대전지방법원 2026타경600724. 세종특별자치시 종촌동 673 ‘몰리브’ 1층 130호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(판매시설)입니다. 현재 소유자는 유창모이고, 2025.06.02. 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득한 뒤 같은 날 으뜸새마을금고 앞으로 채권최고액 564,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
과거에는 농협은행 근저당권, 박명규 근저당권, 가압류·압류 및 여러 차례의 경매개시결정이 있었지만, 2025.06.02. 임의경매 매각 과정에서 관련 권리들이 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 과거 권리보다 2025.06.02. 이후 새로 형성된 권리관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600724 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 673 몰리브 1층 130호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 도움1로 108 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(판매시설) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지상8층 중 1층 130호 · 사용승인일 2015.09.15. |
| 소유자 | 유창모 |
| 감정가 / 최저가 | 789,000,000원 / 789,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 483,243,350원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 2025년 매각 이후를 봐야 한다
과거 권리 중 농협은행의 648,000,000원 근저당권과 박명규의 240,000,000원 근저당권, 신한은행 가압류, 국민건강보험공단·세종특별자치시 압류, 과거 임의경매개시결정은 2025.06.02. 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 현재 소유자 유창모가 같은 날 소유권을 취득했고, 이어 으뜸새마을금고의 564,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권 이후 2026.04.09. 으뜸새마을금고가 다시 임의경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행되고 있습니다. 따라서 현 경매에서는 으뜸새마을금고 근저당권이 말소기준이 되고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 789,000,000원
이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 포함돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 789,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵기 때문에, 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 789,000,000원 | 0원 | 214,710,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 631,200,000원 | 0원 | 58,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 504,960,000원 | 66,489,600원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시나리오에서는 으뜸새마을금고의 채권최고액 564,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시 매각가 504,960,000원에서는 집행비용 반영 후 채권 배당액이 497,510,400원으로 내려가 66,489,600원의 미배당이 생깁니다. 다만 모든 회차에서 자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,290,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 으뜸새마을금고 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 214,710,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자에게 214,710,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종촌동행정복지센터 남측 인근의 행정중심복합도시 내 상업지역으로, 근린생활시설 및 공공시설이 주를 이루고 공동주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(판매시설)로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 중로에 접하고 있으며 토지는 대체로 세장형·평지로 상업용 건물부지로 이용 중입니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 중로1류가 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 3,540,000원/㎡.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차보증금과 대항력 발생 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 789,000,000원의 시세 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당구조. 현재 회차에서는 근저당권 564,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 66,489,600원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 현장 영업성. 1층 판매시설인 만큼 실제 유동인구, 전면 노출, 공실 여부와 영업환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 입찰 전 최신 등기부와 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인”
이 물건은 현재 등기만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2025.06.02. 설정된 으뜸새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 2026.04.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 역시 현재 회차 기준 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 근린시설이라는 용도와 임대관계 미상이라는 감정평가 기재는 별개의 문제입니다. 비교 실거래도 없어 789,000,000원이 싼지 비싼지도 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 단순하지만, 점유·임대차와 가격 검증을 마친 뒤 접근해야 하는 신건입니다.
