실·임원실·경영지원실·사무실·실험실·연구실로 이용되고 있습니다.
권리의 기준점은 2019.05.10. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 3,567,600,000원이고, 같은 날 설정된 농협은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당을 비롯해 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 별도의 금액을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600666 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소정면 고등리 첨단일반산업단지4-1 공장 ((주)싸이텍) 주건축물제1동 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 소정면 아야목길 26 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 |
| 토지 | 공장용지 · 9,832㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕 3층 공장 · 사용승인 2017.01.11. |
| 소유자 | 주식회사싸이텍 |
| 감정가 / 최저가 | 5,824,871,550원 / 5,824,871,550원 (신건) |
| 청구액 | 3,984,620,579원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리는 소멸
2017년과 2018년에 설정됐던 우리은행 근저당은 2019.05.10. 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 같은 날 접수된 농협은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 농협은행 추가 근저당, 성도산전·서산테크·신용보증기금·기술보증기금·티앤지 등 가압류와 2026.04.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 시세 없이 신건 감정가만 존재
현재 최저매각가는 감정가와 같은 5,824,871,550원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어, 이 가격을 두고 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 공장과 대규모 토지가 결합된 물건은 입지·설비·건물 상태·산업단지 수요에 따라 가격 차이가 클 수 있으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 5,824,871,550원 | 939,299,436원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,659,897,240원 | 2,092,624,002원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,727,917,792원 | 3,015,283,656원 | 0원 |
유찰될수록 채권자들의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 3,984,620,579원이 충족되는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시 시나리오에서는 신청채권자의 배당액이 3,688,238,614원으로 줄어 청구액에 미달합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,824,871,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 60,648,716원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 3,567,600,000원 | 3,567,600,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사성도산전 | 41,774,172원 | 41,774,172원 |
| 4. 가압류 · 주식회사서산테크 | 59,290,000원 | 59,290,000원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 6. 가압류 · 기술보증기금 | 613,240,000원 | 613,240,000원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 티앤지 | 254,100,000원 | 12,318,662원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 삼우기공 | 68,866,600원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 552,100,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 20,562,347원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 신용보증기금 | 55,989,151원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 6,703,522,270원 중 예상배당액은 5,764,222,834원, 미배당은 939,299,436원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 공장·토지 이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 소정면 고등리 세종첨단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공장 및 공업나지로 이루어진 일반공업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 승강장이 있으며, 산업단지 내 도로 정비상태가 양호해 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 일반철골구조 (철근)콘크리트 평지붕 3층 공장으로, 위생·급배수·소방·시스템냉난방·승강기·태양광설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 공장용지 9,832㎡, 평지·사다리형이며 공시지가는 141,100원/㎡입니다.
- 이용계획. 감정요항표에는 도시지역(세종첨단산업단지)·일반공업지역·지구단위계획구역·일반산업단지·산업시설구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용 주체와 점유자를 현황조사·매각물건명세서·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물 포함, 조경수·조경시설은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 설비 포함범위 확인. 옥상 태양광설비, 발코니, 옥탑(계단실)은 건물 가격에 포함해 평가됐습니다.
- 담보권 구성 확인. 을구 5번 근저당 중 479,053,767원은 2026.01.07. 기술보증기금으로 일부 이전된 기록이 있으므로 배당기준과 채권 변동을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가만을 시세로 간주하지 말고 산업단지 내 유사 공장·토지 거래와 수익성·설비가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.10. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 공장 경매의 실제 난도는 등기만으로 결정되지 않습니다. 임대관계가 미상이고 실거래 시세도 없어, 점유·명도와 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다. 현재는 신건 5,824,871,550원으로, 권리 구조는 확인 가능하지만 가격은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.
