대전지방법원 2026타경600765. 세종특별자치시 종촌동 가재마을8단지 801동 24층 2403호 아파트입니다. 등기상 소유자는 이미자이며, 2020년 11월 18일 매매를 원인으로 2020년 12월 3일 195,240,000원에 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021년 3월 29일 설정된 하나은행 근저당권 110,000,000원입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당은 이미 말소됐고, 이후 현대해상화재보험 근저당, 로진자산관리대부 근저당·전세권, 이영옥 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 이 사건의 승부처는 복잡한 인수권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 410,000,000원입니다. 그런데 같은 단지의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 348,777,500원이고, 가장 최근 거래는 2026년 5월 345,000,000원입니다. 현 회차 실질취득액은 최근 평균보다 61,222,500원 높고, 최신 거래보다도 65,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600765 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 692 가재마을8단지 801동 24층 2403호 · 도로명주소 세종특별자치시 달빛로 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 26층 건물 중 24층 |
| 시세 매칭 면적 | 84.296㎡ · 가재마을8단지 · 254세대 · 2015.10.27 준공 |
| 소유자 | 이미자 (2020.12.03 소유권이전 · 거래가액 195,240,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 56,334,079원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 없음. 별도의 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않아 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다. 말소기준은 2021년 3월 29일 하나은행 근저당권입니다. 2023년 현대해상화재보험 근저당권은 2026년 3월 11일 한국자산관리공사로 이전됐고, 2025년 로진자산관리대부 근저당권 126,000,000원과 전세권 5,000,000원, 이영옥 근저당권 18,000,000원 역시 말소기준보다 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 4.10억은 최근 거래 기준으로 높다
가재마을8단지에서 비교 면적이 일치하는 최근 실거래 12건입니다. 가격은 194,910,000원~480,000,000원으로 폭이 크며, 최근 12개월 평균은 348,777,500원입니다. 가격 메리트 판단은 전체 범위보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.3㎡ | 1 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 22 | 390,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 6 | 196,710,000원 |
| 2026.05 | 84.3㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.83㎡ | 9 | 420,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.3㎡ | 5 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 84.3㎡ | 4 | 397,000,000원 |
| 2025.10 | 84.68㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2025.10 | 84.68㎡ | 5 | 380,000,000원 |
| 2025.10 | 84.68㎡ | 1 | 196,710,000원 |
| 2025.10 | 84.3㎡ | 2 | 194,910,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 348,777,500원 |
현 회차 실질취득액 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%입니다. 가장 최근 거래인 2026년 5월 345,000,000원과 비교해도 65,000,000원 높습니다. 2026년 5월에는 22층 390,000,000원, 8층 410,000,000원 거래도 있으나, 최근 평균과 최신 거래보다 현재 최저가가 높은 이상 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 근저당 · 로진자산관리대부 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 4. 전세권 · 로진자산관리대부 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 근저당 · 이영옥 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,500,000원 |
현재 매각가 가정에서는 채권자 총 청구 325,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 78,500,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,500,000원 추정치이며 실제 잔여는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다빛초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 초·중학교 및 관공서 등이 소재합니다. 주위환경은 대체로 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익도 대체로 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 24층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 북서측 및 남측으로 광대로와 접하고, 토지는 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,540,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·특화경관지구·지구단위계획구역 등이 확인되며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 가재마을8단지는 254세대이며, 비교 면적의 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 거래가격 범위가 194,910,000원부터 480,000,000원까지 넓어 개별 층과 조건에 따른 가격 편차 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 맞출 것. 현 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 117.6%입니다. 감정가 대비 할인율보다 최근 평균·최신 거래와의 비교가 우선입니다.
- 회차별 실질취득 확인. 인수액이 0원이므로 현재 410,000,000원, 1회 유찰 328,000,000원, 2회 유찰 262,400,000원이 곧 실질취득액입니다.
- 소유·점유 상태 확인. 등기상 소유자는 이미자이며 감정자료의 임대내역은 미상입니다. 현장 점유자와 인도 상황은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 후순위 권리 말소 확인. 현대해상화재보험에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당, 로진자산관리대부의 근저당·전세권, 이영옥 근저당이 말소기준 이후 권리임을 원본으로 다시 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성 확인. 현재 예상배당은 집행비용 6,500,000원과 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 계산이므로 실제 배당요구·세금 등은 원본 기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021년 하나은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리들이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 현재 회차의 가격입니다. 실질취득액 410,000,000원은 최근 12개월 평균 348,777,500원의 117.6%이고, 최신 거래 345,000,000원도 상당 폭 웃돕니다. 신건이라는 이유로 감정가에 접근하기보다, 최근 실거래와 회차별 가격을 기준으로 입찰 상한을 보수적으로 정해야 하는 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 현재 가격은 보류입니다.
