제주지방법원 2024타경1608. 서귀포시 표선면 표선리 1301 일대에 위치한 기타 건물과 토지, 양식장 관련 시설이 포함된 경매입니다. 감정가가 90억 원을 넘는 규모인데, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 약 44억 원입니다. 단순히 가격표만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 일반 주택처럼 감정가와 매매사례만 비교해서 판단하기 어렵습니다.
주거시설뿐 아니라 냉동창고, 관리사, 펌프실, 변전실, 사무실, 직원숙소 등이 존재하고, 기계기구의 일부는 평가 또는 매각에서 제외됩니다. 더욱이 2018년 말소기준권리 이전부터 전입한 점유자가 있으며, 별도로 2009년 설정된 지상권도 매각물건명세서에 기재되어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라, 실제로 취득하는 시설의 범위와 인수할 권리·비용이 어디까지인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1608 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1301 도로명주소: 민속해안로 307 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 양식장 관련 복합시설 |
| 건물 이용상태 | 단독주택, 냉동창고, 관리사, 펌프실, 변전실, 사무실, 직원숙소 등 |
| 소유자 | 송윤자 (2013.04.29 소유권이전 · 단독소유 등기) |
| 감정가 | 9,042,282,770원 |
| 최저매각가 | 4,430,719,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 제주어류양식수산업협동조합 |
| 경매 청구금액 | 5,735,855,336원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 지분매각 · 일부 기계기구 제외 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 · 제주지방법원 서귀포등기소 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 예정, 그러나 점유·지상권은 별도
등기상 말소기준은 2018.07.13 접수 을구 20번 근저당권입니다. 근저당권자는 제주어류양식수산업협동조합, 채권최고액은 2,320,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 21·22·23번 근저당권과 그 뒤에 설정된 근저당권·가압류 등은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 판단을 곧바로 매수인 인수 0원 확정으로 연결하면 안 됩니다. 강혁균은 2012.01.09 전입하여 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 미확인입니다. 실제 주택임대차 관계와 대항력 요건을 갖추었는지, 해당 건물의 점유 범위가 어디까지인지를 조사해야 합니다. 또한 말소기준보다 앞선 지상권에 대해서는 말소동의서 제출 사실과 별개로 최종적인 말소 처리 여부를 확인해야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 대상 2명
현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 점유 관련 인물은 강혁균·조철수, 총 2명입니다. 모두 소재지 15의 지상 제시건물과 관련되어 있습니다. 이들의 전입일이 서로 다르기 때문에 권리 검토의 우선순위도 다릅니다.
| 점유자 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혁균 소재지 15 · 지상 제시건물 |
2012.01.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 확정일자 미확인 |
인수 가능성 금액 산정 불가 |
| 조철수 소재지 15 · 지상 제시건물 |
2020.10.15 | 미상 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미확인 |
인수 대상 아님 후순위 전입 기준 |
점유자 2명 모두 보증금·차임·확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 점유자는 없습니다.
③ 지상권 — 말소동의서 제출과 말소 완료는 구별
매각물건명세서에는 다음과 같은 2009.04.06 설정 지상권이 인수권리 사항으로 명시되어 있습니다.
| 대상 목록 | 등기 내용 | 확인사항 |
|---|---|---|
| 목록 3·6·7·8·10·11·12 | 을구 지상권 설정등기 2009.04.06 접수 제12237호 |
신청채권자인 지상권자의 말소동의서 제출 |
| 목록 4·5·9·14 | 을구 지상권 설정등기 2009.04.06 접수 제12236호 |
신청채권자인 지상권자의 말소동의서 제출 |
지상권은 일반 근저당권과 다르게 토지의 사용·수익에 직접적인 영향을 줄 수 있는 권리입니다. 두 지상권 모두 말소기준 근저당권보다 먼저 설정된 것으로 기재되어 있으므로 확인 필요성이 높습니다.
다행히 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 각각 제출되어 있습니다. 이는 권리 정리에 유리한 사실이지만, 최종적으로 매각에 따라 지상권이 소멸·말소되는지 여부와 등기절차를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 4,430,719,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 근저당권자 등에게 배당하는 구조이며, 채권총액 7,389,865,105원에 비해 배당재원이 부족합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 46,707,190원 |
| 1. 을구 20번 근저당 제주어류양식수산업협동조합 |
2,320,000,000원 | 2,320,000,000원 |
| 2. 을구 21번 근저당 제주어류양식수산업협동조합 |
260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 22번 근저당 제주어류양식수산업협동조합 |
2,300,000,000원 | 1,804,011,810원 |
| 4. 을구 23번 근저당 제주어류양식수산업협동조합 |
1,300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 26번 근저당 대봉엘에프영어조합법인 |
700,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 |
313,300,000원 | 0원 |
| 7. 을구 27번 근저당 김상철 |
150,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 제주남원동부새마을금고 |
46,565,105원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 7,389,865,105원 | 4,384,011,810원 |
| 채권자 미배당 | — | 3,005,853,295원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
근저당은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정배당입니다. 공동담보 관계의 실제 채무잔액, 다른 배당재원, 당해세, 법정 우선채권, 임차인 보증금 및 최우선변제는 정확히 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 위험이 사라지는 것은 아니다
| 구분 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 감정가 49% |
4,430,719,000원 | 4,384,011,810원 | 3,005,853,295원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% |
3,101,503,300원 | 3,068,088,267원 | 4,321,776,838원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24.01% |
2,171,052,310원 | 2,146,941,787원 | 5,242,923,318원 |
추가 유찰이 발생하면 명목 최저매각가는 더 낮아집니다. 그러나 채권자 미배당액은 오히려 커지고, 선순위 점유자의 보증금과 지상권 정리 문제가 자동으로 해결되는 것도 아닙니다.
