대전지방법원 2025타경12800. 아산시 둔포면 신남리 소재 물건으로, 사건상 용도는 기타 + 토지입니다. 등기 건물은 신남리 381-8 1동, 도로명주소는 신남동길 61-7로 표시되어 있으며 김봉희·이주오가 각각 2분의 1 지분을 소유합니다. 건물은 2019년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층, 연면적 276.88㎡입니다.
감정평가상 1층은 침실·드레스룸·욕실2·다용도실·거실·주방·보일러실·펜트리 등, 2층은 침실3·가족실·욕실2·테라스 등으로 이용되고 있습니다. 급배수 위생설비·태양광발전설비·난방설비가 되어 있습니다. 다만 내부를 확인하지 못한 상태로 감정평가됐다는 비고가 있어, 현황 확인은 가격 판단과 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12800 |
|---|---|
| 사건상 소재지 | 충청남도 아산시 둔포면 신남리 381-6 |
| 등기 건물 | 충청남도 아산시 둔포면 신남리 381-8 1동 · 충청남도 아산시 둔포면 신남동길 61-7 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 2층 주거용 건물 · 일괄매각 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 연면적 276.88㎡ · 2019.06.26. 사용승인 |
| 소유자 | 김봉희 2분의 1 · 이주오 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 537,778,370원 / 537,778,370원 (신건) |
| 청구액 | 405,926,576원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2019.07.10. 성남동부새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 475,200,000원입니다. 공동담보로 신남리 381-8 토지가 표시되어 있고, 이후 신남리 381-6 김봉희·이주오 지분과 신남리 384-5 김봉희·이주오 지분이 담보에 추가됐습니다. 이 근저당권은 2025.06.27. 확정채권양도를 원인으로 2025.08.25. 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다.
2025.01.03. 이주오 지분에 설정된 국민건강보험공단 압류는 2025.04.17. 해제로 이미 말소됐습니다. 이후 2025.10.22. 다시 설정된 국민건강보험공단 압류와 2025.12.01. 엠씨아이대부주식회사의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 매각조건 — 일괄매각과 현황 확인이 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물인 차양 및 차고가 평가·매각에 포함됩니다.
- 조경 포함. 주목·사철나무 등 정원수와 울타리도 평가 및 매각에 포함됩니다.
- 내부 미확인. 감정평가 과정에서 건물 내부를 확인하지 못했습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 537,778,370원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,777,784원 |
| 1. 근저당 · 성남동부새마을금고 | 475,200,000원 | 475,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 54,800,586원 |
현재 최저가 537,778,370원 가정에서는 채권최고액 475,200,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 54,800,586원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 별개
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 537,778,370원 | 475,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 430,222,696원 | 423,520,469원 | 51,679,531원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 344,178,156원 | 338,559,662원 | 136,640,338원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 개념이 아니라는 것입니다. 1회 유찰 시 근저당권 채권최고액 가운데 51,679,531원이, 2회 유찰 시 136,640,338원이 미배당으로 남는 계산이지만, 이 금액이 그대로 낙찰자에게 넘어가는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신남1리회관 북동측 인근이며, 주변은 농경지와 농가 등으로 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 일반차량 접근이 가능하고, 대중교통사정은 보통 이하입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(둔포08(일반형))이며 가축사육제한구역 일부제한구역350에 해당합니다.
- 토지. 지목 도로 · 면적 213.0㎡ · 공시지가 55,300원/㎡입니다.
- 설비. 급배수 위생설비, 태양광발전설비, 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주소·일괄매각 범위 대조. 사건상 신남리 381-6과 등기 건물 신남리 381-8 1동, 공동담보로 표시된 토지 범위를 원본 서류에서 함께 대조하세요.
- 제시외 물건 확인. 차양·차고와 정원수·울타리가 매각에 포함되므로 실제 현황과 감정평가 범위를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부를 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이루어진 만큼 수리 상태와 실제 이용 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 이전 확인. 2019.07.10. 근저당권이 2025.08.25. 엠씨아이대부주식회사로 이전된 흐름과 경매신청 관계를 등기 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 권리 인수 0원이라는 사실만으로 최저가 537,778,370원이 저렴하다고 판단하지 말고 주변 토지·건물 거래와 별도로 비교하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019.07.10. 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가가 537,778,370원이고, 현재 회차에서는 근저당 475,200,000원이 전액 배당되지만 1회 유찰부터 미배당이 발생합니다. 이것은 채권자 측 배당의 변화일 뿐 낙찰자 인수액 증가를 뜻하지 않습니다. 결국 이 물건은 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 주변 시세와 현황을 확인한 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
