대전지방법원 2025타경12730. 천안시 동남구 신부동 597 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 다가구주택입니다. 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층으로 2002.03.18 사용승인됐으며, 토지는 188.4㎡입니다. 말소기준은 2009.06.10 설정된 대전.충남양계축산업협동조합의 근저당권입니다.

등기 흐름만 보면 매각으로 정리될 권리 구조입니다. 2016.12.30 원정순 근저당과 2025.11.25 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다. 명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권도 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 다만 임차·점유관계가 다수 존재하고 보증금이 모두 확인되지 않았다는 점은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 금액 변경 기록은 확인

말소기준권리는 2009.06.10 을구 1번 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 169,000,000원이고, 2012.06.26 을구 1-2에서 채권최고액 170,400,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 2016.12.30 원정순의 100,000,000원 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차·점유 관계 — 17건은 후순위, 301호 1건은 판정 보류

조사된 임차·점유 기록은 18건입니다. 전입일이 확인된 17건은 모두 2009.06.10 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 안금순(301호)은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상이라, 정확도 원칙상 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

③ 가격 — 신건 100%, 시세 단정은 보류

현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 755,886,900원인 신건입니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 604,709,520원(80%), 2회 유찰 시 483,767,616원(64%)입니다. 현재 확인 가능한 가격 기준만으로는 감정가 또는 최저가가 일반 매매시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 755,886,900원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권총액 269,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 건물·토지 특이사항

• 이용상태. 감정평가상 다가구주택으로 이용 중입니다.
• 일괄매각. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
• 맞벽 구조. 인접필지 신부동 596 소재 건물과 맞벽건물입니다.
• 평가 포함 부분. 1층 주차장, 2층~4층 발코니 및 옥탑 계단실은 공부면적에 포함되지 않지만 건물사용의 일체성이 있어 평가에 포함됐습니다.
• 토지. 지목 대, 188.4㎡, 평지·세로장방·소로한면이며 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(신부지구)이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안버스터미널 북측 인근에 위치하며 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지, 상가주택 등이 혼재한 도심지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장·간선도로·버스터미널이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성 판단. 감정상 다가구주택으로 이용되는 토지·건물 일괄매각이고 다수 점유관계가 있어, 권리뿐 아니라 실제 명도와 이용상태 확인이 매수 판단에 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 301호 안금순 확인. 전입일·보증금·확정일자를 확인해 대항력과 우선변제 여부를 확정해야 합니다.
• 다수 점유자 현황. 18건의 임차·점유 기록 중 실제 현존 점유자, 점유 호실, 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 보증금 확인. 조사된 임차·점유 기록의 보증금이 모두 미상이라 명도협의 비용과 배당관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 근저당 변경액 확인. 을구 1번 근저당은 2012.06.26 채권최고액 170,400,000원으로 변경된 기록이 있으므로 최종 유효액을 확인해야 합니다.
• 제시외·맞벽 부분 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 부분과 인접필지 건물과의 맞벽 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 현재는 신건 755,886,900원이며 시세 대비 저가라고 단정할 근거 없이 회차별 최저가와 현장 가치 평가를 함께 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유는 직접 풀어야 한다”

이 사건의 등기권리는 비교적 읽기 쉽습니다. 2009.06.10 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 정리되며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 예상배당 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 계산합니다.

하지만 권리등기와 점유관계는 분리해서 봐야 합니다. 조사상 임차·점유 기록이 18건이고 보증금이 모두 미상이며, 301호 안금순은 전입일조차 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 여기에 제시외 부분 포함, 인접필지 건물과의 맞벽 구조까지 있으므로 이 물건은 단순히 “인수 0원”이라는 숫자만 보고 접근할 유형이 아닙니다. 등기권리는 양호, 점유·현장 확인은 필수. 입찰 전 가장 먼저 풀어야 할 숙제는 301호와 전체 점유관계의 실체 확인입니다.