대전지방법원 2026타경600894. 세종 나성동 ‘행복의아침’ 6층 623호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 확인됩니다. 전용면적 비교 대상은 26.4397㎡이며, 현재 소유자는 장성민입니다. 장성민은 2021.04.30 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 110,000,000원입니다.
권리관계의 말소기준은 2026.04.24 세종특별자치시의 압류입니다. 2026.04.30에는 채권자 김종우의 강제경매개시결정이 등기됐고 신청채권액은 120,000,000원입니다. 압류와 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기권리보다 먼저 확인할 것이 있습니다. 현황상 김종우가 2018.02.12 전입해 있어 말소기준일보다 앞서기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 763 행복의아침 6층 623호 · 한누리대로 292 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 대상 면적 | 26.4397㎡ |
| 소유자 | 장성민 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2016.11.10 |
| 규모 | 지상 8층 건물 중 6층 623호 · 행복의아침 166세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 확인 전
말소기준권리는 2026.04.24 세종특별자치시 압류입니다. 뒤이어 2026.04.30 김종우의 강제경매개시결정이 들어왔으며 두 권리는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 확인되지 않습니다. 다만 김종우의 전입일은 2018.02.12로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 실제 보증금 중 배당으로 회수되지 않는 금액이 있다면 매수인 승계 문제가 남을 수 있습니다.
② 임차인 — “인수 0원”으로 단정하면 안 된다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종우 | 623호 | 2018.02.12 | 미상 | 미상 | 2026.07.13 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 신건이 높다
행복의아침 동일 면적 26.44㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 117,708,333원이지만, 가격 판단에는 최근 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 105,625,000원, 최신 거래는 2025.05 · 87,500,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -14.6% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 87,500,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2025.05 | 26.44㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2024.08 | 26.44㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2024.04 | 26.44㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2023.12 | 26.44㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2023.10 | 26.44㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2023.07 | 26.44㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2023.05 | 26.44㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 26.44㎡ | 4건 | 105,625,000원 |
현재 최저매각가 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%입니다. 전체 12건 평균과 비교해도 110.4%입니다. 특히 최신 거래가가 87,500,000원이고 최근 추세가 -14.6%인 만큼, 과거의 125,000,000원·135,000,000원 거래를 앞세워 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 현재 최저가 자체가 최근 시세 이상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 김종우 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,380,000원 |
위 표는 제공된 배당 시뮬레이션으로, 김종우의 보증금·확정일자와 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 상태입니다. 따라서 실제 배당액과 소유자 잔여액, 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려간다고 안심할 수 없다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 130,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 18,256,000원 |
| 2회 유찰 시 | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 38,697,600원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국세청 북서측 인근으로 상업업무용 빌딩, 관공서, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 2016.11.10 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 8층 건물이며, 위생·급배수·승강기·화재경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 4,521,000원/㎡입니다. 광로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공부 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 87,500,000원부터 135,000,000원까지 분포하며, 최근 거래군이 과거보다 -14.6% 낮아진 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김종우의 보증금과 임대차계약서, 실제 점유관계를 확인해야 실질취득금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 예상배당 순위를 확정할 수 없습니다.
- 김종우의 이중 지위 확인. 임차인과 경매신청 채권자가 같은 이름으로 표시되므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 105,625,000원, 최신 거래 87,500,000원, 최근 추세 -14.6%를 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 고가 경계. 현재 130,000,000원은 최근 12개월 평균의 123.1%로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 유찰 후에도 인수 검증. 최저가가 104,000,000원 또는 83,200,000원으로 내려가더라도 보증금 미상 상태에서는 낙찰가만으로 싸다고 결론 내리면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 공부상 도시형생활주택(원룸형주택)이므로 실제 이용·전입·대출 가능 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격도 비싸고, 인수액도 아직 모른다”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준인 세종특별자치시 압류와 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 김종우의 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이라 실제 임차보증금 승계 여부를 확인해야 하기 때문입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 130,000,000원은 최근 12개월 평균 105,625,000원의 123.1%이고, 최근 가격 흐름도 -14.6%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.9회입니다. 따라서 현 단계 결론은 “신건 가격 메리트 없음 + 임차보증금 확인 전 실질취득액 미상”입니다. 보증금과 실제 임대차관계를 확인한 뒤에야 유찰 회차별 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
