대전지방법원 2025타경12658. 충남 아산시 탕정면 매곡리 115-79 소재 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 차고로 이용 중이고, 주1동은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층, 부속건물은 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지1층입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 354.0㎡이며 보전관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
등기상 건물 소유자는 주식회사대덕기업과 주식회사하늘이엔씨로 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 말소기준은 2022.10.14 설정된 청주서원신용협동조합 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 그 뒤 존속하는 동광종합건설주식회사 가압류, 이방섭 근저당권, 강제경매개시결정과 국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12658 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 매곡리 115-79 · 충청남도 아산시 탕정면 선문로254번길 88-40 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 차고로 이용 중 |
| 토지 | 354.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 건물 구조 | 주1동 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 2층 · 부속건물 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지1층 |
| 소유관계 | 주식회사대덕기업 2분의 1 · 주식회사하늘이엔씨 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 498,683,040원 / 498,683,040원 (신건) |
| 청구금액 | 31,578,082원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록 ② 지분경매 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.10.14 청주서원신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 채권최고액은 480,000,000원입니다. 2022.10.20 동광종합건설주식회사 가압류는 기준권리 뒤에 설정됐고 매각으로 소멸합니다. 2024.11.08 천안서부신용협동조합 가압류와 2025.04.01 주식회사하늘이엔씨 가압류는 각각 이미 등기부상 말소됐습니다.
2025.08.29 이방섭 명의 근저당권 채권최고액 250,000,000원, 2025.11.12 동광종합건설주식회사 강제경매개시결정, 2026.07.07 국의 압류 역시 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 가격 구조 — 시세보다 중요한 것은 ‘매각 범위’ 확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 498,683,040원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 498,683,040원입니다. 1회 유찰 시 매각가는 398,946,432원, 2회 유찰 시에는 319,157,145원으로 제시돼 있고, 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 498,683,040원 | 0원 | 301,403,790원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 398,946,432원 | 0원 | 400,138,818원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 319,157,145원 | 0원 | 478,811,055원 |
다만 이 사건은 매각물건명세서 비고에 “일괄매각”과 함께 “목록 ② 지분경매”가 명시돼 있습니다. 단독주택과 토지가 함께 보이더라도 각 목록별 매각대상 및 지분 범위를 원문에서 대조해야 합니다. 감정가가 적정한지 여부 또한 매각대상 범위를 확정한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 498,683,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 7,386,830원 |
| 1. 근저당 · 청주서원신용협동조합 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동광종합건설주식회사 | 62,700,000원 | 11,296,210원 |
| 3. 근저당 · 이방섭 | 250,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매개시 · 동광종합건설주식회사 | — | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권총액 792,700,000원 중 예상배당은 491,296,210원이고, 미배당은 301,403,790원입니다. 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 천안아산역 북서측 원거리, 직선거리 약 1.5km 지점에 위치합니다. 주위는 단독주택과 주거나지 등으로 형성된 주거단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 시내버스 정류장이 소재해 제반 대중교통 편의는 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택 및 차고로 이용 중이며 위생·급배수 설비와 냉난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 354.0㎡, 지목 대, 완경사·정방형, 도로접면은 세로각지(가)이며 공시지가는 386,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 보전관리지역, 성장관리계획구역(탕정06 주거형), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당하며 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목록 ② 지분경매 확인. 일괄매각이지만 목록 ②가 지분경매로 명시돼 있으므로 매각대상 목록과 취득 지분을 원문에서 정확히 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유자 및 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.10.14 청주서원신용협동조합 근저당권이 말소기준이며 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 등기부 원본을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 301,403,790원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 낙찰자 부담으로 오해하면 안 됩니다.
- 시세 적정성 별도 검증. 감정가 498,683,040원을 기준으로 응찰하기 전에 매각대상 범위를 확정하고 주변 단독주택·토지 거래와 비교해 가격 상한을 정해야 합니다.
- 규제 확인. 보전관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 등 토지이용 제한사항을 이용 목적과 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 매각대상은 정밀 확인
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.10.14 청주서원신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 존속 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 그래서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 난도는 등기보다 매각대상 범위에서 올라갑니다. 일괄매각이면서 목록 ②가 지분경매로 명시돼 있고 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 입찰”보다 무엇을 어느 지분까지 취득하는지, 누가 점유하고 있는지를 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격과 취득 범위의 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