특히 대항력 있는 임차인으로 확인되어 매수인이 보증금을 승계하는 상황에서는, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 입찰 판단에 사용할 금액은 단순 최저가가 아니라 낙찰가 + 확인된 인수금액 + 취득·정리 비용입니다.
⑥ 매각범위 — 일괄매각·지분매각·기계기구 제외
이 사건은 단독주택 하나를 매수하는 경매가 아닙니다. 여러 건물의 이용상태가 서로 다르고, 양식장 관련 기계기구의 포함 여부도 복잡합니다. 매각물건명세서에 명시된 내용을 구분해 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지·건물 등 여러 목록을 한꺼번에 매각하는 구조입니다. 개별 목록이 모두 완전한 소유권으로 매각되는 것은 아닙니다.
- 제시외 건물 포함. 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있으므로 위치·면적·이용 상태와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 일부 지분매각. 목록 14·15·16은 지분매각입니다. 해당 공유자에게 매각부동산 전체에 대한 우선매수권은 인정되지 않는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공유지분 관련 기계기구 제외. 목록 14·15·16의 공유자 지분에 해당하는 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구목록 2011-71호와 2021-22호는 매각에서 제외됩니다.
- 중복·소재불명 기계기구. 제6조 목록 제27·41호 및 제2011-72·75호 등은 중복물건이나 소재불명 사유로 감정평가에서 제외된 내용이 있습니다.
- 타인 소유 설비 제외. 제2018-83~87호, 제2023-40·41·116호 목록의 타인 소유 펌프시설, 발전시설, 발전기 등은 매각 대상에서 제외됩니다.
⑦ 입지·토지·시설 현황 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재 제주특별자치도 해양수산연구원 북측 인근입니다. 주변에는 양어장, 농경지, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상 부동산과 인근까지 차량 접근이 가능하고 해안도로변에 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용상태. 단독주택, 냉동창고, 관리사, 펌프실, 변전실, 사무실, 직원숙소 등으로 사용 중인 건물들이 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조와 경량철골구조 건물 등이 혼재하며, 건물별로 사용승인 시점과 설비 수준이 다릅니다.
- 토지정보. 확인된 토지정보는 계획관리지역, 지목 대, 면적 723.0㎡, 공시지가 247,500원/㎡, 평지·사다리형·소로한면입니다. 이는 전체 일괄매각 대상 토지면적을 뜻하지 않습니다.
- 토지이용 제한. 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전 3·4등급, 생태계보전지구 5등급, 경관보전지구 5등급, 가축사육제한구역, 특화경관지구 등이 확인됩니다.
- 공부·현황 차이. 기호 7은 공부상 양어장이나 현황은 전이며, 기호 11은 공부상 양어장이나 현황 휴경상태입니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 양식장 관련 복합시설은 용도 적합성, 설비 상태, 운영 필요성 및 매수 주체에 따라 거래 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 환금성을 낙관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 강혁균의 임대차 실체 확인. 전입일 2012.01.09, 소재지 15 관련 점유, 보증금·확정일자·계약내용·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 실제 성립하는지 판단할 핵심 자료입니다.
- 조철수의 점유관계 확인. 후순위 전입이더라도 점유 중인 공간과 임대차·사용관계, 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 2009년 지상권 말소 확인. 접수 제12237호 및 제12236호의 말소동의서 제출 사실과 최종 소멸·말소 처리 방식을 확인해야 합니다.
- 매각목록 원본 대조. 일괄매각 범위, 제시외 건물, 목록 14·15·16의 지분 범위, 공유관계 및 제외되는 기계기구를 대조해야 합니다.
- 기계기구 현장 확인. 중복·소재불명·타인 소유로 제외된 설비가 실제 사업 운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공동담보와 채무액 확인. 근저당권별 채권최고액과 실제 피담보채무는 다를 수 있습니다. 공동담보 관련 배당 및 권리관계도 확인해야 합니다.
- 토지 이용 적합성 확인. 지하수·경관·생태계보전 관련 규제, 현황 양어장과 공부상 이용상태 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실제 거래사례, 시설별 감정평가 내역, 매각 제외 자산과 유지·정비비를 검토한 뒤 적정 입찰가격을 산정해야 합니다.
- 입찰 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 매각기일 변경 여부 등을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 떨어졌다고, 49%에 사는 것은 아니다”
제주 2024타경1608은 할인율만 보면 관심을 끌 만한 물건입니다. 감정가 9,042,282,770원에서 현재 최저가 4,430,719,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 가격표가 아닙니다.
말소기준 근저당 이후의 채권들은 대부분 매각으로 정리되는 구조이지만, 2012년에 전입한 강혁균의 보증금과 실제 대항력, 2009년 지상권 말소, 취득 대상 기계기구의 범위는 여전히 확인해야 합니다. 미배당액이 크다는 사실 자체가 매수인 인수를 뜻하지는 않지만, 배당표에 인수액 0원이 표시된다고 해서 선순위 점유 위험이 없어지는 것도 아닙니다.
여기에 일반 주택과 달리 양식장 관련 복합시설의 실제 매매시세와 사용가치를 판단할 자료가 부족합니다. 감정가의 49%라는 비율에 높은 점수를 부여하기보다, 권리·설비·토지·사업 활용 가능성을 개별적으로 검증해야 합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 선순위 점유자의 실제 임대차와 보증금, 지상권 말소 가능성, 기계기구 포함 범위를 확인하고 나서야 실질취득원가를 계산할 수 있습니다. 가격 할인은 확인되지만 안전마진은 아직 입증되지 않았습니다.
