대전지방법원 2025타경12931. 천안시 서북구 불당동 불당트윈팰리스 3층 308호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 현재 소유자는 이용선이고, 2014년 12월 24일 국민은행 근저당 252,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 국민은행·우리은행 근저당은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
2015년과 2017년에 설정됐던 국민은행 근저당 2건은 2018년 1월 이미 말소됐고, 현재 배당 계산에 반영되는 등기상 채권은 국민은행의 2014년 근저당 252,000,000원, 2018년 근저당 48,000,000원, 2020년 근저당 62,040,000원과 우리은행의 2022년 근저당 180,000,000원입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12931 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 741 불당트윈팰리스 3층 308호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당4로 106 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 17층 중 3층 308호 |
| 소유자 | 이용선 |
| 감정가 / 최저가 | 774,000,000원 / 774,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 234,860,636원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2014.12.24 국민은행 근저당 252,000,000원입니다. 2018년 48,000,000원, 2020년 62,040,000원 국민은행 근저당과 2022년 우리은행 근저당 180,000,000원은 모두 그 이후 설정된 권리라 매각으로 소멸합니다. 2025년 12월 23일에는 유아이제사십일차유동화전문 유한회사가 국민은행 양도분을 기초로 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격
비교 단지는 천안불당우방아이유쉘트윈팰리스이고, 대상 면적은 170.57㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 중심 거래 4건의 평균은 781,250,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 2.7% 상승했습니다. 따라서 하락장 보정이 필요한 상황은 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 170.57㎡ | 7 | 770,000,000원 |
| 2026.07 | 184.94㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 170.57㎡ | 9 | 755,000,000원 |
| 2025.12 | 170.57㎡ | 7 | 750,000,000원 |
| 2025.08 | 170.57㎡ | 9 | 745,000,000원 |
| 2025.02 | 170.57㎡ | 16 | 790,000,000원 |
| 2024.04 | 170.57㎡ | 11 | 767,000,000원 |
| 2024.03 | 184.94㎡ | 7 | 865,000,000원 |
| 2023.10 | 170.57㎡ | 6 | 694,000,000원 |
| 2023.08 | 170.57㎡ | 6 | 694,000,000원 |
| 2023.08 | 170.57㎡ | 8 | 730,000,000원 |
| 2021.09 | 170.57㎡ | 11 | 800,000,000원 |
전체 12건 평균은 767,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근 구간을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 781,250,000원으로 최저가 774,000,000원보다 7,250,000원 높아 최저가는 최근 평균의 99.1%입니다. 하지만 가장 최신인 2026년 8월 거래는 770,000,000원으로, 신건 최저가가 최신 거래보다 4,000,000원 높습니다. 즉 최근 평균 대비 약간 낮을 뿐, 신건부터 확실히 싸다고 부를 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 774,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,140,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 국민은행 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 국민은행 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 국민은행 | 62,040,000원 | 62,040,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 우리은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 221,820,000원 |
현재 회차에서는 등기상 채권 542,040,000원이 전액 배당되는 계산이며, 소유자 잔여는 221,820,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 10,140,000원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 774,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 619,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 495,360,000원 | 54,033,600원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 등기상 채권 중 54,033,600원이 미배당으로 남는 계산이지만, 이것이 곧 매수인 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 각 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시청 남측에 위치하며, 주변에 공동주택·근린생활시설·공원·관공서 등이 소재해 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 17층 건물의 3층 308호입니다.
- 설비. 위생·급배수·온수보일러 난방·화재탐지 및 경보·옥내소화전·승강기·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형의 평지로 주상복합건물 건부지로 이용 중이며, 용도지역은 일반상업지역입니다.
- 도로. 주변에 포장도로가 있고 도로상태는 대체로 양호한 편입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로3류에 접합니다. 공시지가는 2,680,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 확인. 2026년 8월 동일 면적 거래가 770,000,000원입니다. 신건 최저가는 이보다 4,000,000원 높습니다.
- 최근 평균 과신 금지. 최근 12개월 평균 781,250,000원 대비 99.1%여도 차이가 작아 확실한 할인이라고 보기 어렵습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가 당시 거주자 부재로 내부와 임대내역을 직접 확인하지 못했습니다.
- 내부 상태 확인. 내부 평가는 건축물대장 현황도면과 동일건물 유사규모 아파트 조사, 관리사무소 탐문을 참고해 이루어졌습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 이후 담보권은 매각으로 소멸하며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수 0원입니다. 반면 가격은 권리만큼 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 7.74억은 최근 12개월 평균 7.8125억과 거의 같고, 최신 거래 7.70억보다는 오히려 높습니다. 최근 거래 추세가 +2.7%로 상승한 점은 긍정적이지만, 그 자체가 신건 가격의 할인 근거는 아닙니다. 권리는 합격, 신건 가격은 신중. 이 사건은 권리 위험보다 응찰가 통제가 더 중요한 물건입니다.
