대전지방법원 2025타경12359. 아산시 탕정면 매곡리 112-43 소재 단독주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2021.08.30 사용승인된 일반목구조 기타지붕(징크강판) 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 토지는 398.0㎡, 지목은 대이며 보전관리지역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 매각은 일괄매각이고, 제시외 물탱크와 지상 수목도 매각에 포함되며 목록 ③·④는 도로 지분입니다.
권리구조의 기준점은 2021.09.28 설정된 천안북부신용협동조합의 채권최고액 324,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당권 127,200,000원, 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 20,000,000원과 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 임차인은 없고 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 해당 없음으로 기재돼 있어 권리 인수 위험은 낮은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12359 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 112-43 · 충청남도 아산시 탕정면 선문로254번길 104-15 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 일괄매각 |
| 토지 | 398.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕(징크강판) · 사용승인일 2021.08.30 |
| 소유자 | 이승민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 686,040,950원 / 686,040,950원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 109,909,049원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 없습니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 명시돼 있습니다. 2021.09.28 천안북부신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 중소기업은행· 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 및 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 회차별 배당 안정성 — 2회 유찰부터 미배당 발생
현재 신건과 1회 유찰 시나리오에서는 배당 대상 채권 471,200,000원이 전액 배당되는 구조입니다. 반면 2회 유찰 시 매각가가 439,066,208원으로 내려가면 채권자 총 배당액은 432,275,546원, 미배당은 38,924,454원으로 바뀝니다. 다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 686,040,950원 | 471,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 548,832,760원 | 471,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 439,066,208원 | 432,275,546원 | 38,924,454원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 686,040,950원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,260,410원 |
| 1. 근저당 · 천안북부신용협동조합 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 127,200,000원 | 127,200,000원 |
| 3. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 205,580,540원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 205,580,540원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 한국토지주택공사 천안아산사업단 북동측 인근이며, 주위는 단독주택 및 주거나지가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 인근에 시내버스 승강장이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 가스설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 면적 398.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 382,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역·성장관리계획구역(탕정06 주거형)·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되며 준보전산지·생산관리지역과 접합니다.
- 건물. 일반목구조 기타지붕(징크강판), 외벽 써모사이딩, 내벽 벽지 및 일부 타일, 샷시 창호이며 사용승인일은 2021.08.30입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 물탱크와 지상 수목이 매각에 포함되고, 목록 ③·④는 도로 지분입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.09.28 천안북부신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각 직전 등기사항전부증명서와 다시 대조하세요.
- 임차관계 현장 확인. 현재 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 상태는 현장에서 다시 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지 외 제시외 물탱크, 지상 수목, 목록 ③·④ 도로 지분의 위치와 이용관계를 매각서류 및 현황과 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 구체적 행위 제한을 입찰 목적과 맞춰 검토하세요.
- 도로 조건 확인. 도로 지분이 포함된 사건이므로 실제 진입로 이용, 지분 위치, 현황 도로와 공부상 관계를 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격은 별도 검증. 권리상 인수 0원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 단독주택·토지의 현장 상태와 개별성을 반영해 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 현장형”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 임차인 없음, 매각물건명세서상 인수권리 없음, 법정지상권 없음, 매수인 인수액 0원입니다. 현재 회차의 최저매각가와 실질취득은 모두 686,040,950원입니다. 따라서 위험의 중심은 대항력 임차인이나 선순위 권리보다는 단독주택·토지 자체의 개별성에 있습니다. 일괄매각, 제시외 물탱크와 수목, 도로 지분, 보전관리지역 등 토지 조건을 실제 현장과 맞춰 보는 것이 핵심입니다. 권리는 합격권, 가격과 환금성은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
