대전지방법원 2025타경12678. 천안시 서북구 성환읍 매주리 ‘성환부영’ 106동 204호 아파트입니다. 2020.05.12. 이창욱이 거래가 100,000,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 90,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.10.15. 상속을 원인으로 이정숙·이창영·이난욱·이순자·이주현이 각 5분의 1 지분을 취득했고, 뒤이어 충남신용보증재단 45,000,000원 가압류와 기술보증기금 95,000,000원 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
이 사건은 권리보다 가격과 현장확인이 핵심입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 103,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 124,900,000원이고 최신 거래는 125,000,000원입니다. 제공된 비교지표상 최저가는 최근 평균의 82.5%에 해당합니다. 또 최근 구간은 이전 구간보다 12.2% 높은 흐름이라, 과거 전체 평균 114,725,000원보다 최근 시세를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12678 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 183 부영아파트 106동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 등 |
| 동일평형 기준 | 전용 59.76㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 · 사용승인일 1998.06.15 |
| 현재 소유관계 | 이난욱·이순자·이정숙·이주현·이창영 각 5분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 67,337,993원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.05.12. 설정된 중소기업은행 근저당권 90,000,000원입니다. 2025.04.01. 충남신용보증재단 가압류 45,000,000원, 2025.04.02. 기술보증기금 가압류 95,000,000원, 2025.11.12. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 표시돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준 82.5%
성환부영 동일 평형 전용 59.76㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 114,725,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 3건 평균 124,900,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.76㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 7 | 126,700,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 3 | 123,000,000원 |
| 2025.06 | 59.76㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2025.03 | 59.76㎡ | 3 | 99,000,000원 |
| 2024.10 | 59.76㎡ | 1 | 95,000,000원 |
| 2024.07 | 59.76㎡ | 4 | 137,500,000원 |
| 2024.07 | 59.76㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2024.06 | 59.76㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2023.11 | 59.76㎡ | 10 | 137,500,000원 |
| 2023.06 | 59.76㎡ | 3 | 118,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.76㎡ | 3건 | 124,900,000원 |
최근 12개월 거래는 123,000,000원·125,000,000원·126,700,000원에 형성됐고 평균은 124,900,000원입니다. 현재 최저가 103,000,000원은 이 최근 평균의 82.5%입니다. 최신 거래도 125,000,000원이어서 현재 신건 최저가는 최근 거래수준보다 낮습니다. 최근 구간과 이전 구간의 비교지표 역시 12.2%로 플러스입니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 45,000,000원 | 10,758,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 230,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 100,758,000원, 미배당액은 129,242,000원입니다. 후순위 가압류에 미배당이 발생해도 해당 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안북부스포츠센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 읍소재지지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 시내간선도로에 버스정류장이 있습니다. 동측 왕복4차선 천안대로, 북측·서측 왕복2차선 간선도로를 이용할 수 있습니다.
- 단지. 성환부영 802세대, 사용승인일 1998.06.15. 동일평형 실거래 표본은 전용 59.76㎡입니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 평지의 부정형 아파트부지이며 도시지역·제2종일반주거지역·자연녹지지역, 비행안전구역(3구역) 등의 지정이 확인됩니다. 공시지가는 577,200원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 114,725,000원보다 최근 12개월 평균 124,900,000원과 최신 거래 125,000,000원을 우선해 상한을 판단하세요.
- 신건 가격. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 82.5%입니다. 가격 메리트가 이미 존재하는 구간인지 현장 상태와 함께 검토할 필요가 있습니다.
- 점유·임대관계. 임차인 조사내역은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계, 명도상대를 직접 확인하세요.
- 공유자 구조. 현재 소유자는 이난욱·이순자·이정숙·이주현·이창영 5명으로 각 5분의 1 지분입니다. 인도·협의 상대를 입찰 전 확인하는 편이 좋습니다.
- 관리비. 공용관리비 미납 약 1,443,470원과 연체료 여부, 승계범위를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세 아래
이 사건의 말소기준은 2020.05.12. 중소기업은행 근저당입니다. 뒤의 가압류 2건과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명시 인수권리·법정지상권은 해당사항이 없으며 예상 인수액도 0원입니다. 가격 역시 최저가 103,000,000원이 최근 12개월 평균 124,900,000원의 82.5%라 신건부터 최근 시세 아래에 놓여 있습니다. 최근 거래흐름도 이전 구간 대비 12.2% 높은 방향입니다.
다만 권리표만 보고 끝내면 안 됩니다. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 공용관리비 미납액 약 1,443,470원도 확인됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 0원 + 최근 시세 대비 낮은 시작가격”이 강점이고, 점유관계와 관리비 확인이 마지막 체크포인트입니다.
