대구지방법원 2025타경10025. 경상북도 청도군 청도읍 무등리 336-4 일대의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태는 주택과 작물재배사-공장입니다. 소유자는 농업회사법인주식회사웰팜이고, 신청채권자인 대구축산업협동조합이 청구금액 497,900,796원으로 임의경매를 개시했습니다. 등기상 말소기준은 2022.02.22 설정된 대구축산업협동조합 근저당권 채권최고액 600,000,000원입니다.
후순위 등기만 보면 구조는 단순합니다. 2023.12.18 경북 신용보증재단 가압류 68,965,127원, 2024.08.19 한국전력공사 근저당 5,200,000원, 2025.12.08 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 등기부보다 임차인 확인이 더 중요합니다. 말소기준 전 전입자가 3명이고, 그중 2명의 보증금이 아직 특정되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10025 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 청도읍 무등리 336-4 · 경상북도 청도군 청도읍 무등1길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택 · 작물재배사-공장 |
| 토지 정보 | 공장용지 · 243.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사웰팜 |
| 감정가 / 최저가 | 856,752,940원 / 856,752,940원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 497,900,796원 |
| 말소기준 | 2022.02.22 을구 12번 근저당권 · 대구축산업협동조합 · 채권최고액 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발행 | 2026.09.03 · 대구지방법원 청도등기소 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 임차인은 별도
2022.02.22 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그보다 뒤에 설정된 경북 신용보증재단 가압류와 한국전력공사 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2007년 이후 설정되었던 대봉 새마을금고·대구은행·우리은행 등의 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인주식회사 웰팜 600.00평방미터 | 2007.01.25 | 50,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 홍송표 | 2020.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김인식 | 2016.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 김연옥 | 2025.09.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김연옥은 2025.09.04 전입으로 말소기준 뒤이므로 대항력은 없습니다. 반면 홍송표와 김인식은 전입시점만 놓고 보면 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 두 사람을 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수도, 반대로 인수액 0원으로 처리할 수도 없습니다. 현재 확정된 50,000,000원 외에 추가 인수 가능성을 열어둬야 합니다.
② 실질취득가 — 최저가가 전부가 아니다
배당 시나리오에서 농업회사법인주식회사 웰팜의 보증금 50,000,000원은 모든 회차에서 매수인 인수로 유지됩니다. 따라서 확인 가능한 금액만 기준으로 해도 실질취득 최소액은 낙찰가보다 항상 50,000,000원 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 실질취득 최소 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 856,752,940원 | 50,000,000원 | 906,752,940원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 685,402,352원 | 50,000,000원 | 735,402,352원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 548,321,881원 | 50,000,000원 | 598,321,881원 | 133,726,465원 |
③ 예상배당표 (매각가 856,752,940원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,967,529원 |
| 인수 · 농업회사법인주식회사 웰팜 보증금 | 50,000,000원 | 0원 매수인 50,000,000원 인수 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 대구축산업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 경북 신용보증재단 | 68,965,127원 | 68,965,127원 |
| 4. 을구 13번 근저당 · 한국전력공사 | 5,200,000원 | 5,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,620,284원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권자 청구액 674,165,127원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 171,620,284원으로 추정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 홍송표·김인식의 미상 보증금도 이 숫자에 포함되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 청도교육지원청 북동측 인근에 위치하고, 부근은 순수 농촌지대로 농가주택·농경지·창고 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 용이하며 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정 이용상태는 일련번호 가) 주택, 일련번호 나) 작물재배사-공장입니다. 주택에는 위생·급배수설비와 전기보일러 난방설비, 작물재배사-공장에는 위생·급배수, 저온저장설비와 화재발신설비가 조사됐으며 정상작동·파손 여부 재확인이 필요합니다.
- 토지. 공장용지 243.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지이용상황은 공업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 97,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거보호형(청도08)), 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종))에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 주택은 철근콘크리트조, 작물재배사-공장은 일반철골구조 단층으로 조사됐습니다.
- 환금성. 주택과 작물재배사-공장이 결합된 혼합 이용 물건이므로, 입찰 전 실제 이용상태와 향후 사용 목적에 맞는 수요를 별도로 점검하는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍송표·김인식 임대차 확인. 두 사람은 말소기준 전 전입이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 여부와 실제 인수액을 확정한 뒤 응찰가를 계산해야 합니다.
- 웰팜 보증금 50,000,000원 반영. 배당표상 우선변제권 없이 전액 매수인 인수이므로 낙찰가와 별도로 자금계획에 반드시 포함해야 합니다.
- 회차별 실질취득가 계산. 현재 회차는 최소 906,752,940원, 1회 유찰 시 최소 735,402,352원, 2회 유찰 시 최소 598,321,881원입니다. 미상임차인 인수가 확인되면 각각 더 커집니다.
- 2회 유찰 시 채권 미배당. 매각가 548,321,881원 시나리오에서는 미배당 133,726,465원이 발생합니다. 등기 후순위 권리는 소멸하더라도 배당구조의 변화는 확인할 필요가 있습니다.
- 시설 재확인. 전기보일러, 저온저장설비, 화재발신설비 등은 정상작동 및 파손여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 토지·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역의 사용 제한과 실제 사업 목적의 적합성을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본으로 임차관계와 배당요구, 권리변동을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “임차인 승계”는 별개다
이 사건은 말소기준 자체는 분명합니다. 2022.02.22 대구축산업협동조합 근저당 이후의 가압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 점유입니다. 농업회사법인주식회사 웰팜의 보증금 50,000,000원은 이미 매수인 인수로 잡혀 있고, 홍송표와 김인식은 말소기준 전 전입인데 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 신건 최저가 856,752,940원만 보고 판단하면 안 됩니다. 확인된 금액만 합쳐도 실질취득 최소액은 906,752,940원이며, 미상임차인의 보증금이 승계대상으로 확정되면 이보다 더 높아집니다. 후순위 등기는 정리되지만, 임차인 인수액은 아직 닫히지 않은 사건. 이 물건의 승부처는 유찰률보다 먼저 임대차관계를 확정하는 데 있습니다.
