대전지방법원 2025타경12826. 아산시 영인면 신봉리 435-12의 토지와 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 600㎡의 대지이고, 건물은 2011년 6월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층, 연면적 597.51㎡입니다. 감정평가상 1층은 현관·계단실, 2~4층은 원룸 각 7실로 이용되고 있습니다. 등기에는 담보권이 없고, 현재 소유자 이해창 앞으로 2021년 소유권이전이 된 뒤 채권자 이선찬의 강제경매개시결정이 2025.12.04. 등기됐습니다.

표면적인 등기 구조는 단순합니다. 문제는 그보다 먼저 들어온 점유자입니다. 최예나·이희재·박정환·이재만·한희민·JIN XIANNYU·NUON SOVANN·HASAN KUNJON 등 실제 점유자 8명이 확인되며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고자는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2025.12.04.보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 정확도 원칙상 “대항력 있음”으로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

말소기준은 2025.12.04. 강제경매개시결정입니다. 근저당권이나 압류·가압류가 먼저 존재하는 구조가 아니므로 등기만 보면 단순합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 기재돼 있습니다. 하지만 그보다 앞서 전입한 점유자들이 존재하므로, 명세서의 등기상 인수 없음과 임차인의 실질 인수위험은 서로 다른 문제로 봐야 합니다.

② 임차인 — 8명 모두 ‘대항력 가능·미상’

보증기관이 임차보증금을 대위변제한 승계 신고자는 없으므로 위 8명은 중복 합산 대상이 아니라 각각 별도로 확인해야 할 실제 점유자입니다. 특히 보증금 자체가 알려지지 않아 “낙찰가 + 미배당 인수액”으로 계산되는 실질취득액의 상한을 현재 정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 신건 가격만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 927,952,240원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 시장 대비 싼지 비싼지는 판단하지 않습니다. 더구나 이번 사건은 임차보증금이 미상이라 낙찰가만으로 투자금액을 계산하면 안 됩니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더한 실질취득액으로 가격을 다시 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 927,952,240원 가정)

이 배당 계산은 신청채권자 청구와 집행비용을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임차인 8명의 보증금이 미상인 만큼 소유자 잔여액과 매수인 실질 인수액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

* 계산상 인수 0원은 등기 및 명세서에 명시된 인수권리를 기준으로 한 값입니다. 보증금 미상의 선순위 전입 점유자 8명에 대한 실제 인수위험은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 토지·건물·현장 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 1층은 현관 및 계단실, 2~4층은 원룸 각 7실이며 각 호실은 거실겸방·주방·욕실을 갖춘 형태입니다.
• 입지. 신봉2리마을회관 서측 인근으로 주변은 중소규모 공장과 농가 등이 형성된 근교농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 600㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역, 평지·사다리형이며 소로 한 면에 접합니다.
• 설비. 급배수 위생설비·태양광발전설비·냉난방설비가 되어 있습니다.
• 일괄매각. 포도나무·철쭉 등 정원수, 태양광발전시설, 제시외 건물 2-1·2-2·2-3인 현관·옥탑·창고가 매각에 포함됩니다.
• 현장확인 한계. 내부를 확인하지 못하고 외부에서 육안으로 관찰해 평가된 물건입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 확인. 8명 각각의 실제 임대차계약, 보증금 규모와 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당으로 보증금이 얼마나 소멸하는지 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 점유호실 대조. 102호·107호·201호·205호·206호 외 점유 부분이 미상인 점유자도 있어 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 더해 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인을 하지 못했으므로 각 원룸과 설비 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 포함물 확인. 정원수·태양광발전시설·제시외 현관·옥탑·창고가 일괄매각 범위에 포함되는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 927,952,240원의 시세 대비 수준을 단정하지 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차관계를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 0원”과 “실질 인수 0원”은 다르다

이 사건은 등기부만 보면 상당히 단순합니다. 근저당도 없고, 경매개시결정 외 별도의 담보·압류 권리가 보이지 않으며, 명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없습니다. 그러나 2025.12.04.보다 먼저 전입한 점유자가 8명이고, 그들의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않았습니다.

따라서 핵심 결론은 명확합니다. 등기상 인수 0원이라는 숫자를 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다. 임차인의 대항력과 미배당 보증금이 확정되기 전에는 실질취득액도 확정되지 않습니다. 게다가 현재는 감정가 그대로 시작하는 신건이고 비교 가능한 실거래 가격도 확인되지 않았습니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차인 8명의 임대차관계를 숫자로 확정하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.