대전지방법원 2025타경12863. 천안시 서북구 쌍용동 파크밸리 동일하이빌 120동 9층 901호 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 주택으로, 건축물대장 도면상 방4·거실·주방/식당·욕실2·보조주방/창고·현관·발코니 구조입니다. 현재 소유자는 정현준이며, 2014.12.24. 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2016.12.28. 설정된 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 451,100,000원입니다. 이후 같은 은행의 추가 근저당권, 천안세무서장 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격 쪽은 권리보다 더 주의해서 봐야 합니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 9건 평균은 788,333,333원인데 현재 최저가는 821,000,000원으로 그 평균의 104.1%입니다. 전체 12건 평균 780,041,666원과 비교해도 최저가는 105.3%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 4.4%로 상승 방향이지만, 최신 2026.05 거래는 740,000,000원이어서 신건 가격 자체에 할인 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12863 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2100 파크밸리 동일하이빌 120동 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 주택 · 18층 건물 내 9층 |
| 내부구성 | 방4 · 거실 · 주방/식당 · 욕실2 · 보조주방/창고 · 현관 · 발코니 |
| 소유자 | 정현준 · 2014.12.24. 소유권이전 · 거래가액 490,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 821,000,000원 / 821,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 319,115,935원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 실거래 비교면적 | 172.569㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.12.28. 을구 10번 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 11번 근저당권 89,700,000원과 이후 2021년·2022년 추가 근저당권, 2022.08.03. 천안세무서장 압류, 2025.12.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항이 없으며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
파크밸리동일하이빌 동일 평형의 확인된 실거래는 12건이며, 최근 12개월 표본은 9건입니다. 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 172.57㎡ | 15 | 740,000,000원 |
| 2026.05 | 172.57㎡ | 11 | 750,000,000원 |
| 2026.01 | 172.57㎡ | 7 | 800,000,000원 |
| 2025.12 | 172.57㎡ | 16 | 790,000,000원 |
| 2025.12 | 172.57㎡ | 12 | 765,000,000원 |
| 2025.11 | 172.57㎡ | 3 | 750,000,000원 |
| 2025.07 | 172.57㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 2025.06 | 172.57㎡ | 8 | 875,000,000원 |
| 2025.06 | 172.57㎡ | 8 | 875,000,000원 |
| 2025.01 | 172.57㎡ | 2 | 762,500,000원 |
| 2024.11 | 172.57㎡ | 9 | 753,000,000원 |
| 2024.08 | 172.57㎡ | 2 | 750,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 788,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 780,041,666원 |
현재 최저가 821,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 전체 평균과의 비교치도 105.3%입니다. 최근 구간이 이전 거래 구간보다 4.4% 높은 흐름으로 집계됐지만, 최신 2026.05 거래가 740,000,000원이라는 점까지 감안하면 신건에서 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 821,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,610,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 451,100,000원 | 451,100,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 89,700,000원 | 89,700,000원 |
| 3. 을구 14번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 146,700,000원 | 146,700,000원 |
| 4. 을구 15번 근저당권 · 주식회사에스비아이저축은행 | 128,400,000원 | 122,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 815,900,000원, 예상 배당은 810,390,000원이며 미배당은 5,510,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 쌍용3동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며, 주위는 도심 인근 산간 공동주택지대로 공공시설 및 편의시설과의 거리가 가까운 주거지입니다.
- 교통. 각 동에서 지하주차장 접근이 편리하도록 차량입출구가 설치되어 있고, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사 슬래브지붕 18층 건물이며 사용승인일은 2011.02.11.입니다. 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 개별난방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 편의시설. 휘트니스 센터와 어린이 공원 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,277,000원/㎡입니다.
- 단지규모. 파크밸리동일하이빌은 964세대이며 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 821,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 허용하지 마세요.
- 최근 실거래 확인. 최근 12개월 평균은 788,333,333원이고 최신 거래는 740,000,000원입니다. 같은 면적이라도 층·향·내부상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 656,800,000원, 2회 유찰 시 525,440,000원 시나리오가 제시되어 있으므로 회차별 상한을 미리 정해두는 것이 좋습니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대 열람과 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 세금·배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 2016.12.28. 에스비아이저축은행 근저당권이고 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸합니다. 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 821,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 788,333,333원의 104.1%입니다. 최근 가격 추세가 4.4% 상승으로 집계됐더라도 최신 거래는 740,000,000원입니다. 따라서 권리는 합격, 신건 가격은 보류가 이 사건의 가장 일관된 결론입니다. 유찰이 발생해 최저가가 조정될 때 가격 경쟁력을 다시 계산하는 접근이 적절합니다.
