대구지방법원 2025타경292. 군위군 부계면 창평리 531-2 소재 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 숙박시설로 이용중이며, 토지는 3,031.0㎡, 계획관리지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 권리의 기준점은 2023.05.25. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 채권최고액 2,700,000,000원입니다. 이후 기술보증기금·대구신용보증재단·국민은행· 화성제일신용협동조합의 가압류와 경매개시결정, 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 “인수 0원 = 바로 안전한 가격”으로 연결하면 안 됩니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 적혀 있고, 신고된 임차인 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 실제 점유자와 임대차 관계, 사업자 점유 여부는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 또 실거래 비교자료가 없어 3,604,263,130원이 시장가격보다 낮은지 높은지 이 데이터만으로는 판정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경292 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 군위군 부계면 창평리 531-2 · 대구광역시 군위군 부계면 치산효령로 1270 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설로 이용중 |
| 토지 | 3,031.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김병국 · 2023.05.25. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 3,604,263,130원 / 3,604,263,130원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 2,341,920,959원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 제시 외 건물 포함 매각 · 목록 3,4,5 현황 도로 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2023.05.25. 접수된 주식회사국민은행 근저당권 2,700,000,000원입니다. 이후 등기된 가압류 5건과 경매개시결정, 2025.12.11. 국의 압류는 자료상 매각으로 소멸합니다. 2025.05.30.과 2026.03.16.의 보전처분은 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 시세 비교자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 3,604,263,130원이 최저매각가입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 제공되지 않아 감정가가 시장가격 대비 어느 수준인지는 계산할 수 없습니다. 따라서 전체 감정가가 크거나 향후 유찰가가 낮아진다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,604,263,130원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,883,410,504원 | 403,085,581원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,306,728,403원 | 974,000,861원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금에서 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 세 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 인수 계산이고, 시장가격 대비 적정 매수가를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,604,263,130원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 38,442,631원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 2,700,000,000원 | 2,700,000,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 57,234,055원 | 57,234,055원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 52,241,002원 | 52,241,002원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 55,857,147원 | 55,857,147원 |
| 6. 가압류 · 화성제일신용협동조합 | 134,929,776원 | 134,929,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 310,558,519원 |
현재 회차 가정에서는 표시된 채권 3,255,261,980원이 전액 배당되고 소유자 잔여 310,558,519원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·물적 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 군위군 부계면 창평리 소재 창평저수지 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 건물은 숙박시설로 이용중입니다. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물이며, 위생·급배수·난방·천정형 냉방·승강기·화재탐지·스프링클러·옥내소화전·스크린도어 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,031.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 160,800원/㎡입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역이며 준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 공부와 현황. 목록 3~5는 공부상 지목이 임야이나 현황은 도로입니다. 매각조건에는 일괄매각 및 제시 외 건물 포함 매각이 기재되어 있습니다.
- 위반 여부. 제공된 감정 관련 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 감정평가서의 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 임차계약, 사업자 점유 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시 외 건물이 포함되고 목록 3,4,5가 현황 도로이므로, 매각 대상의 실제 경계·이용상태를 원본과 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 계획관리지역 외 준보전산지·공장설립승인지역·가축사육제한구역· 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함되어 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 3,604,263,130원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래사례·수익성 검증이 필요합니다.
- 배당 변동 요소. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 실제 배당과 잔여액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 가격이다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.25. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류는 자료상 매각으로 소멸하며 현재 회차 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 남아 있고, 동일·유사 물건의 최근 실거래도 제시되지 않았습니다. 여기에 일괄매각, 제시 외 건물, 목록 3~5의 현황 도로, 복수의 토지이용 규제가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원으로 계산되지만, 점유·임대차와 3,604,263,130원의 가격 적정성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다.
