대전지방법원 2025타경12699. 배방역 남동측 인근의 상업용 건물 부지와 2층 제2종근린생활시설입니다. 감정 이용상태는 1층 상가 6개호, 2층 상가 6개호이고, 일반철골구조 콘크리트스라브지붕 건물입니다. 사용승인일은 2009.09.22이며, 등기상 소유자는 유기준입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.08.29. 강릉시수산업협동조합의 채권최고액 4,920,000,000원 근저당권입니다.
문제는 말소기준권리 자체가 아니라 그보다 앞선 점유·전세권입니다. 임차인 자료에는 2024.08.29.보다 먼저 전입한 것으로 표시된 임차인이 다수 존재하고, 이 가운데 보증금이 확인되는 박정훈·윤학순·조명상·진보라·주식회사 엘비앤아산제1방송센터의 보증금 합계 235,000,000원이 배당계산에서 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다. 정화순과 주식회사 라온그린에너지는 전입일은 선순위지만 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12699 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 151-23 |
| 등기부 표시 | 충청남도 아산시 배방읍 공수리 151-56, 151-23 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 · 1층 상가 6개호 · 2층 상가 6개호 |
| 건물 | 일반철골구조 콘크리트스라브지붕 2층 · 사용승인일 2009.09.22 |
| 토지 표시 | 대 · 상업용 · 265.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대로한면 |
| 소유자 | 유기준 · 2012.03.21. 소유권이전 · 거래가액 1,720,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 9,391,683,000원 / 9,391,683,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,220,399,113원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1 내지 2-5 매각 포함 · 지상 컨테이너 평가 및 매각 제외 · 목록 ③ 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준 후에는 2025.10.21. 아산시 압류, 2025.11.14. 임의경매개시결정, 2025.12.08. 국 압류, 2026.03.30. 아산시 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 2026.03.18. 이종의의 상가건물임차권 역시 등기 자체는 말소기준 후 권리로 소멸 대상으로 표시되지만, 전입일이 확인되지 않아 임차보증금 5,800,000원의 대항력 여부는 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 인수 235,000,000원은 ‘최소치’
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정훈 2층 203호 | 2024.01.22 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 5,000,000원 인수 가능 |
| 윤학순 미상 | 2018.06.21 | 20,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 20,000,000원 인수 가능 |
| 조명상 101호, 102호 · 배당요구 2026.02.09 | 2009.10.06 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 100,000,000원 인수 가능 |
| 진보라 2층 212호 · 배당요구 2026.02.11 | 2013.04.18 | 10,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 10,000,000원 인수 가능 |
| 정화순 1층 | 2020.12.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 라온그린에너지 2층 212호 | 2023.08.16 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 주식회사 엘비앤아산제1방송센터 2층 208호, 209호, 210호 | 2023.12.12 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 미상 | 100,000,000원 인수 가능 |
| 장명희 107호, 108호 | 2025.07.30 | 120,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이종의 건물의 일부(1층 110호 약66㎡) · 배당요구 2026.03.18 | 미상 | 5,800,000원 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 등기 소멸 · 대항력 미상 |
| 점포 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 엘비앤 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 아산제 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 방송 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현재 배당계산은 박정훈 5,000,000원, 윤학순 20,000,000원, 조명상 100,000,000원, 진보라 10,000,000원, 주식회사 엘비앤아산제1방송센터 100,000,000원 등 235,000,000원을 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다. 따라서 현재 최저가 9,391,683,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득은 적어도 9,626,683,000원입니다. 정화순·주식회사 라온그린에너지 등 보증금 미상 점유자의 금액이 확인되면 이보다 더 커질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 먼저 실질취득액을 본다
확인된 실거래 비교치가 없으므로 이 물건을 “감정가 대비 싸다”거나 “시세 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 현재 회차에서도 최저가 외에 계산상 인수액 235,000,000원이 붙어 최소 실질취득 9,626,683,000원+으로 접근해야 합니다.
1회 유찰 시 매각가 가정은 7,513,346,400원, 2회 유찰 시는 6,010,677,120원이지만, 현재 시나리오 계산에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액 235,000,000원이 그대로 유지됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 권리 인수 문제가 자동으로 사라지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,391,683,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.0% 추정) | - | 96,316,830원 |
| 인수 · 박정훈 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 윤학순 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 조명상 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 진보라 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 엘비앤아산제1방송센터 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 전세권 · 조명상 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 29번 전세권 · 장성동 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 31번 전세권 · 대한예수교장로회이내중앙교회 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 5. 을구 37번 근저당권 · 강릉시수산업협동조합 | 4,920,000,000원 | 4,920,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,705,366,170원 |
채권자 총 청구액 5,590,000,000원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되는 계산이며 미배당액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 235,000,000원은 매각대금 배당과 별도로 부담하는 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배방역 남동측 인근의 상업용건물 부지이며, 주변은 각종 근린생활시설 등으로 상업지역을 형성하고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통수단 이용도 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 일반철골구조 콘크리트스라브지붕 2층 제2종근린생활시설로, 외벽 판넬·내벽 몰탈위 페인팅·바닥 타일·알미늄샷시 창호 등입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수시설, 소화전설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 도시지역이며 공시지가 1,466,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면입니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 하나유치원 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 명칭은 고덕프라자와 축복프라자로 함께 사용됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확정. 정화순·주식회사 라온그린에너지 등 보증금 미상 점유자의 계약서와 현황을 확인해 235,000,000원 외 추가 인수액을 확정해야 합니다.
- 선순위 전세권 3건. 조명상 100,000,000원, 장성동 120,000,000원, 대한예수교장로회이내중앙교회 450,000,000원의 배당요구·소멸 여부를 원본 문건으로 대조하세요.
- 조명상 중복 여부. 임차보증금 100,000,000원과 을구 5번 전세권 100,000,000원이 동일 채권인지 별개인지 확인해야 합니다.
- 이종의 임차권. 임차보증금 5,800,000원, 임대차계약일 2023.10.30, 임차권등기 2026.03.18이 확인되지만 전입일이 없어 대항력은 미상입니다.
- 세금. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 있으면 예상배당 순서와 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1 내지 2-5는 매각에 포함되고 지상 컨테이너는 평가·매각에서 제외됩니다.
- 가격 판단. 확인된 실거래 비교치가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 낙찰가보다 실질취득액과 환금성을 먼저 봐야 합니다.
맺으며 — “93.92억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 고르면 최저가 9,391,683,000원이 아니라 계산상 인수 235,000,000원+입니다. 현재 확인되는 대항력 임차보증금만 합쳐도 최소 실질취득은 9,626,683,000원이고, 보증금 미상 점유자까지 남아 있습니다. 더구나 말소기준 2024.08.29.보다 앞선 전세권 3건 670,000,000원이 등기상 존속 표시와 배당계산 사이에서 서로 다른 결과를 보이고 있습니다.
따라서 결론은 “신건이라 비싸다”도, “배당이 충분하니 안전하다”도 아닙니다. 후순위 압류는 정리되지만 선순위 임차·전세권의 최종 소멸과 승계액을 확정해야 비로소 응찰가를 계산할 수 있습니다. 현재 단계의 평가는 권리 검증 전 보류가 맞습니다.
