대전지방법원 2026타경600751. 세종특별자치시 아름동 897의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 488.3㎡의 대지이며, 감정평가상 1층은 근린생활시설인 음식점(송원추어탕)으로 이용 중입니다. 건물은 일반철골구조 철골구조지붕 단층이고, 현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,105,085,040원입니다.
권리의 기준점은 2025.12.08. 주식회사하나은행 근저당권으로 채권최고액은 1,560,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사참조은한우 근저당, 경매개시결정, 가압류 4건과 압류 3건은 등기상 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기권리 자체에서 낙찰자가 승계하도록 계산된 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 897 · 세종특별자치시 바른7길 4 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 주건축물제1동 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(음식점(송원추어탕)) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 철골구조지붕 단층 |
| 토지 | 대 · 488.3㎡ · 상업용 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 주식회사호정축산 |
| 감정가 / 최저가 | 2,105,085,040원 / 2,105,085,040원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주식회사 참조은한우 / 205,675,850원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2019.07.24. 설정된 우리은행 근저당권 612,960,000원은 2025.12.08. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사호정축산으로 소유권이 이전되고, 하나은행이 채권최고액 1,560,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 하나은행 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
그 뒤 2026.01.26. 주식회사참조은한우의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정됐고, 2026.04.13. 같은 회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 서울보증보험주식회사, 근로복지공단, 하나카드 주식회사의 가압류와 국·국민건강보험공단·계양구의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·확정일자 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준현 | 2026.01.28 | 2026.06.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이준현의 전입일은 2026.01.28.로 말소기준권리 2025.12.08.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력을 근거로 낙찰자에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 현재 단정할 수 없습니다. 배당요구는 2026.06.22. 접수돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,105,085,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 23,450,850원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,560,000,000원 | 1,560,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사참조은한우 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 41,618,310원 | 41,618,310원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 81,444,790원 | 81,444,790원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,016,000원 | 5,016,000원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 20,577,988원 | 20,577,988원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 72,977,102원 |
현재 회차에서는 금액이 확인된 채권 2,008,657,088원이 전액 배당되는 계산이며 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부와 임차인의 우선변제 관련 사항은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 후순위 배당이 먼저 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,105,085,040원 | 2,008,657,088원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,684,068,032원 | 1,664,827,352원 | 343,829,736원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,347,254,425원 | 1,331,381,881원 | 677,275,207원 | 0원 |
유찰되더라도 현재 계산상 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다. 가격 하락의 영향은 낙찰자의 인수금 증가가 아니라 후순위 채권자의 미배당 증가로 나타납니다. 현재 회차에서는 소유자 잔여가 72,977,102원이지만 1회 유찰부터 소유자 잔여는 0원이 됩니다.
⑤ 입지·토지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종과학예술영재학교 남측 인근이며, 주위는 단독주택·주거나지·아파트단지·소규모 상업용건물·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 간선도로와의 거리, 버스노선 및 배차간격 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대지 488.3㎡, 상업용 이용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 2,463,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)에 속하며 소로1류·소로2류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 제한. 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 일반철골구조 철골구조지붕 단층으로 외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·기타 설비가 설치돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 세금압류 확인. 국·국민건강보험공단·계양구 압류의 실제 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 임차인 보완. 이준현의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 우선변제와 배당관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 매각 제외 설비. 시스템냉난방설비(천장형)와 저온저장고는 임차인 소유로 평가 및 매각에서 제외됩니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 일괄매각 및 제시외 수목 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교가격 없이 감정가나 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 근린시설·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도제한. 제1종전용주거지역·절대보호구역·지구단위계획구역 등 토지이용 제한을 향후 사용계획과 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 낮지만, 확인할 항목은 분명하다
이 사건의 말소기준권리는 하나은행의 2025.12.08. 근저당이고 이후 등기권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로, 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 신건’으로만 보면 안 됩니다. 세금압류 3건의 당해세 여부, 임차인의 보증금·확정일자, 임차인 소유로 매각에서 제외되는 시스템냉난방설비와 저온저장고가 실제 입찰 전 확인 포인트입니다. 또한 시장 실거래 비교자료가 없으므로 2,105,085,040원의 신건 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 등기상 인수위험은 낮지만, 세금·임차·매각범위와 가격 검증을 끝낸 뒤 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
