대전지방법원 2025타경12640. 천안삼환나우빌 103동 8층 805호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 취득한 김수희 5분의 3, 연수남 5분의 2입니다. 권리분석의 기준점은 2022.01.19. 접수된 하나은행 근저당권으로 채권최고액은 155,100,000원입니다. 이 근저당권은 2023.07.27. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.12.09. 임의경매를 개시했습니다.
말소기준권리 뒤에 설정된 카카오뱅크 가압류 47,384,276원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액 0원으로 계산돼 권리 자체는 비교적 단순합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12640 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 성거읍 신월리 2-26 천안삼환나우빌 103동 8층805호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 등 · 15층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2005.11.30 |
| 현재 소유자 | 김수희 5분의 3 · 연수남 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 131,686,366원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.01.19. 하나은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐지만 순위 자체는 그대로 유지됩니다. 2023.09.06. 카카오뱅크의 가압류는 말소기준 이후 권리여서 매각으로 소멸하고, 2025.12.09. 경매개시결정 역시 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 가격을 단정하지 않는다
이 사건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 230,000,000원입니다. 하지만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 현재 자료만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
유찰 시 법원 시나리오는 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원입니다. 다만 최저가가 내려간다는 사실 자체만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단해서는 안 됩니다. 응찰 전 동일 단지의 최근 실거래와 현재 매물 수준을 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 184,000,000원 | 21,860,276원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,200,000원 | 58,145,076원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 하나은행 | 155,100,000원 | 155,100,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 카카오뱅크 | 47,384,276원 | 47,384,276원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 23,495,724원 |
현재 회차 매각가 230,000,000원 가정 시 채권액 202,484,276원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 23,495,724원입니다. 집행비용은 4,020,000원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서북구청 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·관공서·근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 단지. 천안삼환나우빌은 총 10개동 910세대이며 본건은 103동 8층 805호입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 용이하고 북측 인근 도로변에 시내버스정류장이 있으며 전반적인 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물로 사용승인일은 2005.11.30이며, 승강기·난방·화재탐지·옥내소화전·출입문 통제·지하주차장 등의 설비가 있습니다.
- 도로. 북측·동측·서측·남측으로 포장된 중로 및 소로 등에 접하고 단지 진입과 주차시설은 무난한 편입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역 등이 포함되고, 일부 토지는 자연녹지지역에도 해당합니다. 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역·비행안전구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 신건 230,000,000원이 적정한지 동일 단지 거래와 현재 매물을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자와 실제 점유 상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2022.01.19. 하나은행 근저당이 2023.07.27. 한국주택금융공사에 이전돼 경매가 진행된 구조를 원본 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 및 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부 이용상황과 마감재는 외부관찰·탐문·건축물현황도를 참작해 평가됐으므로 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 점유 확인입니다. 말소기준은 분명하고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신건 최저가 230,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 어느 수준인지는 판단할 자료가 없습니다. 따라서 권리상 진입 장벽은 낮지만 가격 매력도는 보류가 맞습니다. 최근 실거래와 실제 점유·내부 상태까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
