대구지방법원 2025타경7590. 칠곡군 석적읍 중리 ‘중리금호어울림’ 103동 7층 703호 아파트입니다. 현 소유자는 현오성이고, 2011.08.10. 소유권을 이전받았으며 당시 등기부 거래가액은 161,000,000원입니다. 현재 등기부 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2023.04.13.입니다. 이날 주식회사 한국협화가 청구금액 203,168,080원의 가압류를 등기했고, 이 가압류가 현재 경매에서 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2025.03.18. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
등기부에는 과거 전세권 기록도 있습니다. 한강호 명의 전세금 80,000,000원의 전세권과 그 전세권에 대한 석적농업협동조합의 채권최고액 80,000,000원 근저당권이 2009.09.25. 설정됐지만, 두 권리는 모두 2011.08.10. 해지·말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 살아 있는 선순위 전세권으로 보아 매수인이 승계할 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7590 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 171 중리금호어울림 103동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 석적읍 서중리5길 66-6 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 84.994㎡ · 지상 22층 중 7층 |
| 소유자 | 현오성 · 2011.08.10. 소유권이전 · 거래가액 161,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 125,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 사건 청구액 | 74,711,477원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 과거 전세권은 이미 말소, 현재 기준은 2023년 가압류
핵심은 과거 권리와 현재 살아 있는 권리를 구분하는 것입니다. 2009년 전세권과 전세권 근저당권은 2011년에 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.04.13. 주식회사 한국협화의 가압류 203,168,080원이고, 2025.03.18. 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤에는 가격 우위가 생겼다
중리금호어울림 동일 평형의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 159,375,000원입니다. 현재 최저매각가는 125,300,000원으로 이 평균의 78.6%입니다. 최신 거래도 2026.08. 145,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래가격보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 21 | 145,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 147,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 18 | 155,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 14 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 174,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 22 | 160,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 18 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 16 | 162,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 8 | 184,500,000원 |
| 2026.02 | 84.99㎡ | 21 | 150,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 159,375,000원 |
실거래 범위는 145,000,000원~184,500,000원이고, 감정가는 179,000,000원입니다. 감정가 상태에서는 최근 거래 평균보다 높았지만, 1회 유찰로 최저가가 125,300,000원까지 내려오면서 상황이 달라졌습니다. 현재 가격은 최근 12개월 평균의 78.6%로, 가격 자체만 놓고 보면 최근 실거래 구간 아래에 위치합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,554,200원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 한국협화 | 203,168,080원 | 122,745,800원 |
| 3. 갑구 5번 강제경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 125,300,000원 가정 시 채권자 총 미배당은 80,422,280원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당 채권은 매수인이 떠안는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 125,300,000원 | 122,745,800원 | 80,422,280원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 87,710,000원 | 85,731,220원 | 117,436,860원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 61,396,999원 | 59,891,853원 | 143,276,227원 | 0원 |
가압류 채권액이 매각대금보다 크기 때문에 유찰이 거듭될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 현재 확인된 권리 구조에서는 그 차액이 낙찰자에게 승계되는 형태가 아닙니다. 따라서 가격이 내려갈수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 석적읍 대교초등학교 동측 인근. 산업단지 주변 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사지붕 지상 22층 중 7층이며, 급배수·위생설비, 도시가스, 승강기, 옥내소화전 및 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 단지. 중리금호어울림은 579세대이며 사용승인 기준일은 2008.05.08.입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 579,100원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉되고, 중로3류·소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 동일 평형 최근 거래 12건이 확인되며 가격 범위는 145,000,000원~184,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이고 거주자 부재 상태에서 조사가 이뤄졌습니다. 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자 여부를 확인해야 합니다.
- 과거 전세권과 현재 점유를 구분. 한강호 명의 80,000,000원 전세권은 2011.08.10. 이미 말소됐습니다. 과거 등기 전세권을 현재 점유관계와 혼동하지 않아야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 125,300,000원은 최근 12개월 평균 159,375,000원의 78.6%입니다. 최신 2026.08. 거래 145,000,000원과도 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2026.02.06. 채권자대리인에게 집행정지통지서가 발송됐고 2026.02.09. 도달한 이력이 있습니다. 현재 표시된 매각기일은 2026.09.09.이므로 입찰 직전 실제 진행 상태를 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부와 당일 사건 진행상태를 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔다, 마지막 변수는 점유관계다”
이 물건은 감정가 179,000,000원에서 한 번 유찰돼 125,300,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 평균 159,375,000원의 78.6%이고, 최신 실거래 145,000,000원보다도 낮아 현재 회차에는 분명한 가격 차이가 있습니다.
권리 역시 등기부만 보면 단순합니다. 2009년 전세권은 2011년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2023년 한국협화 가압류와 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 감정평가서가 임대관계를 미상으로 두고 있다는 점 때문에 “임차인 0명”이라고 확정해서는 안 됩니다. 가격은 합격권, 등기권리도 단순. 최종 판단을 가르는 것은 실제 점유관계 확인입니다.
