대전지방법원 2025타경12655. 천안시 동남구 청수동 303의 토지와 3층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 1층 제1종근린생활시설(음식점), 2·3층 각각 단독주택인 다가구주택으로 이용 중이고, 토지는 219.4㎡의 대지입니다. 사용승인은 2016년 8월 26일이며, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 946,566,400원으로 아직 유찰 없는 신건입니다.
권리의 기준점은 2016년 9월 9일 접수된 서산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 494,000,000원이고 토지 청수동 303과 공동담보로 설정돼 있습니다. 현재 경매 역시 서산새마을금고가 신청한 임의경매로, 청구금액은 388,467,750원입니다. 이후 남아 있는 임차권·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12655 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 청수동 303 · 청수15길 5-16 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 1층 제1종근린생활시설(음식점) · 2·3층 단독주택[다가구주택(2가구)] |
| 건물 | 철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 3층 · 2016.08.26 사용승인 |
| 토지 | 대 219.4㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 백상훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 946,566,400원 / 946,566,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서산새마을금고 / 388,467,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준은 2016.09.09 근저당
말소기준권리는 을구 1번 서산새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정됐던 김정미·강윤진·이대중 근저당권과 이대중 임차권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 남이서·정재연·석성기·강현구의 임차권등기, 천안시 압류와 현 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 확인된 5명은 대항력 없음, 2건은 미상
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소현 | 1층 | 30,000,000원 / 1,300,000원 | 2024.02.15 | - | 2025.12.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 남이서 | 2층 114.26㎡ 중 | 100,000,000원 / - | 2022.04.12 | 2022.03.04 | 2025.09.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정재연 | 3층 121.06㎡ 중 약 94㎡ | 100,000,000원 / - | 2024.04.26 | 2024.04.19 | 2025.12.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 석성기 | 2층 114.26㎡ 중 | 100,000,000원 / - | 2023.02.03 | 2023.01.09 | 2025.12.15 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강현구 | 3층 121.06㎡ 중 약 | 70,000,000원 / - | 2022.10.05 | 2022.08.22 | 2026.07.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 | - | - | - | - | - | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 기사항전 | - | - | - | - | - | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
김소현·남이서·정재연·석성기·강현구는 전입일이 모두 2016.09.09 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이들의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 946,566,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 11,865,664원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 서산새마을금고 | 494,000,000원 | 494,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 440,700,736원 |
현재 회차 추정에서는 서산새마을금고 채권최고액 494,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 440,700,736원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 점유자의 권리가 확인될 경우 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 권리보다 가격 검증이 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 946,566,400원 | 494,000,000원 | 0원 | 440,700,736원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 757,253,120원 | 494,000,000원 | 0원 | 253,280,589원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 605,802,496원 | 494,000,000원 | 0원 | 103,344,471원 | 0원 |
회차 시나리오만 보면 2회 유찰까지도 채권자 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 현재 확인된 권리와 배당 추정을 전제로 한 수치입니다. 실제 점유관계가 불명확한 2건이 정리되기 전에는 ‘인수 0원’을 절대적인 결론으로 확대하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층은 제1종근린생활시설인 음식점, 2·3층은 각각 단독주택인 다가구주택(2가구)으로 이용 중입니다.
- 입지. 청수초등학교 남동측 인근으로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 219.4㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,228,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(청수지구)이며, 상대보호구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 현장조사 당시 일부 내부 확인이 불가능했습니다.
- 일괄매각. 연면적에 산입되지 않은 각층 발코니와 다락(옥탑) 등은 신축 당시부터 건물 일부로 보아 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 확인. ‘점포’와 ‘기사항전’으로 표시된 점유관계의 실제 성명·점유개시·보증금·전입 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조해야 합니다.
- 호실별 실제 점유 확인. 1층 음식점과 2·3층 다가구 각 호실의 현재 점유자가 임차인 표와 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 미확인 부분 점검. 일부 내부 확인이 불가능했던 만큼, 건물 상태·수선 필요 여부가 응찰가에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당순위 원본 대조. 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구종기 내 신고와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 946,566,400원이 적정한지는 유찰률이 아니라 인근 유사 다가구·근린생활시설 거래와 임대수익으로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 발코니·다락(옥탑) 등 평가 포함 범위를 감정평가서와 현황에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “현장 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2016.09.09 서산새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 임차권과 압류는 매각으로 소멸하며 명세서에도 인수권리·법정지상권이 없다고 적혀 있습니다. 보증금이 확인되는 임차인 5명 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 결론을 완전히 ‘안전’으로 올리기에는 두 가지가 남습니다. 첫째, 전입일·보증금이 특정되지 않은 미상 점유 2건. 둘째, 현장조사 때 일부 내부를 확인하지 못했다는 점입니다. 게다가 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택이 결합된 비표준 주상용 부동산이므로, 아파트처럼 감정가와 유찰률만으로 가격을 판단해서도 안 됩니다. 권리의 뼈대는 정리돼 있지만, 점유와 가격은 입찰 전에 반드시 현장·원본으로 닫아야 하는 물건입니다.
