대구지방법원 2025타경9405. 경산시 와촌면 박사리 408의 단독주택과 토지가 일괄 매각되는 사건입니다. 소유자는 김성준이고, 2019.08.28 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.09.23 하양새마을금고의 채권최고액 264,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 하양새마을금고의 채권최고액 36,000,000원 근저당권과 각종 압류·가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건에서 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 192,281,400원으로 아직 유찰되지 않은 신건이고, 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없으며, 가격 가점은 보류해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9405 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 박사리 408 · 경상북도 경산시 와촌면 박사길 64 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 | 목조 와가 단층 · 사용승인일 1976. · 위생 및 급배수설비 · 개별 난방설비 |
| 토지자료 | 407.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김성준 · 2019.08.28 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 192,281,400원 / 192,281,400원 (신건) |
| 경매 청구액 | 224,788,910원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준보다 앞선 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다. 2018.10.02 한국주택금융공사의 채권최고액 184,000,000원 근저당권도 2019.09.18 해지로 말소됐고, 그 뒤 2019.09.23 설정된 하양새마을금고 근저당권이 기준권리가 됩니다. 따라서 기준권리 뒤에 붙은 하양새마을금고 추가 근저당, 대구신용보증재단·예스자산대부주식회사·소상공인시장진흥공단 가압류, 각 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 192,281,400원입니다. 유찰 시 시나리오는 80%인 153,825,120원, 이어 64%인 123,060,096원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가나 각 회차 최저가가 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 검증할 자료가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 192,281,400원 | 191,660,178원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 153,825,120원 | 229,578,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,060,096원 | 259,912,383원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 유찰 여부가 권리 인수액을 바꾸지는 않지만, 실거래 시세가 없는 상태에서 유찰률만 보고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,281,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,491,940원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 하양새마을금고 | 264,000,000원 | 188,789,460원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 하양새마을금고 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 대구신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 예스자산대부주식회사 | 13,577,602원 | 0원 |
| 6. 갑구 12번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 51,872,036원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 380,449,638원 중 예상배당 188,789,460원, 미배당 191,660,178원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 와촌면 박사리의 대동초등학교 북동측 인근 및 남동측 인근에 소재하며, 부근은 단독주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 소형차량 및 농기계 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 주택. 단독주택으로 이용 중이며 목조 와가 단층, 사용승인일 1976., 외벽은 몰탈위페인팅 등, 내벽은 벽지 등, 바닥은 장판지 등, 창호는 목재 창호 등입니다.
- 토지. 토지자료상 407.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 공부와 현황 차이. 일련번호 1) 토지는 공부상 지목이 ‘구거’이나 현황은 ‘전’, 일련번호 2) 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘과수원’입니다.
- 과수목. 일련번호 2), 3) 토지 지상에 소유자 미상의 과수목인 복숭아나무 등이 식재되어 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 태양광설비가 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 192,281,400원이 시세 대비 유리한지 별도 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목과 현황이 다른 토지가 있으므로 실제 이용상태와 관련 절차를 확인해야 합니다.
- 과수목 확인. 소유자 미상의 과수목이 식재되어 있어 소유관계와 처리 문제를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 제시외 건물 및 태양광설비가 포함되는 일괄매각이므로 감정평가서와 매각물건명세서의 범위를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일 2026.09.03 기준 권리관계와 매각기일 2026.09.09 전 변동 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증 전
이 사건은 등기상 구조만 보면 명확합니다. 2019.09.23 하양새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 192,281,400원에 대응할 실거래 비교자료가 없고, 임대관계 미상·토지의 공부와 현황 차이· 소유자 미상의 과수목·국세와 지방세 압류 확인사항이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수는 0, 가격과 현황은 추가 검증”으로 정리하는 것이 맞습니다.
