대전지방법원 2026타경600701. 세종 도담동 라온프라이빗시티2 1동 6층 601호로, 사건 용도 표시는 아파트이고 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 19.62㎡입니다. 현재 소유자는 한해란이며 2022년 4월 13일 매매를 원인으로 2022년 5월 16일 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 98,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 김태경은 임대차계약일 2021년 8월 14일, 확정일자 2021년 8월 17일, 전입·점유개시 2021년 9월 24일이고, 2023년 11월 2일 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 2024년 8월 22일 세종세무서장 압류이므로 이 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600701 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 도담동 666 라온프라이빗시티2 1동 6층 601호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 보듬3로 6 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 감정 이용상태 도시형생활주택 · 전용 19.62㎡ · 8층 건물 중 6층 |
| 사용승인 | 2014.11.12 |
| 소유자 | 한해란 (2022.05.16 소유권이전, 거래가액 98,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 113,784,177원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 매수인에게 남는다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태경 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2021.09.24 / 2021.08.17 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
김태경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금 90,000,000원은 하나의 임대차보증금으로 보아야 하며 별도 중복 합산 요소는 없습니다. 현재 회차 배당모형에서는 매각대금 85,000,000원 중 집행비용 1,930,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 83,070,000원이 배당되어 6,930,000원이 미배당됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 9천만원으로 본다
라온프라이빗시티Ⅱ의 최근 거래 가운데 대상면적 19.62㎡와 일치하는 거래는 2026년 6월 6층 85,000,000원, 2026년 3월 5층 80,000,000원, 2025년 11월 5층 76,000,000원 등이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 80,333,333원이고 최신 거래는 85,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 19.62㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 19.62㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 19.62㎡ | 5 | 76,000,000원 |
| 2025.04 | 18.30㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.04 | 18.30㎡ | 3 | 82,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.01 | 19.62㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.11 | 19.17㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2024.09 | 21.27㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2024.08 | 19.17㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2024.08 | 19.62㎡ | 4 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 80,333,333원 |
전체 12건 평균은 84,500,000원이지만, 이 값에는 2025년 1월 95,000,000원 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 80,333,333원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -6.5% 낮아지는 추세입니다.
최저가 85,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 105.8%로 이미 최근 시세 평균보다 높습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차권까지 고려한 실질취득가 약 90,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 약 112.0%, 최신 거래 85,000,000원의 약 105.9%입니다. 따라서 이 사건을 “최저가가 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 1. 임차인 김태경 보증금 | 90,000,000원 | 83,070,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 113,784,177원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 임차보증금 미배당액은 6,930,000원으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건의 경제성 판단은 낙찰가와 인수액을 따로 떼어 보기보다 실질취득가를 보증금 약 90,000,000원 수준으로 고정해 비교하는 것이 핵심입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락분만큼 인수액이 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 85,000,000원 | 6,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 68,000,000원 | 23,624,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 54,400,000원 | 36,979,200원 | 0원 |
이 표에서 가장 중요한 것은 “유찰 = 싸짐”이 아니라는 점입니다. 매각가는 85,000,000원 → 68,000,000원 → 54,400,000원으로 내려가지만 매수인 인수액은 6,930,000원 → 23,624,000원 → 36,979,200원으로 커집니다. 대항력 임차보증금 90,000,000원이 가격의 하단을 사실상 고정하는 구조이므로 유찰 횟수가 늘었다는 이유만으로 가격 메리트가 생기는 사건이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도담초등학교 서북측 인근. 도시형생활주택, 근린생활시설·업무시설, 대규모 아파트 단지, 학교·공공·편의시설이 혼재한 주거·상업 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 6층 601호, 사용승인일 2014.11.12. 위생·급배수·소방·승강기·난방·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 4,395,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 라온프라이빗시티Ⅱ는 291세대이고 대상 면적은 19.62㎡입니다. 최근 12개월 평균이 80,333,333원으로 전체 평균 84,500,000원보다 낮고 최근 추세도 -6.5%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 85,000,000원을 기준으로 시세와 비교하지 말고 대항력 임차보증금 90,000,000원을 반영한 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차권 승계 확인. 김태경의 임차권등기는 말소기준보다 선순위이고, 보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
- 배당액 재확인. 현재 배당모형은 집행비용 1,930,000원, 임차인 배당 83,070,000원, 인수 6,930,000원으로 계산되어 있습니다. 실제 배당표 확정 전 원본과 대조가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 80,333,333원, 최신 거래 85,000,000원, 최근 대 과거 추세 -6.5%를 우선 기준으로 응찰 경제성을 판단해야 합니다.
- 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 1회·2회 유찰 시 매각가 하락분과 함께 임차보증금 인수액도 23,624,000원·36,979,200원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “8천5백만원 경매”가 아니라 “약 9천만원 취득 구조”
표면상 최저가는 85,000,000원이고 최신 동일면적 거래도 85,000,000원이어서 얼핏 가격 부담이 없어 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 보증금 90,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 배당되지 않은 보증금은 매수인이 인수합니다. 그래서 이 사건을 판단할 때의 가격 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 90,000,000원입니다.
그 90,000,000원은 최근 12개월 평균 80,333,333원보다 약 12.0% 높고 최신 거래 85,000,000원보다 약 5.9% 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -6.5%, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.9회입니다. 권리 인수 부담·최근 시세 이상 가격·다회유찰 성향·소형 도시형생활주택이라는 요소가 동시에 겹치는 보수적 접근 대상입니다. 이 사건의 결론은 “최저가는 낮아 보여도 실질취득가는 낮지 않다”입니다.
