대전지방법원 2026타경600869. 금산읍 상옥리 467-67 토지와 공부상 ‘주택’, ‘주택 겸 창고’를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 대 397.0㎡이고 제2종일반주거지역에 속합니다. 등기 흐름의 중심은 1991.02.25 설정된 금산농업협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준으로 계산되어 1999년 같은 조합의 후순위 근저당과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 ‘인수 0원’만으로 이 물건을 단순 안전형으로 보면 곤란합니다. 감정평가에는 임대관계 미상이라고 적혀 있어 실제 점유자와 임차관계를 별도로 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자 등 임차인 권리판단에 필요한 내용이 확인되지 않은 상태이므로, 특정 점유자에게 대항력이 있다거나 없다고 단정할 수 없습니다. 또한 두 근저당은 채권최고액이 기재돼 있지만 실제 배당에 쓰일 채권액은 확인되지 않아, 현재 배당 계산은 그 금액을 제외하고 작성돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600869 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 상옥리 467-67 · 충청남도 금산군 금산읍 상옥1길 19-6 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 공부상 주택 및 주택 겸 창고 |
| 토지 | 대 397.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 178,200원/㎡ · 평지 · 부정형 |
| 건물 | 목조 시멘트 기와지붕 단층(사용승인 1945) · 벽돌조 슬래브지붕 단층(사용승인 1992.12.16.) |
| 소유자 | 김연진 · 2025.04.03 협의분할에 의한 상속, 2025.06.13 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 206,945,920원 / 206,945,920원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 금산농업협동조합 / 30,113,736원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 일부 제시외 건물 및 이동가능한 구조물은 평가·매각에서 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1991년 농협 근저당
말소기준권리는 1991.02.25 접수된 금산농업협동조합 근저당권입니다. 등기 기재상 채권최고액은 29,000,000원이고 채무자는 김창오입니다. 1999.02.20 같은 조합 명의의 두 번째 근저당권도 설정되어 있으며 채권최고액은 24,000,000원입니다. 두 근저당 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산되어 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 대항력 단정이 아니라 ‘미상’
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가상 임대관계 | 미상 | 실제 점유자와 임대차관계 별도 확인 필요 |
| 대항력 | 판정 불가 | 보증금·전입일 등 확인 전 ‘대항력 有’로 단정 금지 |
| 우선변제 | 판정 불가 | 확정일자·배당요구 여부 등 확인 필요 |
| 계산상 매수인 인수 | 0원 | 현재 등기·배당 계산 기준이며 미확인 임대차 조사와 별개 |
이 사건에서는 특정 임차인의 보증금이나 전입·확정일자 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘임차인 없음’으로 단정하기보다는 임대관계 미상으로 보는 것이 정확합니다. 특히 이처럼 주택으로 이용되는 부동산은 현장 점유관계가 명도와 실질 취득비용에 직접 영향을 줄 수 있으므로 입찰 전 확인이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 206,945,920원입니다. 별도의 실거래 비교자료는 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지를 정량적으로 비교할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 청구 | 계산상 신청채권 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 206,945,920원 | 30,113,736원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 165,556,736원 | 30,113,736원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 132,445,388원 | 30,113,736원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,945,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,697,243원 |
| 1. 을구 1(전 3) 근저당 · 금산농업협동조합 | 미상 | 0원* |
| 2. 을구 2(전 4) 근저당 · 금산농업협동조합 | 미상 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 203,248,677원 |
* 두 근저당은 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 값입니다. 소유자 교부 203,248,677원도 이 계산 전제에 따른 수치이며 실제 잔여액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·토지 현황과 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 용도는 ‘주택’과 ‘주택 겸 창고’입니다. 주거용과 부속·창고 기능이 혼재하는 부동산입니다.
- 건물. 목조 시멘트 기와지붕 단층 건물은 사용승인 1945, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물은 사용승인 1992.12.16.입니다. 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 입지. 상옥4리회관 북동측 인근이며 주변은 단독주택, 주거나지, 학교 등 생활편의시설로 형성된 기존 주거지역입니다. 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입 가능하며 간선도로 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 대 397.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다. 공시지가는 178,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역(금산)·제2종일반주거지역(금산), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정요항표의 공부와의 차이는 ‘-’로 기재되어 있습니다.
⑥ 매각범위 — ‘보이는 것 전부’가 낙찰 대상은 아니다
이 사건은 일괄매각입니다. 다만 제시외 건물 등 가운데 건물 목록의 목조 시멘트 기와지붕 단층 주택 17.19㎡는 소재 불명으로 평가에서 제외됐고, 계사 등 이동가능한 구조물도 평가 및 매각에서 제외됐습니다. 공부상 ‘시멘트 기와지붕’인 건물의 현황은 ‘기와무늬 컬라강판지붕’으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 거주·점유자, 전입관계, 보증금, 확정일자 등을 확인하기 전에는 대항력 여부를 단정하지 마세요.
- 근저당 실제 채권액 확인. 1991년·1999년 금산농업협동조합 근저당의 채권최고액과 실제 배당채권은 다를 수 있습니다. 현재 배당표의 0원은 계산 제외값입니다.
- 매각범위 원본 대조. 17.19㎡ 제시외 건물은 소재 불명으로 평가 제외됐고, 계사 등 이동가능한 구조물도 매각에서 제외됩니다.
- 노후 건물 상태 확인. 사용승인 1945 및 1992.12.16. 건물이 포함되어 있어 내부 상태와 수선 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 신건 최저가 206,945,920원의 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 별도 시장조사가 필요합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용계획을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만 현장 확인 비중이 큰 물건
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 1991.02.25 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸해 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기 밖에 있습니다. 임대관계가 미상이고, 근저당의 실제 채권액도 확인되지 않았으며, 소재 불명 제시외 건물과 매각 제외 구조물도 존재합니다. 여기에 실거래 자료가 없어 신건 최저가 206,945,920원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 입찰 전 점유·채권·매각범위·가격 검증은 필수”입니다.
