제주지방법원 2024타경20814. 서귀포시 대정읍 대한로 467-9의 단독주택 + 토지입니다. 감정평가상 건물은 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층으로, 1·2층 모두 단독주택으로 이용 중이며 사용승인일자는 2016.06.21.입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 590.0㎡, 계획관리지역입니다.
권리의 기준점은 2017.09.08. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리로 계산돼 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 하나은행 근저당권과 양소명 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 2024.01.19. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경20814 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 대한로 467-9 |
| 등기상 부동산 | 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 신평리 996-3, 997-2 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 1,2층 공히 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 사용승인 2016.06.21. |
| 토지 | 대 · 590.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주립민 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 834,659,510원 / 286,288,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 청구액 | 488,797,269원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현재 효력이 있는 핵심 담보권은 2017.09.08. 설정된 농협은행주식회사 근저당권 576,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 매수인이 인수할 권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입자 4명, 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BOYD GRIFFIN ODYSSEY | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| BOYD NATALIE EMILIA | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| BOYD LINCOLN ADVENTURE | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
| BOYD JUSTIN ALAN | 2022.08.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 전입일이 말소기준권리 이후 · 보증금 미상 |
현황조사상 확인되는 사람은 4명이고 모두 2022.08.19. 전입했습니다. 말소기준권리인 2017.09.08. 농협은행 근저당보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니어서 중복신고로 제외할 대상은 없습니다.
③ 회차별 가격·미배당
현재 회차는 3회 유찰 상태로 최저매각가는 286,288,000원, 감정가의 34%입니다. 현재 가격을 전제로 한 배당에서는 농협은행 근저당 채권최고액 576,000,000원 중 281,479,968원이 배당되고, 294,520,032원이 미배당으로 남습니다. 추가 유찰 시 매각대금이 낮아지면서 미배당액은 더 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 286,288,000원 | 281,479,968원 | 294,520,032원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 200,401,600원 | 196,795,978원 | 379,204,022원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 140,281,120원 | 137,517,184원 | 438,482,816원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 286,288,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,808,032원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 576,000,000원 | 281,479,968원 |
| 미배당 | - | 294,520,032원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가에서는 집행비용 4,808,032원을 제외한 281,479,968원이 농협은행 근저당에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정평가요항 기준)
- 주위환경. 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘농공단지입구교차로’ 남동측 인근으로, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 농촌 취락지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 통나무구조 아스팔트슁글지붕 2층, 외벽 목재 마감과 샷시창호이며 기본적인 급·배수·위생설비와 보일러 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 590.0㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 154,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 4명 확인. 모두 2022.08.19. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 점유 및 인도 관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.08. 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 576,000,000원입니다.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
- 현재 회차 가격 검증. 3회 유찰, 최저가 286,288,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 단독주택과 토지의 현장 상태를 함께 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 각종 보전·특별관리구역 지정이 실제 이용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동요소. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 등기·명세서 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2017.09.08. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 4명은 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 점유는 별도로 봐야 합니다. 감정가 834,659,510원에서 이미 3회 유찰돼 286,288,000원까지 내려왔지만, 현재 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 전입자들의 보증금이 미상이고, 단독주택과 토지는 현장 상태와 이용조건의 개별성이 크므로 권리 인수는 낮지만 가격·점유 검증은 반드시 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
