대전지방법원 2026타경600856. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 에스알파크센텀 6층 632호로, 현재 소유자는 한해란입니다. 권리분석의 핵심은 감정가나 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다.
말소기준권리는 2024.03.11 세종세무서장의 압류입니다. 그런데 정진주는 2022.09.08 전입, 2022.09.04 확정일자를 갖추고 보증금 125,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 또 노충호는 2019.11.05 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600856 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 727 에스알파크센텀 6층 632호 · 세종특별자치시 한누리대로 331 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택으로 이용 중 |
| 시세 매칭 면적 | 19.5794㎡ · SR파크센텀 |
| 소유자 | 한해란 · 2021.10.26 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 148,202,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 2024.03.11 압류가 말소기준권리이고, 그 이후의 임차권등기·경매개시결정· 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다. 정진주는 전입·확정일자가 말소기준보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖고, 보증금 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노충호 | 2019.11.05 / 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계액 미상 |
| 정진주 | 2022.09.08 / 2022.09.04 | 125,000,000원 | 2024.05.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 17,340,000원 |
정진주는 등기부상 임차권자이면서 2026.04.28 강제경매개시결정의 채권자와 동일한 이름입니다. 관계인 여부와 임대차의 실질은 입찰 전 원본 서류를 통해 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
SR파크센텀의 최근 12개월 거래는 3건, 평균 107,250,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 104,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -4.8%입니다. 전체 12건 평균 111,295,833원보다 최근 12개월 평균을 우선해 보면 시장가격은 오히려 낮아지는 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.77㎡ | 8 | 104,000,000원 |
| 2026.07 | 20.11㎡ | 6 | 108,750,000원 |
| 2026.07 | 20.11㎡ | 6 | 109,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 107,250,000원 |
신건 최저가 110,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 102.6%이고, 최신 거래 104,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 가격만 놓고도 “싸다”고 할 수 없습니다. 여기에 대항력 임차인 정진주의 보증금 125,000,000원을 실질취득 기준으로 놓으면 최근 12개월 평균의 116.6%, 최신 거래의 120.2% 수준입니다. 노충호의 미상 보증금까지 발생하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차인 정진주 보증금 | 125,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 정진주 | 148,202,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 정진주 보증금 부족분은 17,340,000원으로 계산되어 매수인 인수 대상입니다. 노충호의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없으며, 별도 인수 위험은 남습니다.
⑤ 회차별 부담 — 낙찰가 하락보다 인수액 증가가 빠르게 보인다
| 회차 | 매각가 | 정진주 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 110,000,000원 | 17,340,000원 | 127,340,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 88,000,000원 | 38,984,000원 | 126,984,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 70,400,000원 | 56,267,200원 | 126,667,200원 |
집행비용이 먼저 배당되므로 위 단순 합계는 125,000,000원보다 조금 높게 나타나지만, 구조의 본질은 같습니다. 낙찰가를 낮춰도 총 부담이 거의 줄지 않습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 미상 임차인 위험을 기준으로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이며 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 다정교 남서측 인근으로 주거·업무시설, 오피스텔, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 대체로 무난합니다.
- 도로. 주변으로 광대로 및 중로와 접하며 인접 도로 상태는 양호한 편입니다.
- 규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상8층 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정진주 보증금 원본 확인. 임대차계약일 2022.09.01, 점유개시일 2022.09.04, 확정일자 2022.09.04, 전입일 2022.09.08 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 노충호 보증금 확인. 2019.11.05 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 최저가가 아닌 총부담으로 계산. 110,000,000원 최저가만 보지 말고 정진주 미배당 인수와 노충호 미상 위험을 합쳐 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 111,295,833원보다 최근 12개월 평균 107,250,000원과 최신 거래 104,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 추세가 -4.8%이므로 과거 고가 거래를 근거로 가격 메리트를 높게 평가하기 어렵습니다.
- 관계인 확인. 임차권자 정진주와 강제경매 신청 채권자가 동일한 이름인 만큼 임대차 및 채권관계의 실질을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 물건”
이 사건의 핵심은 110,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 대항력 있는 정진주의 보증금이 125,000,000원으로 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 매수인 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 최근 12개월 평균 107,250,000원과 최신 거래 104,000,000원을 모두 웃도는 데다 최근 추세도 -4.8%입니다.
더구나 노충호는 2019.11.05 전입으로 말소기준보다 빠르면서 보증금이 확인되지 않아 추가 인수 위험까지 남습니다. 따라서 이 물건은 “신건 1.10억 → 유찰 후 더 싸게 매수”라는 일반적인 경매 공식으로 접근하면 안 됩니다. 정진주 보증금만 기준으로도 최근 시세보다 높은 실질취득 구조이고, 노충호 보증금까지 확인되기 전에는 총 인수액의 상한조차 확정하기 어렵습니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 상태에서의 매력도는 낮습니다.
